——近期供求、成本、資金等因素發(fā)生變化，對房價的預(yù)期各方產(chǎn)生分歧

　　作為一個投資需求占相當(dāng)大比重的城市，如果說深圳樓市將進(jìn)入回暖的新階段，投資性需求的覺醒不可或缺。近幾月來，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。第一季度剛性需求為絕對性市場主力，而3至4月份改善性需求在剛性需求的帶動下漸漸被激發(fā)了出來。而到了5月份，隨著價格的上漲，剛性、自住性需求的數(shù)量已經(jīng)開始下滑，但投資性需求的數(shù)量卻大幅增加。

　　流動性過剩所帶來的投資急劇增加，為深圳樓市帶來了更多不確定性因素，尤其是房價的持續(xù)走高，更令市場人士大呼意外。面對趨于復(fù)雜的樓市走勢，源自美國的國際金融危機(jī)將進(jìn)一步帶來各個集團(tuán)的利益博弈，而刺激消費、保增長的大前提又使得房地產(chǎn)投資無形中有了一張“免死金牌”。下半年，房價將何去何從？為此我們不妨來傾聽市場人士的幾種不同判斷。

　　房價猜想一：

　　持續(xù)走高

　　在深圳，漲價風(fēng)有愈演愈烈的趨勢。從關(guān)外價格低谷地區(qū)延伸至關(guān)內(nèi)，從二手房延伸至一手房，均價由年初的10000元／平方米到4月份以來的12000元／平方米，而6月以來，隨著大批高端住宅的拉動銷售市場，均價很快又飆升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小戶型單位，第二批單位銷售價格就比上個月開盤的第一批均價上調(diào)了1000元／平方米。

　　漲價的勢頭出乎所有人預(yù)料。4月份，市場紛紛預(yù)測的是：年初以來的高成交量還能維持多久，而現(xiàn)在大家關(guān)心的則是：房價未來還要漲多少。上個月還有專家談及市場時表示，現(xiàn)在以地價、建筑材料價格等構(gòu)成的重置成本仍處于下行通道當(dāng)中，這令今年春節(jié)以來的房價回升失去了客觀基礎(chǔ)，因此未來房價上漲并不現(xiàn)實。然而話音剛落，短短一個月內(nèi)土地市場便已迅速回暖，全國各地“地王”頻出，重置成本走勢也開始掉頭向上。重置成本的上漲，可能又將給房價上漲以充分的理由。

　　而對于這一輪的上漲，市場上普遍認(rèn)同的觀點是，近期國內(nèi)流動性持續(xù)充足，通脹預(yù)期加重，為了規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險，許多開發(fā)商開始頻頻出擊土地市；而從個人角度出發(fā)，出于對固定資產(chǎn)還將大漲的預(yù)期，已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個人投資者都紛紛在關(guān)注物業(yè)，一輪新的房產(chǎn)投資熱潮方興未艾，也將房價向上推。 “買漲不買跌”的購買心理因此也吸引了許多投資客入場。

　　統(tǒng)計局公布的5月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)投資額同比增長6.8%，銷售面積和銷售金額分別增長25.5%和45.3%。與今年第一季度房地產(chǎn)投資還沒顯現(xiàn)出小陽春氣象相比，現(xiàn)在投資已經(jīng)呈現(xiàn)出進(jìn)一步向好的跡象。

　　“目前全國資產(chǎn)價格都在上漲，這在房價上也有所體現(xiàn)。”世聯(lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域副總經(jīng)理甘偉如此解讀房價上漲的原因。而他認(rèn)為，在全球資產(chǎn)升值較為明顯的當(dāng)下，類似房地產(chǎn)這類相對穩(wěn)健的投資類型仍然會受到廣泛的認(rèn)同。這會使得未來房價仍然會有一定的升幅。

　　房價猜想二：

　　振蕩回穩(wěn)

　　在市場人士眼中，出于政策作用的相互對沖，以及供求關(guān)系的調(diào)整，未來房價還有另一個可能的走勢：振蕩回穩(wěn)。

　　從上半年頻頻創(chuàng)出銷售佳績的各月數(shù)據(jù)看來，市場已經(jīng)明顯回暖，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)有一部分過熱的趨向。這與2007年的情景有幾分相似。從房地產(chǎn)整體發(fā)展曲線看來，近年來樓市波動的周期已經(jīng)明顯縮短，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，加之流動性過剩與實體經(jīng)濟(jì)的不景氣，資產(chǎn)泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以來，房地產(chǎn)價格回落有限，現(xiàn)在有些片區(qū)的補(bǔ)漲幅度已經(jīng)有過之而無不及。這將加劇未來房價的波動性。

　　克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認(rèn)為，現(xiàn)在樓市價格過高會影響市場信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價格的大起還有可能會引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前相對較為穩(wěn)定的地產(chǎn)格局。

　　“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場唱的主基調(diào)。在房地產(chǎn)市場一片繁榮之際，近期政策開始密集出臺，利好利空的微妙對沖下對市場維持著微妙的平衡。這既包括促進(jìn)房地產(chǎn)的投資開發(fā)以保證經(jīng)濟(jì)增長，同樣也包括保持房價的穩(wěn)定。

　　“現(xiàn)在房價漲得太快，我們寧愿觀其后效�！痹诓稍L中，大多數(shù)置業(yè)者都表示，不會為高房價埋單。顯然，經(jīng)過了這兩年樓市的大起大落，公眾購房心理日趨理性，同時房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略也更加穩(wěn)健，這將推動房價調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

　　房價猜想三：

　　沖高回落

　　與一路高歌的房價相比，銷售量則顯然并未緊緊跟上。據(jù)統(tǒng)計，上周成交套數(shù)和成交面積均有10%以上的降幅，成交套數(shù)降至1645套。除去豪宅市場的帶動作用，顯然在普通住宅價格普遍小幅上調(diào)的情況下，成交有所趨緩。

　　“在1.5萬元／平方米左右的房價是難以維持的，”英聯(lián)國際董事長郭建波表示，參考2007年深圳房價所達(dá)到的最高位17000元／平方米，今年樓價要反彈至這個高點可能性很小。但總體樓價的可能走勢，仍然要綜合宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面來解讀。

　　近期，正反兩面引導(dǎo)市場的政策開始對沖，包括討論中的物業(yè)稅等正在抵消掉前期降息所帶來的利好。而房價的扶搖直上則在影響市場信心恢復(fù)之余，太火熱的市場也很有可能會引起宏觀調(diào)控的降溫，使房地產(chǎn)調(diào)整方向掉頭向下。

　　宏觀因素看來，充足的資金流動性帶來了上半年樓市的繁榮，但下半年慣常的信貸收縮顯然將會對此造成明顯影響。隨著5月份新增貸款又放出高量，市場對下一步信貸收緊的預(yù)期也再次升溫。而立足本土，上月，深圳綜合配套改革總體方案獲批，“擴(kuò)關(guān)”的步伐又再次加快。一旦關(guān)外廣闊土地與海量低價房開始充實關(guān)內(nèi)有限的房地產(chǎn)市場，“稀缺資源“也不能再一廂情愿地成為關(guān)內(nèi)樓價高企的原因。

　　郭建波表示，隨著房價的增長，除了市場上的投資客之外，目前深圳的自住需求已經(jīng)很難跟上房價抬升的速度，當(dāng)自住需求逐漸被擠出這個交易市場時，交易將再度縮量，這將使高房價無所支撐。