平均成交面積93.3平方米，單價1.18萬，平均每套總價108萬———

　　近日，中大恒基市場部公布了一組數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1：400，達到了1：402，部分區(qū)域甚至達到了1：420，大大超過了國際警戒線。 據(jù)了解，這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度達到了20%，這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期。

　　●北京房價漲幅過快租賃價格下降

　　中大恒基市場部經(jīng)理張大偉解釋道，房屋租售比是一種價格比，是單月月租除以房屋總價的比值。房屋租售比作為國外通用的標準，是衡量目前市場是否有利于投資、產(chǎn)品的價值是否背離它的實際價值的有效指標。對于北京地區(qū)來說，租售比在1：250以內(nèi)屬于正常，而目前北京二手房租價比突破1：400，商品房租售比突破1:500,已經(jīng)大大超過了國際警戒線。

　　專家分析，房屋租售比超過國際警戒線和房價的大幅上漲密不可分。據(jù)中大恒基市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京地區(qū)房屋租賃價格普遍有所下降，而房屋買賣價格不斷升高。僅七月份上半月，北京的商品房價格漲幅7.4﹪，二手房價格漲幅4.1﹪，52個熱點區(qū)域90﹪房屋的價格漲幅均超過了歷史最高點，而五環(huán)以內(nèi)更是找不到萬元以內(nèi)的房源。據(jù)了解，目前北京二手房市場全面迎來百萬時代， 平均成交面積93.3平方米，單價1.18萬，平均總價達到108萬。北京一個家庭月收入1萬元的家庭需要不吃不喝9年。

　　●兩類需求凸顯市場泡沫明顯

　　張大偉說道，房屋價格的大幅上漲凸顯了市場上兩類房產(chǎn)需求人群。一類是恐慌性需求。目前的購房者除20%左右的投資者外，大部分為壓抑了多日的剛性需求， 25%以上的瘋漲使已經(jīng)踏空了上半年樓市的剛性需求出現(xiàn)恐慌。另一類則是投資性需求。現(xiàn)在的房產(chǎn)市場包括土地，商品房及二手房市場都出現(xiàn)了對通貨膨脹恐慌引起的投資需求上漲的現(xiàn)象。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，已經(jīng)超過1：400的租售比已經(jīng)不能用來研究北京的房產(chǎn)市場，目前北京的房產(chǎn)市場短期炒作房源增加，市場房源緊缺緩解，但市場已有明顯的泡沫化標志，同時也表現(xiàn)出不健康的市場現(xiàn)狀。

　　●專家建議：理性購房

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，目前二手房可售房源在19736套，相比上月同期的17532套增加了近2500套。業(yè)內(nèi)人士分析，主要原因是隨著價格的上漲，2年內(nèi)甚至半年內(nèi)短期炒作房源也開始明顯增加。而且隨著二手房逐漸走向“瘋牛市”，很多房主日益堅定了自己的房子是“皇帝的女兒”不愁嫁的想法。因此，坐地漲價也成了二手房買賣中的常見現(xiàn)象。目前90%以上的房主都對自己房子充滿信心，“坐地漲價”的房主竟然占到了70%。中大恒基市場部經(jīng)理張大偉認為：這一情況最少要延續(xù)到9月底，在10月前國家出臺針對樓市的宏觀政策的可能性不大，即使出臺一些預防性金融政策對市場影響也有限。所以房價還可能有15%的上漲。

　　專家分析，目前的市場已經(jīng)不再是剛性自住需求的入市時間，買房者需要理性對待市場價格上漲，盲目入市的就很可能站在市場最高點。鑒于目前市場上合適的房源有限，房屋價位過高的現(xiàn)狀，專家建議購房者理性購房，對于那些貸款吃力，償還難的購房者可以選擇繼續(xù)租房，等到市場不太熱同時自己的經(jīng)濟實力進一步增強的時候再買房。文/周揚