草根之見(jiàn)

　　-敬文

　　中國(guó)房地產(chǎn)是否有泡沫？北京有教授說(shuō)：中國(guó)的富人雖然比例很低，但絕對(duì)數(shù)目很多(即有剛性需求)；中國(guó)的文化強(qiáng)調(diào)“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。因此，不能按歐美的房?jī)r(jià)租金比，或房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫。這個(gè)說(shuō)法我不敢茍同。

　　誰(shuí)是富人？如果將其定位超越打工貴族一類(lèi)，那需求應(yīng)該定位在別墅，而不是一般住宅類(lèi)房?jī)r(jià)的討論范圍。

　　 何謂成功人士？若相當(dāng)普通人平均收入10倍以上的，年收入高達(dá)幾十萬(wàn)元的人算不算成功人士？當(dāng)下北京中心城區(qū)住宅單元房?jī)r(jià)每平方米已上漲到高達(dá)2.5萬(wàn)~3萬(wàn)元，按每平方米2.5萬(wàn)元計(jì)，一套140平方米的住房?jī)r(jià)350萬(wàn)元，首付兩成70萬(wàn)元，月供21140.63元。據(jù)說(shuō)老總級(jí)別的成功人士，已經(jīng)覺(jué)得在北京中心城區(qū)買(mǎi)不起住房了。此時(shí)再講沒(méi)有泡沫恐怕難有人支持了吧！

　　即便號(hào)稱(chēng)全球最貴的日本東京，新建住房專(zhuān)有面積75~80坪(相當(dāng)于我國(guó)的建筑面積90~100平方米)，精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平方米陽(yáng)臺(tái)和好幾平方米走廊，以及包括液晶電視等家用電器，外加停車(chē)位其售價(jià)也才3000萬(wàn)日元左右。而當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層家庭平均月收入為56萬(wàn)日元。其房?jī)r(jià)收入比也僅為4.5~5。

　　筆者以為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)不容置疑，而且當(dāng)前的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)間也極為有限。理由如下：

　　1.商品房投資增長(zhǎng)。雖然，最近房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了幾個(gè)百分點(diǎn)的增幅，可比較去年32.9%的增長(zhǎng)，能算“回暖”嗎？再如果剔除“4萬(wàn)億”中的保障性住房投入，商品房投資增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)為負(fù)呢？

　　2.土地市場(chǎng)成交量。雖然，近期“地王”頻頻出現(xiàn)。但與2007年不同，“地王”僅限一線城市，故而成交量極為有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入上升通道的一個(gè)重要先行指標(biāo)，是土地市場(chǎng)成交量放大而不是土地成交價(jià)暴漲。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)成交量放大了，才說(shuō)明開(kāi)發(fā)商為未來(lái)的發(fā)展增加庫(kù)存了，這才是開(kāi)發(fā)商真正看好未來(lái)市場(chǎng)前景的具體表現(xiàn)。誰(shuí)知道“地王”是不是開(kāi)發(fā)商推高地價(jià)，高價(jià)促銷(xiāo)存貨所投放的誘餌呢？

　　3.物業(yè)稅預(yù)期和信貸收縮都將刺破房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)不久將會(huì)實(shí)施物業(yè)稅是板上釘釘?shù)氖�。未�?lái)房租的漲幅超過(guò)物業(yè)稅稅額的可能性幾乎為零。從當(dāng)前大城市住宅樓晚上的亮燈率來(lái)看，充分顯示空置率太高。物業(yè)稅實(shí)施必然迫使相當(dāng)部分空置樓加速進(jìn)入出租或出售市場(chǎng)。而近期房地產(chǎn)的投資客主要以對(duì)抗通貨膨脹，防止財(cái)富貶值為目的。顯然，低廉的信貸資金利率與強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期二者并存是“保值”的誘因，而這二者是不可能長(zhǎng)期并存的�！巴ㄘ浥蛎洝睂�(duì)應(yīng)的必然是信貸收縮以及利率提高；而低廉的信貸資金利率只能與通貨緊縮較長(zhǎng)期共存。筆者擔(dān)心的倒是：信貸緊縮之后，將出現(xiàn)大量負(fù)資產(chǎn)者以及銀行的大量房貸壞賬。