“目前市場應(yīng)處于低迷期向調(diào)整期過渡的階段，不過調(diào)整期何時(shí)結(jié)束，仍有待進(jìn)一步的觀察�！闭劦骄�、滬、廣、深四大城市房地產(chǎn)市場，世邦魏理仕大中華區(qū)資深董事吳家儀如此表示。6月8日，世邦魏理仕發(fā)布了題為《中國四大城市樓市怎么走�� 成交回暖的背后》調(diào)研報(bào)告指出，盡管上述四大城市樓市出現(xiàn)回暖，但還面臨著來自外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力。

　　三大因素促進(jìn)樓市回暖

　　自2009年春節(jié)以來開始出現(xiàn)回暖跡象，北京、上海、廣州及深圳住宅的成交均十分活躍，世邦魏理仕認(rèn)為，四大城市住宅市場回暖，特別是首季成交量大幅增長，主要有以下三個原因��

　　首先是前期受抑的自住需求集中釋放。此前�� 不少購房者因房價(jià)高企、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素而采取觀望態(tài)度�� 自住需求受到一定程度的壓制。房價(jià)在各城市經(jīng)過6至9個月的調(diào)整后，已達(dá)到部分購房者的心理預(yù)期。

　　其次是放寬的貨幣政策。中央政府的貨幣放寬政策及銀行住宅按揭業(yè)務(wù)的競爭亦有助推動市場成交。自2008年9月以來，中國人民銀行在3個月的時(shí)間內(nèi)連續(xù)5次降息，將五年期及以上的貸款基準(zhǔn)利率從7.83%下調(diào)1.89個基點(diǎn)至5.94%。2008年10月22日，中國人民銀行更是宣布將首次購買自住普通住宅的個人住房抵押貸款的利率下限從原先的基準(zhǔn)利率的85%下調(diào)至70%。此舉進(jìn)一步縮減了購房者的月供壓力。同時(shí)，公積金貸款基準(zhǔn)利率亦降至3.33%的歷史最低水平。居民購房成本隨著利率水平下降而大幅降低。

　　此外是政府推出了支持樓市的政策。在2008年第四季度，中央及各地方政府相繼發(fā)布政策以穩(wěn)定市場，包括降低契稅，暫免征收印花稅和土地增值稅，將免征營業(yè)稅的條件從持有物業(yè)超過5年縮短為2年等等。

　　“國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢很大程度是受到國家政策的影響。中央以至各市政府近期出臺的利好政策的意圖十分明確，就是通過鼓勵自住需求來激活住宅市場，而對于投資性需求則并未改變先前的限制基調(diào)。也就是說，一方面，政府希望通過樓市的復(fù)蘇拉動投資和消費(fèi)，推動經(jīng)濟(jì)增長；而另一方面，政府也不希望看到前些年導(dǎo)致房價(jià)飆升的投資熱潮復(fù)涌�！�

　　吳家儀認(rèn)為，有關(guān)部門在經(jīng)濟(jì)亟須振興之際，擔(dān)憂樓市泡沫卷土重來，破壞社會安定和諧，在金融房地產(chǎn)領(lǐng)域積聚更多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，樓市利好政策的潛臺詞是穩(wěn)定，并不是鼓勵投機(jī)。

　　調(diào)整仍是樓市主旋律

　　來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，5月，上海市豪宅成交面積為12.54萬平方米，與2008年同期相比成交量幾乎翻倍，雖與4月相比小幅減少了2%，但成交量仍處于高位；5月全市豪宅的成交均價(jià)為42683元／平方米，相比上月增加了11%，成交均價(jià)從3月的成交面積反彈以來持續(xù)快速上漲。在北京，4--5月共有36個項(xiàng)目漲價(jià)，這是進(jìn)入調(diào)整期以來北京樓市第一次出現(xiàn)漲價(jià)沖動。

　　隨著高端住宅熱銷、開發(fā)商圈地?zé)崽ь^、投資者入場、地產(chǎn)股暴漲，熱錢卷土重來。有業(yè)內(nèi)人士指出，通脹預(yù)期、信貸開閘、資本金政策松綁等因素也是樓市反彈的幕后推手。

　　專家表示，考慮到住宅的開發(fā)周期，及截至2009年4月26日北京仍有1687.6萬平方米的一手住宅待售，按照最樂觀的估計(jì)，市場仍需一年的時(shí)間消化存量。面對住宅市場新增供應(yīng)集中和高存量的雙重壓力，北京房價(jià)在今年仍有下調(diào)的可能。

　　據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示�� 2008年上海新開工面積為1��762萬平方米，較2007年上漲近8%，預(yù)計(jì)2009年商品住宅新增供應(yīng)將有小幅上漲，盡管“小陽春”的蓬勃勢頭令人欣喜，但就此判斷樓市全面回暖為時(shí)尚早。世邦魏理仕認(rèn)為，2009年上海住宅價(jià)格最有可能出現(xiàn)的是“維穩(wěn)”行情。

　　在廣州，盡管2009年初成交量出現(xiàn)顯著增長，但至3月底仍有192萬平方米的存貨。據(jù)估算，今年廣州住宅供應(yīng)量仍將維持在正常年份的水平，預(yù)計(jì)盡管商品住宅成交量回升，但由于競爭激烈，整體售價(jià)攀升的可能性不大。

　　深圳商品住宅市場經(jīng)過一年多的調(diào)整，市場信心正逐漸恢復(fù)，交易行為也逐步正�；�。然而，今年第一季度的批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅的面積僅為76.5萬平方米，同比下降9.2%。不僅如此，去年深圳商品住宅新開工面積比2007年減少24%，且跌勢在今年的一季度延續(xù)。這將意味著未來一兩年內(nèi)深圳的一手商品住宅供應(yīng)將有所減少，不但有利于消化目前市場上的存量，而且令房價(jià)繼續(xù)下跌的可能性降低，短期內(nèi)房價(jià)止跌回穩(wěn)應(yīng)該毫無疑問，甚至有可能出現(xiàn)小幅的上漲。但由于供應(yīng)量下降，成交將可能在短時(shí)間爆發(fā)之后回落。

　　吳家儀認(rèn)為�熌壳笆袌鰬�(yīng)處于低迷期向調(diào)整期過渡的階段，不過調(diào)整期何時(shí)結(jié)束，仍有待進(jìn)一步的觀察。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，市場調(diào)整不會在短期內(nèi)完成，尤其是目前還面臨外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力。雖然中國政府的四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃正在實(shí)施并初現(xiàn)成效，但全球經(jīng)濟(jì)并未有明顯好轉(zhuǎn)的跡象。由于所有的需求均由經(jīng)濟(jì)增長及城市化進(jìn)程所帶動，因此經(jīng)濟(jì)背景才是大前提。若要延續(xù)當(dāng)前的回暖態(tài)勢和實(shí)現(xiàn)市場全面復(fù)蘇，新增需求必不可少。