在2008年稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)等一系列利好消息支撐下，2009年上半年許多一線城市樓市出現(xiàn)了久違的“小陽春”，而且，樓市的升溫速度和持續(xù)時間之長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們對所謂“小陽春”的預(yù)期。京滬深三地一二手房交易量均在今年上半年創(chuàng)下了量價齊升的“豐收”業(yè)績。其中，北京二手房交易量大漲6倍，上海二手房單月交易量破3萬套。北京、上海二手房價均上漲15%，深圳新房漲幅最高達(dá)30%。

　　樓市超前于整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出來的快速升溫令房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)外極為關(guān)注。下半年，影響樓市，特別是一線城市京滬深樓市的走向?qū)�會怎樣？專業(yè)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為決定因素是房價。

　　北京：二手房交易量漲6倍

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年北京市二手房網(wǎng)簽總量104671套，其中住宅網(wǎng)簽101164套，比2008年年同期分別上漲了6.6倍和6.4倍。從單月成交情況來看，上半年二手房月成交量環(huán)比漲幅平均為30.9%，其中最高漲幅出現(xiàn)在3月，達(dá)112.5%，此后的三個月環(huán)比漲幅雖不明顯，但整體成交量均保持在2萬套以上的高位。

　　北京市新房上半年網(wǎng)簽總量110654套，其中住宅簽約83546套，環(huán)比2008年年同期分別上漲了82.7%和106.0%。由于新房網(wǎng)簽數(shù)量中包含大量商業(yè)用房、辦公用房、停車位等銷售數(shù)據(jù)，因此上半年北京市新房網(wǎng)簽總量較二手房高出5983套，但扣除這部分?jǐn)?shù)據(jù)，僅從住宅銷量數(shù)據(jù)看，上半年二手住宅比新建住宅多銷售17618套，一、二手住宅銷量之比達(dá)1：1.2，而2008年年上半年這一比值則為1：0.3，二手房交易量超過一手房表明北京樓市進(jìn)一步成熟。

　　2009年上半年在成交量大幅上漲以及一二手房價格互相帶動的情況下，北京樓市價格普漲，其中二手住宅價格上半年累計(jì)增長15.2%，月均增幅3.0%，新建住宅上半年銷售價格累計(jì)增長27.1%，此外上半年北京樓市“地王”頻現(xiàn)為開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)一步抬高出售價格提供了信心的同時，也使部分地區(qū)樓價出現(xiàn)了透支。

　　上海：二手房交易創(chuàng)新高

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，上海二手房累計(jì)銷售138409套，比2008年年同期的73534套增長88.2%，3-6月二手房月均交易量均在2萬套以上，甚至在6月交易量達(dá)到了31275套，而2008年全年，上海都未出現(xiàn)單月交易量破兩萬套的情況。

　　上半年上海新房累計(jì)成交91420套，比去年同期上漲31.7%，但與二手房市場銷量的一路上揚(yáng)相比，上海新房銷量唯一突破2萬套是在4月，21000套，此后的5、6月份交易量環(huán)比均有所回落，但與2008年年相比交易量仍保持著較高水平。5、6月新房交易量的下滑與期間新房價格的過快上漲有關(guān)。5月上海新房平均售價環(huán)比上漲近5%，6月價格環(huán)比漲幅更是達(dá)到了11.9%。顯然，價格上漲過快抑制了部分需求的入市。

　　上海上半年二手房價格累計(jì)上漲15.2%，其中最高漲幅出現(xiàn)在6月，成交均價環(huán)比上漲4.8%。新房市場在今年2月份受春節(jié)影響成交價格出現(xiàn)了近10個百分點(diǎn)的下滑，因此整個上半年，上海新房成交均價月均漲幅被拉底至2.7%，但從單月價格漲幅來看3-6月上海新房價格環(huán)漲幅均在5%-12%之間。

　　深圳：上半年新房上漲30%

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2009年上半年深圳二手房交易量59949套，比2008年年上半年的17773套上漲了237.3%，新房銷售共計(jì)41387套，比2008年年同期上漲141.3%。自3月以來深圳二手房成交量均保持的1萬套以上，而新房市場即使在交易量最高的3月也僅為8509套，且4-6月表現(xiàn)出了市場動力不足，這主要與新房項(xiàng)目價格漲幅過高有關(guān)。盲目漲價直接導(dǎo)致成交量下滑的同時，也分流了部分客戶轉(zhuǎn)向二手房市場，間接拉升了二手房成交量的增長。

　　2009年深圳二手房價格走勢較為平穩(wěn)，上半年累計(jì)價格漲幅達(dá)8.5%，但新房價格累計(jì)漲幅則達(dá)到了30.1%。然而，新房成交均價與2008年年最高點(diǎn)的2月相比仍相差9.1%。

　　下半年房價決定樓市走向

　　據(jù)最新發(fā)布的2009年上半年中房指數(shù)報告，今年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)已經(jīng)止跌回升。3-5月，其價格指數(shù)環(huán)比上升的城市數(shù)量已由38個增加到62個。6月，35個大中城市中房價環(huán)比上漲的城市已多達(dá)28個，只有6個城市房價尚未上漲，這是開發(fā)商自己都沒有料想到的。另外，在2008年年稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)、放寬房企放債、增發(fā)融資等一系列利好政策支撐下，隨著上半年房產(chǎn)銷售回款加大，開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)很小，企業(yè)投資信心恢復(fù)。因此，樓市走向備受關(guān)注。

　　據(jù)中房指數(shù)研究院有關(guān)人士透露，目前國務(wù)院相關(guān)部門正在聽取住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中房協(xié)方面的匯報。中房指數(shù)方面預(yù)計(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)尚存在很多不確定性，這將影響房地產(chǎn)投資。2009年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資會穩(wěn)步增長，但將低于去年全年20.9%的增長幅度。由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預(yù)期，及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房價仍會穩(wěn)步上升，個別新增供應(yīng)不足的城市可能會有較快增長。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，下半年首先要看利好政策對市場的激勵作用能持續(xù)多久。從目前的市場交易量來看，在樓市方面政府對市場的刺激政策效果顯著，但整體市場交易的活躍度仍有待提高。未來一段時間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策應(yīng)不會發(fā)生明顯變化。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，人們擔(dān)心的房價上漲帶來的樓市泡沫問題，短期內(nèi)仍在市場自身調(diào)控范圍內(nèi)。對下半年成交量影響較大的因素主要取決于房價的上漲幅度。中房指數(shù)預(yù)計(jì)，在商品房供給不足的市場房價將會大幅上漲。

　　分析機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，投資需求進(jìn)入推高房價將抑制自住購房。三季度房價將上漲，但不排除四季度樓市會出現(xiàn)價格調(diào)整。