近期，關(guān)于樓市的報道越來越讓人看不懂，昨天說漲，今天說跌；剛剛說樓市回暖，馬上就來了個“倒春寒”；歡呼熱銷的有，質(zhì)疑退房的有，五花八門的報道，實在讓人看了一頭霧水。

　　唱多派

　　觀點1：投資客入市助推樓市趨暖

　　在經(jīng)過了3、4月的回暖之后，不少業(yè)內(nèi)人士認為5月的成交會有所萎縮。但是出乎意料的是，5月的樓市仍穩(wěn)定回升，“暖”勢不改。有分析人士指出，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　　在業(yè)內(nèi)看來，樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化。有市場分析師指出4月以來，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀，此類產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的。

　　樓市有一個傳導性，去年四季度樓市迎來利好后，上海樓市的反應是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價格仍起到關(guān)鍵作用。分析人士指出，有人只看到前期剛性需求關(guān)注的普通住宅價格降了，由此帶來成交回暖，隨后有些開發(fā)商反過來采取漲價措施，而后面入市的屬于追漲。其實不然，高檔住宅的價格其實也降了，只是降價動作比普通住宅慢一拍，且降后的價格在普通消費者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場的投資者還是在降價的基礎(chǔ)上被吸引進來的。

　　“不少企業(yè)有了資金后，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動產(chǎn)。 ”一位正在銷售上海某甲級寫字樓的代理商坦言，上海辦公樓市場的投資需求還是存在。分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有企業(yè)買下樓層后，能放租就放租，租不出去暫時空著也無妨。

　　觀點2：土地市場出現(xiàn)回暖

　　另一種支持回暖的觀點是，目前，上海的土地市場暖意融融。除政府推地節(jié)奏有所加快外,成交價格也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。 2008年,由于開發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷,上海土地市場頻頻出現(xiàn)流標,流標住宅用地比例達38%。而今年一季度上海流標情況基本絕跡。

　　5月以來上海新供應土地陸續(xù)推出。即使在五一期間,上海市政府依舊推出了5塊住宅用地。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù),僅今年一季度,上海市規(guī)劃和國土資源局出讓110幅地塊,共計515公頃。而金地集團溢價8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,以及綠地集團近10億元追捧松江地塊的舉動,也讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

　　開發(fā)商在拿地策略上的變化來自住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松。

　　摩根大通首席中國經(jīng)濟師龔方雄表示,今年以來消費者購房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國范圍內(nèi),從原本的兩年縮減到了7個月,很多城市的房產(chǎn)將從“供給過�！鞭D(zhuǎn)向短期“供給不足”。他還認為,由于消費者將流動性注入了市場,各地開發(fā)商又在積極購買土地,并助推整個房地產(chǎn)市場向好發(fā)展。

　　唱空派

　　觀點1：退房率升高多空分岐增大

　　在房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)回暖尚不確定之時，樓市退房率升高，表現(xiàn)出多空雙方分歧增大，博弈的加強。

　　今年以來，在樓市成交回暖、許多項目宣告“開盤即售罄”同時，退房現(xiàn)象卻不斷增加。近日，上海徐家匯地區(qū)的高檔樓盤尚海灣豪庭遭遇百套住宅的成交合同被撤銷。據(jù)了解，該樓盤的原投資者是香港某投資機構(gòu)，在去年6月以每平方米33000元左右的價格買下后，原打算整體出租，豈料金融危機爆發(fā)后租金跳水，無奈賠款撤單。

　　從公布數(shù)據(jù)看，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤銷1968套，撤銷率是4.23%；相比之下，2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤銷2659套，撤銷率是3.47%。也就是說，上海樓市今年前5月撤銷的絕對數(shù)量已超過去年全年總量的7成，撤銷率接近2007年下半年投資高漲時的4.32%。

　　從全國一季度情況看，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長沙、杭州、成都等退房率也居高不下。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，退房率飆升，意味著市場多空分歧增大，往往與樓市中期見頂聯(lián)系在一起。撤銷率上升僅是一個縮影，市場普遍擔心的是，若價格繼續(xù)上漲，后市需求將難以支撐房價，招致新一輪調(diào)整的危險也將增加。

　　觀點2：高庫存樓市回暖底氣不足

　　對于土地拍賣回暖，也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)土地庫存量居高不下，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場化迄今十年間，房地產(chǎn)土地存量超過10億平方米，中國房市仍面臨著前所未有的“去庫存化”重任，樓市回暖無從談起。

　　到2008年，商品房銷售緊縮，“庫存”問題凸顯。北京市國土資源局局長魏成林說，一方面是持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，一方面是吃到肚子里無法消化的土地，金融危機下不少開發(fā)商難以面對巨量土地“庫存”。

　　著名國際地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行的一份研究報告稱，1998年至2008年10年間，中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，開發(fā)量僅為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

　　國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平認為，我國首次面臨房地產(chǎn)“庫存”調(diào)整。海爾地產(chǎn)集團有限公司董事長盧鏗說：“目前，中國房地產(chǎn)發(fā)展最大的阻力是存貨。 ”上海一家房地產(chǎn)公司到2008年底擁有2000多萬平方米土地儲備，如按照當年銷售速度，這些土地要開發(fā)32年。

　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，近期各地土地市場的確開始有所活躍，還有個別溢價幅度較大的收購現(xiàn)象發(fā)生，但這種現(xiàn)象并不會普遍發(fā)生，較高的負債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負債水平的恢復，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項目的建設上�！罢�體土地市場仍舊處于調(diào)整之中。 ”

　　角分析人士認為，房地產(chǎn)界普遍認為樓市回暖也許只是暫時現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)公司在購買土地時顯得猶豫不決，甚至停止購地，害怕資金被套牢，這使房地產(chǎn)市場真正回暖缺乏堅實基礎(chǔ)。(李偉)