市場(chǎng)變化真快。年初的話題還在討論廣州一手住宅的庫(kù)存要消化多長(zhǎng)時(shí)間，經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的旺銷后，話題就變成了“廣州是否缺貨”。那么，廣州到底缺不缺貨呢？

　　可售貨量有點(diǎn)缺。一組簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)可以說(shuō)明。從陽(yáng)光家緣網(wǎng)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(除了有說(shuō)明，以下數(shù)據(jù)出處相同)來(lái)看，廣州十區(qū)可售的住宅貨量為313萬(wàn)平方米，按照前5個(gè)月的成交面積計(jì)算，只可以賣(mài)5個(gè)月。中心六區(qū)更只有122萬(wàn)平方米的可售量，能賣(mài)的時(shí)間不足4個(gè)月。

　　但缺不缺貨，除了看可售貨量，還要看未售貨量(該貨量包括預(yù)售及很快達(dá)到預(yù)售的單位)。廣州十區(qū)未售商品住宅還有620萬(wàn)平方米，按照今年前5個(gè)月的消化速度，還可以賣(mài)將近10個(gè)月時(shí)間。中心六區(qū)則更加充裕，其未售貨量仍有約400萬(wàn)平方米，甚至還可以賣(mài)12個(gè)月。

　　看來(lái)，無(wú)論是中心六區(qū)還是外圍區(qū)域，目前都略有缺貨的跡象，但可供應(yīng)量仍充足，不會(huì)出現(xiàn)無(wú)貨可賣(mài)的糟糕局面。目前部分市民感覺(jué)處處買(mǎi)不到貨，主要還是開(kāi)發(fā)商營(yíng)造出來(lái)的表象。

　　中心六區(qū)可售貨量

　　比高峰時(shí)降40%

　　因?yàn)?007年以來(lái)的銷售低迷，開(kāi)發(fā)商的信心指數(shù)大幅下挫，加上資金鏈條緊張，紛紛放緩了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事副總經(jīng)理區(qū)俊光介紹說(shuō)，去年以來(lái)，多數(shù)項(xiàng)目放慢了節(jié)奏，有些項(xiàng)目干脆停工。

　　此言不虛。廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資125.07億元，下降8.9%，去年同期為增長(zhǎng)23.9%；4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資再次下降，完成投資170.11億元，下降11.1%。

　　投資的減少，當(dāng)然會(huì)帶來(lái)可推貨量的減少。此外，加上去年銷售實(shí)在低迷，開(kāi)發(fā)商年初的推貨欲望很低，即使四五月份的供應(yīng)量隨著成交的好轉(zhuǎn)而大增，前5個(gè)月的總供應(yīng)量也不足300萬(wàn)平方米，和2008年同期相差不大。

　　另一邊廂，廣州的一手住宅成交突然放大。今年前5個(gè)月，廣州十區(qū)一手住宅的成交面積達(dá)到了318萬(wàn)平方米，月均成交面積為64萬(wàn)平方米，比2008年的46萬(wàn)平方米，大幅增長(zhǎng)了39%。

　　一方面是可推貨量的減少、推貨意欲的降低，另一方面是成交量的大增，兩方面的夾攻之下，廣州可售貨量一路下滑。特別是中心六區(qū)，目前的可售貨量只有1.1萬(wàn)套，和2008年11月最高峰時(shí)的1.85萬(wàn)套相比，大幅下挫40%。

　　短暫缺貨，但能很快補(bǔ)充

　　我們知道2008年是廣州貨量最充足的時(shí)候，是供遠(yuǎn)大于求的時(shí)候，與之相比下挫40%，并不能說(shuō)明缺貨。要比就和一般時(shí)期相比。廣州一般時(shí)期的貨量多在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)套之間，目前可售貨量與之只有兩三千套的差距�？梢钥吹贸鰜�(lái)，中心六區(qū)是有點(diǎn)缺貨，不過(guò)其情況并不特別嚴(yán)重。

　　更重要的是，前兩年市場(chǎng)的不景氣，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，將大量住宅抵押。包括抵押的房子在內(nèi)，中心六區(qū)未售貨量有將近400萬(wàn)平方米。我們知道，只要開(kāi)發(fā)商愿意而手頭資金又充裕，這些抵押的房子很快就可以解押，然后補(bǔ)充到一手市場(chǎng)上。

　　400萬(wàn)平方米的量，已經(jīng)快接近廣州去年十區(qū)的總成交量了。所以，合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江在接受采訪時(shí)曾表示，六七月的供應(yīng)可能會(huì)比較少，九月十月的供應(yīng)又會(huì)比較充裕。

　　中心六區(qū)尚且如此，全市的情況就更加樂(lè)觀。目前可售的貨量仍有313萬(wàn)平方米，未售商品貨量更高達(dá)620萬(wàn)平方米。如果按照當(dāng)初人們預(yù)計(jì)的今年600萬(wàn)平方米左右的成交量，已經(jīng)足夠市場(chǎng)消化了。

　　開(kāi)發(fā)商營(yíng)造更緊張局面

　　既然市場(chǎng)還不是太缺貨，為何市民到很多樓盤(pán)里都只能有“尾貨或幾套單位可選”了？

　　主要還是開(kāi)發(fā)商在制造這種緊張的氣氛。在珠江新城，一個(gè)樓盤(pán)去年拿到預(yù)售證的貨量有700多套，但每次推出的都只有100多套甚至不足百套，至今也只公開(kāi)發(fā)售了300多套單位；另一個(gè)樓盤(pán)今年更一次性拿到了900多套單位的預(yù)售，但對(duì)外公開(kāi)發(fā)售的只有三棟，也就是200多套單位。不光珠江新城，其它區(qū)域同樣如此。例如在老城區(qū)，某樓盤(pán)一次性拿到了1000多套單位的預(yù)售證，每次推出的貨量也只有200套左右。

　　區(qū)俊光認(rèn)為，一直以來(lái)，廣州開(kāi)發(fā)商都是這種做法。但正是這種少量分批推的做法，加劇了市場(chǎng)上缺貨的氛圍。真實(shí)情況，還遠(yuǎn)未到如此緊張地步。(記者 張秀欽)