這輪房?jī)r(jià)暴漲或許很快宣告終結(jié)。深圳房地產(chǎn)業(yè)界多方渠道信息顯示,暴漲的推動(dòng)力———信貸已經(jīng)在減弱。有銀行業(yè)內(nèi)人士判斷,繼消費(fèi)性需求釋放完畢之后,投資性需求的消耗也接近尾聲,下半年深圳各銀行的房貸可能會(huì)收緊。

　　近日有媒體爆出銀監(jiān)會(huì)已于6月22日正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。通知要求各銀行,嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放,不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。受此影響,杭州的銀行已收緊二套房貸,資本市場(chǎng)對(duì)此的解讀頗為消沉。7月7日,地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌,整體暴跌3.17%,成為當(dāng)日A股市場(chǎng)最弱勢(shì)的板塊。深圳房地產(chǎn)業(yè)界多名人士指出,深圳現(xiàn)在已經(jīng)有銀行收縮房貸的苗頭,慣性過(guò)后,深圳房?jī)r(jià)或在第四季度止?jié)q甚至出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　信貸膨脹已顯后市風(fēng)險(xiǎn)

　　為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),我國(guó)實(shí)行的貨幣政策較為寬松,由此引起信貸的高速增長(zhǎng)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),金融機(jī)構(gòu)的新增貸款大幅增加,1—5月,金融機(jī)構(gòu)的新增貸款達(dá)到5.8萬(wàn)億元,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),6月份新增貸款將超過(guò)萬(wàn)億,那么上半年的新增貸款將達(dá)到7萬(wàn)億元。

　　如此大規(guī)模的釋放流動(dòng)性,也帶來(lái)了深圳樓市價(jià)格上半年的暴漲。中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示,6月份深圳六區(qū)新盤(pán)成交均價(jià)無(wú)一例外均出現(xiàn)上漲,跟1月份相比,深圳房?jī)r(jià)已漲了3864元/平方米,漲幅高達(dá)35%。

　　不過(guò),6月份價(jià)格上漲,有部分“虛高”因素,作為寫(xiě)字樓項(xiàng)目的卓越世紀(jì)中心,被加入到住宅的成交數(shù)據(jù)之中,拉高全市均價(jià)。但即使排除寫(xiě)字樓因素,絕大多數(shù)新盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然上揚(yáng)。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示,信貸的擴(kuò)張導(dǎo)致通貨膨脹預(yù)期加重,促使投資客加速入市,房?jī)r(jià)不斷上漲,自住、剛性需求將被迫觀望。同時(shí),據(jù)中原地產(chǎn)的了解,房?jī)r(jià)的暴漲已經(jīng)引起各方強(qiáng)烈關(guān)注,特別是央行和銀監(jiān)會(huì)表態(tài)對(duì)房貸的關(guān)注,一些銀行也慢慢收緊對(duì)房貸的審批,樓市的走向可能產(chǎn)生變化,樓市不宜再爆炒。

　　來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面的信息也顯示出房貸收緊趨向。深圳書(shū)香門(mén)第投資公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)王永勝介紹,現(xiàn)在已經(jīng)有銀行收縮房貸的信息,如果之前的稅費(fèi)利好不再延續(xù),政策再縮緊,樓市就會(huì)變風(fēng)向,房?jī)r(jià)在第四季度將止?jié)q甚至可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　央行研究局局長(zhǎng)張健華6日在《中國(guó)金融》的撰文已透露出貨幣政策可能轉(zhuǎn)向的信號(hào)。他指出,政府采取擴(kuò)張性的貨幣政策目前在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面初見(jiàn)成效,但是也帶來(lái)了一些風(fēng)險(xiǎn),可能不足以推動(dòng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),其建議在保持總體貨幣政策寬松的同時(shí),適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)。

　　二手房?jī)r(jià)漲幅縮小

　　從另外一個(gè)指標(biāo),二手房的交易量來(lái)看,6月份二手房的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)勢(shì)不如前,攀升的腳步開(kāi)始放緩。中原地產(chǎn)的月報(bào)數(shù)據(jù)顯示,深圳市6月二手住宅成交面積約為130.31萬(wàn)m2

　　,環(huán)比5月的市場(chǎng)出現(xiàn)5.45%的微漲；全市均價(jià)水平達(dá)到了15176元/m2,較前月出現(xiàn)3.45%的小幅攀升�！斑@表明自住客戶的需求釋放受到明顯抑制,投資客戶的入市熱情也呈現(xiàn)區(qū)域不均的狀況�！睆垈フf(shuō)。

　　在目前一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)價(jià)格均持續(xù)攀升高位的情況下,自住客戶的需求再一次被抑制。但張偉認(rèn)為,企圖在樓市尋求保值增值的客戶在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的利益驅(qū)動(dòng)下仍會(huì)參與后市交易,因此

　　7月的成交量在很大程度上將取決于入市買(mǎi)家和賣(mài)家的預(yù)期判斷以及心理博弈,只要沒(méi)有相關(guān)政策和購(gòu)房信貸方面的打壓,改善居住型客戶和投資客戶將填補(bǔ)自住客戶卻步觀望的需求,支撐并維持住后市的交易量。在成交價(jià)格走向上,隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲,投資客比例會(huì)越來(lái)越高。金融危機(jī)的影響還沒(méi)有完全消散,而近期樓市的表現(xiàn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不同步性,預(yù)示著樓市“泡沫”重現(xiàn)。但只要市場(chǎng)中投資熱情不減,資金不斷被投向樓市,7月的二手住宅價(jià)格總體而言就難以回落,甚至很有可能繼續(xù)上揚(yáng)。

　　然而,由改善性需求、投資需求以及部分投機(jī)需求組成的房?jī)r(jià)連漲的中堅(jiān)力量對(duì)市場(chǎng)的敏感性比自住型客戶和剛性需求客戶要強(qiáng),這也使得后市走勢(shì)易存在很多不確定性。中原地產(chǎn)張偉分析,首先,雖然從目前來(lái)看樓市仍是財(cái)富保值增值較好的渠道之一,但是近期走勢(shì)不錯(cuò)的股市大盤(pán)也對(duì)社會(huì)閑散資金展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。其次,隨著資金不斷涌入樓市,投資客相互接貨的“干炒”機(jī)會(huì)也與日俱增,遭遇“拐點(diǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。同時(shí),房?jī)r(jià)的連月暴漲也已經(jīng)引起管理層的關(guān)注,后市對(duì)房貸的審核可能會(huì)有所收緊,政策上對(duì)二次置業(yè)的支持度也有可能調(diào)整。雖然短期而言,目前無(wú)論一手住宅市場(chǎng)還是二手住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況均十分理想,但作為開(kāi)發(fā)商和投資者都應(yīng)理智對(duì)待,不能把這樣的趨勢(shì)看成能長(zhǎng)期持續(xù)的市場(chǎng)需求。

　　“下半年深圳信貸可能收緊”

　　不僅僅是深圳,全國(guó)樓市也呈現(xiàn)火熱和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì),已經(jīng)引起部分民怨,對(duì)信貸過(guò)度投放,銀行放松“二套房貸”的質(zhì)疑之聲不絕入耳。

　　最新消息傳出,已有部分城市的銀行明確收緊“二套房貸”。據(jù)媒體報(bào)道,

　　7日,多個(gè)渠道證實(shí)杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報(bào)關(guān)于二套房貸的收緊口徑,購(gòu)買(mǎi)第二套商品房可以享受的首付兩成、利率七折的優(yōu)惠從本月初在杭州消失,調(diào)整為首付四成和利率1.1倍。受此消息影響,7日地產(chǎn)股整體暴跌3.17%,成為A股市場(chǎng)最弱勢(shì)的板塊。

　　昨日,有媒體爆出銀監(jiān)會(huì)辦公廳已于6月22日正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。通知要求各銀行,嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放,不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。這些異動(dòng)消息引起了深圳銀行業(yè)界和房地產(chǎn)界的普遍關(guān)注。幾家股份制銀行深圳分行的房貸負(fù)責(zé)人接受本報(bào)采訪表示,鑒于深圳房?jī)r(jià)的高漲,銀行也已準(zhǔn)備收縮信貸,在杭州的銀行信貸政策收緊影響下,深圳的銀行或許會(huì)考慮加速收緊。

　　其中一家銀行的個(gè)貸負(fù)責(zé)人劉明(化名)向記者介紹,上半年深圳各銀行的房貸業(yè)務(wù)的確增長(zhǎng)很快,單就6月份來(lái)說(shuō),有某家銀行的一手房房貸業(yè)務(wù)份額占到了深圳全市的40%,政策的放松顯而易見(jiàn),7月份該銀行的“消費(fèi)貸”都停掉了,這一現(xiàn)象也反映出其業(yè)務(wù)已做得十分充足。他承認(rèn),深圳的房貸市場(chǎng)“亂象”確實(shí)存在,各銀行巧妙突破央行的底線,央行也沒(méi)有辦法,有些信息征信系統(tǒng)顯示不出來(lái)。比如,對(duì)于按照“70/90政策”所建的樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商為規(guī)避該政策而多建雙拼戶型,按規(guī)定這應(yīng)算兩套房的,但部分銀行只算一套房來(lái)做房貸�！坝行┿y行去年就這樣做了,我們3月份才開(kāi)始做�！北O(jiān)管部門(mén)雖然關(guān)注到了這點(diǎn),但因難以辨識(shí)是自住還是炒房,也就沒(méi)怎么管。

　　據(jù)記者了解,深圳各銀行對(duì)二套房貸的態(tài)度有所不同。有些銀行對(duì)首付成數(shù)卡得很?chē)?yán),二套房只能貸

　　6成,但利率可以打七折。有些銀行為了爭(zhēng)奪房貸業(yè)務(wù)吸引客戶,首付放得松,利率也松,對(duì)客戶的盡職調(diào)查也不仔細(xì)。劉明表示,他所在的銀行比較謹(jǐn)慎,確立的房貸方向是主要做優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)和優(yōu)質(zhì)客戶,畢竟客戶是第一還款來(lái)源。

　　在劉明看來(lái),下半年深圳各銀行的信貸很有可能收緊�！翱己耸悄Ч怼�,有些銀行對(duì)放貸任務(wù)是作為硬性指標(biāo)下達(dá)的,任務(wù)完成不了會(huì)面臨較重處罰,信貸人員的壓力很大。但在上半年數(shù)萬(wàn)億元投資計(jì)劃下達(dá),信貸超量發(fā)放,任務(wù)基本完成情況下,銀行已經(jīng)沒(méi)有了壓力。

　　安信證券分析師高源也表示,未來(lái)銀行的放貸壓力減小。首先,前期所做的促進(jìn)放貸工作會(huì)逐步見(jiàn)效；第二,公司認(rèn)為央行和其他國(guó)有銀行可能會(huì)采取緊縮政策；第三,由于下半年貸款對(duì)全年利潤(rùn)作用變小,因此總行不會(huì)再逼著分行去放貸款。

　　長(zhǎng)城證券房產(chǎn)分析師劉昆認(rèn)為,杭州銀行收緊二套房貸會(huì)對(duì)深圳的銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等相關(guān)主體產(chǎn)生心理影響,至于深圳各銀行會(huì)不會(huì)收緊房貸,還有待考察。(盧先兵)