編者案：最近，“國土資源部和建設(shè)部正在醞釀小產(chǎn)權(quán)房規(guī)范性文件”，“深圳小產(chǎn)權(quán)房或可‘轉(zhuǎn)正’”兩條熱門消息，又讓小產(chǎn)權(quán)房成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。那么小產(chǎn)權(quán)究竟將何去何從？中國管理科學(xué)研究院研究員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，小產(chǎn)權(quán)房是老百姓對(duì)高房價(jià)不滿情緒的用腳投票的一種選擇，治理小產(chǎn)權(quán)房要是非分清合法規(guī)范。

　　隨著廣州市政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的房款可罰沒的新規(guī)出臺(tái)，最近國內(nèi)多個(gè)地區(qū)關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房，陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的解決方案，這對(duì)前不久深圳小產(chǎn)權(quán)將合法化的消息潑了盆涼水。小產(chǎn)權(quán)房的爭議有幾年了，遠(yuǎn)的不說，北京郊區(qū)、燕郊的小產(chǎn)權(quán)房就不是數(shù)千套的問題，它的份量比想象的還要大。任何東西存在就有它的合理性。小產(chǎn)權(quán)的情況就更復(fù)雜，與立法、規(guī)范、管理與發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、解決城市中低收入階層的住房問題聯(lián)系在一起。說老實(shí)話，如果要拆除小產(chǎn)權(quán)房的話，這一刀砍下去幾乎全是社會(huì)弱勢群體，慘痛之處自不言說。筆者研究城市房地產(chǎn)多年了，也參與過小產(chǎn)權(quán)房的討論。我的想法如果用簡單直白的語言去表達(dá)，一是小妾的兒女也是人；二是不能讓弱勢群體再受傷害，三是合理的出生與不合法的多生須立法。四是新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)如何發(fā)展要有章法；五是經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)刻要顧全大局不要忙里添亂。

　　第一，小妾的兒女也是人。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體所有的土地上直接開發(fā)的用于居住的房屋，它可以出售給農(nóng)民自住，當(dāng)然也可以出售使用權(quán)�；蛘哒f，換個(gè)名目叫長期出租，總之是一樣。從所有制關(guān)系上說，集體經(jīng)濟(jì)組織擁有土地的所有權(quán)與使用權(quán)。我們現(xiàn)在把城市里的土地叫國有土地，把農(nóng)村的土地叫集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的土地。法律上沒有規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地沒有處置權(quán)與使用權(quán)。法不禁止的邊界有人說是自由，但是最起碼說模糊，因此不能用非法兩個(gè)字簡單概括。

　　第二，不能讓農(nóng)村這個(gè)弱勢經(jīng)濟(jì)體再受傷害。從農(nóng)村來看，建國以來的六十年，農(nóng)村與城市不平等，農(nóng)民與城市市民不平等。國家實(shí)行二元化政策，以剝奪農(nóng)村來建設(shè)城市，犧牲農(nóng)民的利益來滿足城市的發(fā)展。近十多年來，黨和政府確立城市化發(fā)展方向，讓更多的人在城市就業(yè)，減少農(nóng)民，目的就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。江蘇華西村等一批典型作為中國新農(nóng)村建設(shè)的樣板之一，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中，為了創(chuàng)辦新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，建立村辦企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，為了配套，也為外地來的科技人員與專家建立公寓樓。這是小產(chǎn)權(quán)房的開始。經(jīng)濟(jì)發(fā)展好了，村里為農(nóng)民建別墅。專家別墅與農(nóng)民別墅在一起，多年來中央領(lǐng)導(dǎo)在考察的過程中無不贊許。那個(gè)時(shí)候起農(nóng)村也就開始建設(shè)一些住房對(duì)外出售，雖然量比較小，但是主要對(duì)象城市的離退休人員，技術(shù)人員。房價(jià)也沒有像現(xiàn)在這樣瘋漲。那個(gè)時(shí)候不是問題，難道現(xiàn)在就有問題了？農(nóng)村這么做，一是解決了農(nóng)辦企業(yè)的技術(shù)人員居住問題，解決了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)部分發(fā)展資金的來源問題，三是新入住房人口的消費(fèi)投入拉動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有了新的居住群，就有了菜市場，就有了商店，就有了醫(yī)療衛(wèi)生單位，就有了交通等相關(guān)的發(fā)展需求，從而帶動(dòng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　第三，不能讓城市弱勢群體再受傷害。近些年來，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展規(guī)模越來越大，它有自身的發(fā)展空間。其實(shí)，深刻的調(diào)研一下，就非常清楚，小產(chǎn)權(quán)的房的購買者絕大多數(shù)是城市弱勢群體。城市弱勢群體是黨和政府富民政策重點(diǎn)的扶持對(duì)象。近十多年來，城市在發(fā)展過程中，原有的經(jīng)濟(jì)適用房從主體地位、從百分之六七十的比例導(dǎo)向滑下來，退居零星補(bǔ)充的位置，價(jià)格雖低，數(shù)量極少，至今沒有達(dá)到5%，而商品房卻是一枝獨(dú)秀。占到了90%甚至更多。城市的大多數(shù)中低收入階層在越來越高的商品房價(jià)格面前選擇了小產(chǎn)權(quán)房。最近媒體報(bào)道，副廳級(jí)官員買不起房，月入八千，兩個(gè)半月才能買房一個(gè)平方米，這是令人寒心的現(xiàn)實(shí)。我在調(diào)研小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候深切的體會(huì)是，購買小產(chǎn)權(quán)房是城市弱勢群體的一項(xiàng)痛苦選擇。小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)不約而同的缺陷是：位置偏遠(yuǎn)，周邊公共資源缺乏，醫(yī)療、教育、銀行、商業(yè)、郵局多數(shù)不配套。許多居住在小產(chǎn)權(quán)房的人們?yōu)榱粟s到市區(qū)上班，坐在數(shù)量不多、線路較少、等候時(shí)間較長公交車?yán)�，搖搖晃晃兩三個(gè)小時(shí)，那個(gè)滋味不是一些有錢人駕著小車開著空調(diào)所能體會(huì)的。這些人本應(yīng)享受政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，然而我們的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，中低收入階層是含著淚水在購買小產(chǎn)權(quán)房。改革開放，讓廣大人民群眾共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，中低收入階層應(yīng)當(dāng)是重中之重。黨和政府要著力保護(hù)的人群就是城市中低收入階層，而小產(chǎn)權(quán)的購買是他們無奈的選擇。我們治理小產(chǎn)權(quán)房，調(diào)整對(duì)象主要是中低收入群體，我們的政策應(yīng)當(dāng)慎之又慎，別在弱勢群體的傷口上再撒一把鹽。政府領(lǐng)導(dǎo)人應(yīng)當(dāng)親身體驗(yàn)購買小產(chǎn)權(quán)房人的生活與奔波之苦，在制訂政策時(shí)張弛有度。

　　第四，小產(chǎn)權(quán)房是老百姓對(duì)高房價(jià)不滿情緒的用腳投票的一種選擇。如果沒有小產(chǎn)權(quán)房作為一種選擇，高房價(jià)的問題會(huì)更嚴(yán)重。小產(chǎn)權(quán)房作為中低收入階層可以選擇的一個(gè)方式，作為平抑房價(jià)的一種產(chǎn)品，也是那些竭力推高房價(jià)的開發(fā)商、炒房人及其為個(gè)人利益不顧國家調(diào)控大局的無良學(xué)者與腐敗官員的眼中釘與肉中刺。讓小產(chǎn)權(quán)房退出市場，雖然有利于對(duì)農(nóng)村土地的管理，但開發(fā)商及其利益集團(tuán)也將彈冠相慶。地方政府要做的事，是進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大政方針，讓房價(jià)與居民收入相適應(yīng)，不僅要讓副廳級(jí)官員買得起房，更要讓弱勢群體能通過適當(dāng)?shù)姆绞浇鉀Q住房問題。與其它城市相比，沈陽市政府堅(jiān)持中央的經(jīng)濟(jì)適用房政策，集中精力平抑房價(jià)，市區(qū)平均房價(jià)至今不過四五千元，其經(jīng)驗(yàn)與做法應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暋?/p>

　　第五，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題應(yīng)當(dāng)與城市化政策相協(xié)調(diào)。城市化是一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市人口逐步增多、城市周邊地區(qū)逐步成為城市市區(qū)的過程，小產(chǎn)權(quán)房從總體上來看是城郊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)階段。它在發(fā)展城郊經(jīng)濟(jì)中起著引進(jìn)人才、改善城郊投資環(huán)境的重要作用，其目標(biāo)也有吸引城市人口入住，增加周邊消費(fèi)能力，擴(kuò)大農(nóng)村居民就業(yè)門路的積極意義。我們在重新定位小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，考慮城市化進(jìn)程的發(fā)展，不能就農(nóng)村談農(nóng)村。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上反映了城市化過程中的一個(gè)階段。如何規(guī)范涉及城市化實(shí)現(xiàn)步驟問題，需要統(tǒng)籌兼顧。

　　第六，治理小產(chǎn)權(quán)房問題，應(yīng)當(dāng)立法、統(tǒng)籌與規(guī)范三步走：一是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的管理與調(diào)控要立法，從法制層面上強(qiáng)化管理。二是控制好城市房價(jià)的基本面，讓城市高漲的房價(jià)逐步回歸理性。三是重點(diǎn)調(diào)研解決城市中低收入階層的住房問題，使保障性住房的主體地位與實(shí)現(xiàn)途徑得到落實(shí)。四是在此基礎(chǔ)上實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范管理。城市居民購買小產(chǎn)權(quán)，如果是僅有一套房，屬實(shí)現(xiàn)保障型自住功能的，該怎么對(duì)待；屬改善型的第二套住房該怎么對(duì)待；屬于奢侈性住房需求、甚至屬于炒房投機(jī)的情況，該怎么對(duì)待，要提供一整套管理思路，有序操作，不能眉毛胡子一把抓。

　　當(dāng)前是舉國上下抗擊經(jīng)濟(jì)危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，社會(huì)承受能力較弱，相關(guān)部門要深入學(xué)習(xí)與深刻領(lǐng)導(dǎo)黨和政府的大政方針，努力落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)攬全局，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處置要謹(jǐn)慎從事，決不能通過簡單粗暴的辦法激化矛盾，從而損害來之不易的安定團(tuán)結(jié)的大好形勢與穩(wěn)定增長的良好前景。

　　（李開發(fā)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，《中國經(jīng)濟(jì)名家講壇》副理事長，中國管理科學(xué)研究院研究員，中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)常務(wù)理事，華商國際城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究與培訓(xùn)中心主任。他是堅(jiān)持中國走市場化發(fā)展的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家代表人物之一。）