樓市的波動(dòng)時(shí)刻牽引著老百姓的心。近期，東莞樓價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，投資客入市，樓價(jià)大有重回2007年的趨勢(shì)。為何市場(chǎng)在2007年調(diào)整后，在短短不到兩年的時(shí)間便出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈？金融海嘯的影響仍在，樓市為何會(huì)逆勢(shì)飄紅？未來(lái)市場(chǎng)何去何從？昨日，中原集團(tuán)董事會(huì)主席施永青在接受記者采訪(fǎng)對(duì)這些問(wèn)題給出了自己的觀(guān)點(diǎn)。

　　政府救經(jīng)濟(jì)刺激樓市漲

　　記者：2009年以來(lái)內(nèi)地樓市地王頻出，不少城市樓價(jià)快速上漲至2007年高峰水平。對(duì)比香港，香港樓市在1997年調(diào)整后，樓價(jià)將近10年才恢復(fù)到1997年的水平，為何2007年的這波調(diào)整，在短短不到兩年的時(shí)間，市場(chǎng)又開(kāi)始上演瘋狂的行為？

　　施永青：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新興旺，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀是背離的。在香港，失業(yè)率在增加，中產(chǎn)階級(jí)的收入在下降，承受高房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力不斷下降。事實(shí)上，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也在減慢，從寫(xiě)字樓、商鋪的租金不斷下滑也可以看出商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并沒(méi)有得到改善，甚至還有惡化。

　　樓市價(jià)格的上升最主要的原因是受到政府政策的直接刺激。金融海嘯是全球性的崩潰，全世界各國(guó)政府都出臺(tái)很多政策想去抵消金融海嘯帶來(lái)負(fù)面影響。中國(guó)政府應(yīng)付金融海嘯的能力比其他政府要強(qiáng)。歐美一些國(guó)家原來(lái)就有大量的政府財(cái)政赤字，加上銀行系統(tǒng)出了嚴(yán)重問(wèn)題，政府雖然拿出錢(qián)，但都是拿來(lái)救銀行，救一些面臨倒閉的企業(yè)，真正能讓老百姓受益的不多。中國(guó)正好相反，是增加銀行貸款，前6個(gè)月的銀行貸款已經(jīng)到了7萬(wàn)億元，多了那么多的錢(qián)，以前不可貸的現(xiàn)在都給貸，房地產(chǎn)就旺起來(lái)了。

　　民間財(cái)富向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移

　　記者：近2個(gè)月來(lái)東莞的別墅、類(lèi)別墅和高級(jí)洋房的銷(xiāo)售情況呈現(xiàn)熱銷(xiāo)的狀況，既然整體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有轉(zhuǎn)暖，為何這些類(lèi)型產(chǎn)品仍然會(huì)有市場(chǎng)需求？

　　施永青：民間資金，特別是老百姓積累的財(cái)富和增值模式的轉(zhuǎn)變，也是促使房地產(chǎn)價(jià)格上升的重要因素�，F(xiàn)在有一種奇怪的現(xiàn)象，一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)在收縮，另一方面人們?cè)谛膽B(tài)上又擔(dān)心通貨膨脹。2008年，一些人擔(dān)心資產(chǎn)下滑，本著“現(xiàn)金為王”的想法，變賣(mài)一些房產(chǎn)，但到了2009年，貨幣流動(dòng)性增加，為了預(yù)防可能出現(xiàn)的通貨膨脹，很多人又擔(dān)心貨幣貶值，又想把錢(qián)拿出來(lái)買(mǎi)房子或者黃金。

　　現(xiàn)時(shí)樓市的最大問(wèn)題，是價(jià)格上升缺乏經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作基礎(chǔ)，單是靠資產(chǎn)儲(chǔ)存模式轉(zhuǎn)移，而缺乏新增的購(gòu)買(mǎi)力。簡(jiǎn)單地看，就是現(xiàn)在買(mǎi)房子的很多人，不是普通的市民，而是擁有一定財(cái)富的人，他們儲(chǔ)藏財(cái)富的模式在向房地產(chǎn)傾斜。現(xiàn)在樓市之所以重新火熱起來(lái)，就在于這些擁有資產(chǎn)的人心里都在彷徨、恐懼：我辛苦賺的錢(qián)，怎么才能保住它呢？一下子買(mǎi)房子、一下子變?yōu)楝F(xiàn)金，現(xiàn)在的心理是傾向于再投向房地產(chǎn)。

　　樓市有泡沫但不應(yīng)刺穿

　　記者：很多人都在擔(dān)心隨著通貨膨脹預(yù)期來(lái)臨，是否又會(huì)形成新的樓市泡沫？

　　施永青：樓市又在形成泡沫，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有同步。樓市有泡沫當(dāng)然是不好的。但在特定環(huán)境下，泡沫不應(yīng)該去刺穿它，否則帶來(lái)的困難會(huì)更多。

　　記者：就您來(lái)看，政府為何不出臺(tái)更直接的措施將房?jī)r(jià)降下來(lái)？

　　施永青：就像一個(gè)孩子喝一種奶太久了，一吃其他的東西就會(huì)拉肚子，政府一開(kāi)始就過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，已經(jīng)習(xí)慣了靠房地產(chǎn)來(lái)達(dá)到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，想轉(zhuǎn)變是很難的。政府可以推出更多的土地上市，把房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)壓下來(lái)，但是政府是不想房?jī)r(jià)掉下來(lái)，同時(shí)也不想房?jī)r(jià)升得太快。

　　還有一個(gè)原因是因?yàn)榇蟛糠种挟a(chǎn)階級(jí)都買(mǎi)了房子，你把房地產(chǎn)價(jià)格壓下來(lái)，是打擊了一大片。房?jī)r(jià)一跌，所有擁有房子的人都會(huì)吃虧。小的是資產(chǎn)蒸發(fā)，嚴(yán)重的可能變成負(fù)資產(chǎn)，背了一身債，因此只能慢慢來(lái)調(diào)整。

　　東莞轉(zhuǎn)型成功房?jī)r(jià)會(huì)升

　　記者：您如何看待東莞的房地產(chǎn)發(fā)展？

　　施永青：東莞建出來(lái)的房子都很漂亮，但有一個(gè)現(xiàn)象，入住率不高，這代表房地產(chǎn)在東莞有很大程度只是儲(chǔ)藏財(cái)富的模式，不是市民真正的需要。有的房子空置了5~10年都沒(méi)人住，造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。從這個(gè)角度看，東莞的樓市存在不健康的情況。很難說(shuō)這種不健康的情況能維持多久。

　　決定東莞房?jī)r(jià)的因素還在于能否吸引外來(lái)的有知識(shí)的人才能在東莞安家落戶(hù)。

　　現(xiàn)在東莞市是建房子速度比吸引人才進(jìn)入的速度快。東莞的房地產(chǎn)將如何發(fā)展，關(guān)鍵在于升級(jí)轉(zhuǎn)型能否成功。以前東莞是勞動(dòng)力密集產(chǎn)業(yè)云集的地方，現(xiàn)在想要發(fā)展高新科技和自主品牌，如果轉(zhuǎn)型成功，東莞的房?jī)r(jià)就可能會(huì)進(jìn)一步上升。

　　談后市：估計(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不會(huì)快速?gòu)?fù)蘇

　　記者：越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極參加拍地活動(dòng)，現(xiàn)在是否適合土地儲(chǔ)備？

　　施永青：還不是太多開(kāi)發(fā)商想加大土地儲(chǔ)備。2008年房?jī)r(jià)低的時(shí)候，由于資金鏈緊張，開(kāi)發(fā)商是賣(mài)房子不敢買(mǎi)土地，現(xiàn)在資金壓力有所緩解。但個(gè)人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還是很慎重，不會(huì)不顧一切去搶地。

　　記者：由于上半年樓市成交量過(guò)大，導(dǎo)致后市的需求不足，個(gè)別盤(pán)價(jià)格已經(jīng)上漲1000元~2000元/平方米，下半年樓市將朝著什么樣的方向發(fā)展？

　　施永青：保守估計(jì)最快是2010年才可以看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的曙光。最快是2011年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才有機(jī)會(huì)開(kāi)始復(fù)蘇。雖然目前顯示房地產(chǎn)銷(xiāo)售不錯(cuò)，但作為投資者也好，開(kāi)發(fā)商也好，都不可以把這種趨勢(shì)看成是可以長(zhǎng)期持續(xù)的。不排除下半年中央在房地產(chǎn)政策上可能出現(xiàn)調(diào)整，比如對(duì)房地產(chǎn)二次置業(yè)支持度可能會(huì)收緊等。(潘勤毅、蔣幸端)