近期中國(guó)樓市的信息，有如霧里看花：一些地方媒體不斷報(bào)道“樓市回暖”、“房?jī)r(jià)回升，持續(xù)上漲”、“樓市進(jìn)入黃金期”等等消息，而一些全國(guó)性媒體卻發(fā)表“一二線城市房市經(jīng)過(guò)春節(jié)前后短暫‘小陽(yáng)春’后又已走疲，量?jī)r(jià)下滑”、“5月份北京樓市成交量驟降14%”之類的新聞。到底誰(shuí)講的可信？近日，本報(bào)記者就此采訪了對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)深入研究的著名學(xué)者羊慧明。

　　“小陽(yáng)春”不等于樓市反轉(zhuǎn)

　　記者：今年春節(jié)前后內(nèi)地樓市出現(xiàn)交易量放大，部分城市還出現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌小幅反彈的“小陽(yáng)春”，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　羊慧明：所謂“樓市回升”、“房?jī)r(jià)持續(xù)上漲”等言論，在很大程度上是以開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、地方政府的房地產(chǎn)部門和房地產(chǎn)媒體為核心的房地產(chǎn)利益集團(tuán)的人為做市虛炒，企圖誘使人們?nèi)ベI漲炒房。這種虛炒的“升勢(shì)”是不可持續(xù)的。

　　原因無(wú)非是：經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的調(diào)整，一二線城市樓市交易量持續(xù)下滑，到去年夏天主要城市房屋成交量下滑超過(guò)50%，一些城市房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，深圳房?jī)r(jià)較高峰時(shí)期跌去50%以上，到去年秋天，樓市已跌入谷底的冷凍狀態(tài)。而自住型的剛性需求仍在，一些觀望了很久等著抄底的自住型購(gòu)房者在春節(jié)前后出手，屬于剛性需求短暫集中釋放。所以出現(xiàn)交易量迅速放大，但這種自住型的需求是有限的，且主要以35歲以下年輕人為主，主要是購(gòu)買中小戶型。即便有少量改善型住房需求，相對(duì)于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市場(chǎng)狀況。

　　今年初中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的存量房為1.4億平方米，這個(gè)數(shù)字是大大縮了水的。2004年房協(xié)公布的存量房也是1.2億平方米，經(jīng)過(guò)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張了1倍以上，存量房才增加2000萬(wàn)平方米，這可能嗎？如果真是這樣，那應(yīng)該說(shuō)我們的樓市非常健康。但立場(chǎng)客觀的學(xué)者指出，內(nèi)地樓市的存量房高達(dá)20億平方米。去年上半年內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)工量就達(dá)23億平方米，這還不包括小產(chǎn)權(quán)房。

　　我國(guó)樓市還有一大“中國(guó)特色”的奇觀：許多炒房者一人買幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修、不使用，只等房?jī)r(jià)漲了炒賣，這實(shí)際上也是一種存量轉(zhuǎn)移，而且數(shù)量驚人。一線大城市高檔樓盤(pán)有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國(guó)少說(shuō)也有幾億平方米。加上開(kāi)發(fā)商沒(méi)賣掉的約20億平方米，如此龐大的存量，在一兩年內(nèi)是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉(zhuǎn)？除非又誘使全民去炒房，但那對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的破壞性將是災(zāi)難性的。

　　炒作做市實(shí)質(zhì)是商業(yè)欺詐

　　記者：北京、上海、杭州等一線城市的房市，還沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分調(diào)整，卻在今年初迅速“回升”，這的確讓人感到意外。對(duì)此您有何見(jiàn)解？

　　羊慧明：這是一種人為制造的虛假繁榮。據(jù)調(diào)查，一是開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)商虛報(bào)成交量、成交價(jià)；二是人為做市，請(qǐng)人“排隊(duì)”“搶房”當(dāng)房托，上海、成都、北京、杭州等城市都爆出開(kāi)發(fā)商請(qǐng)大量房托排隊(duì)炒樓的丑聞；三是開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭騙貨，自買自抬房?jī)r(jià)，制造“漲”市，隨后北京、上海、杭州、成都等城市都出現(xiàn)大量退房，北京的退房率超過(guò)30%，杭州還出現(xiàn)億元大單退房，結(jié)果被爆是開(kāi)發(fā)商自買自賣；四是收買地方媒體特別是房地產(chǎn)專業(yè)媒體，發(fā)布虛假有償新聞，制造房?jī)r(jià)上漲輿論；五是通過(guò)一些利益相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、專家、學(xué)者之口，唱漲房市。“利益集團(tuán)”清楚，要想迅速消化龐大的存量，還能賣個(gè)好價(jià)錢，謀求利益最大化，只有制造上漲的氛圍，誘使更多的人去炒房。

　　按理，提供虛假交易信息，甚至雇人排隊(duì)當(dāng)房托制造“搶房”氛圍，通過(guò)假按揭騙貸自買自賣抬高房?jī)r(jià)，都屬于明目張膽的商業(yè)欺詐。但有人以“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”為借口，把此類行為視為天經(jīng)地義。事實(shí)上，在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，這些行為只要沾上一條，就會(huì)受嚴(yán)厲處罰。2005年，上海也處罰過(guò)雇人排隊(duì)當(dāng)房托，提供虛假交易信息的萬(wàn)邦地產(chǎn)，但實(shí)際上是政不治眾。地方房地產(chǎn)管理部門為了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商的利益，對(duì)愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)種種商業(yè)欺詐睜只眼閉只眼。尤其是去年房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑以來(lái)，地方政府的主要土地財(cái)政來(lái)源受影響，為讓房地產(chǎn)回升，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管上更加寬松、縱容，甚至一些地方的房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公然幫助開(kāi)發(fā)商造假炒作。但是，市場(chǎng)可以被欺騙于一時(shí)，但不可能長(zhǎng)久被操縱。違背市場(chǎng)原則，終歸是要受懲罰的。

　　內(nèi)地房?jī)r(jià)不可能迅速回升

　　記者：近來(lái)高盛、摩根大通等國(guó)際投行表示看好中國(guó)樓市，說(shuō)中國(guó)樓市將長(zhǎng)期上升。您如何評(píng)價(jià)這些言論？

　　羊慧明：高盛、摩根大通這些投行一邊唱漲中國(guó)樓市，一邊卻在大舉拋售中國(guó)物業(yè)。對(duì)這些國(guó)際金融大鱷的論調(diào)，我們不要迷信。他們的唱法離不開(kāi)自身利益。而且，他們的判斷有時(shí)也讓人大跌眼鏡。比如，2008初年中國(guó)樓市極度狂熱調(diào)整隱憂已現(xiàn)時(shí)，大摩卻在高位“橫掃滬上寫(xiě)字樓”，這給哄抬樓市者提供了重量級(jí)依據(jù)。實(shí)際上，大摩對(duì)中國(guó)物業(yè)的投資是失敗的，即便不是他們的中國(guó)區(qū)高管出賣公司利益，也是對(duì)市場(chǎng)判斷的弱智。

　　北京、上海的地價(jià)、房?jī)r(jià)高得離譜，在沒(méi)進(jìn)行充分調(diào)整價(jià)值回歸的情況下，不可能快速?gòu)?fù)蘇。如果有人試圖虛炒樓市“回升”來(lái)制造又一輪全民炒房熱，以達(dá)到利益最大化的目的，那只能是一廂情愿。如果真的炒出京、滬樓價(jià)再度快速上漲，那決不是經(jīng)濟(jì)“回暖”的喜訊，而是又一輪泡沫破滅的開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將難逃第二次探底，出現(xiàn)比這一輪更可怕的危機(jī)。這是我們必須警惕的。