并不是所有的房地產(chǎn)泡沫都以崩潰而告終，但價格上漲往往是房地產(chǎn)泡沫崩潰的前奏。

　　一季度的銷售數(shù)據(jù)，表明房地產(chǎn)市場也有了回暖跡象。盡管一部分理性的房地產(chǎn)開發(fā)商呼吁維持價格的穩(wěn)定，但市場上漲價的沖動已經(jīng)難以掩飾。前段時間的價格調(diào)整被眾多購房者理解為觸底，由此產(chǎn)生的交易量成為房價上漲的支撐力量。

　　中國經(jīng)濟正處在下行態(tài)勢，但促使房地產(chǎn)泡沫膨脹的基礎(chǔ)機制依然在發(fā)揮作用。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)市場往往具有嚴(yán)重的不確定性和信息不對稱性，對當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場走勢，各方莫衷一是，恰恰是不確定性和信息不對稱性嚴(yán)重的反映。在這種市場環(huán)境中，從眾心理居于優(yōu)勢，市場參與者傾向于遵從多數(shù)人的決定。價格越是上漲，就有越多的人由于上漲的預(yù)期而入市搶購，而搶購又會使價格進一步上漲和預(yù)期進一步增強，于是泡沫不斷膨脹。

　　目前，房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期有所弱化但并沒有逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場中存在道德風(fēng)險，推動了泡沫的形成。資產(chǎn)的過度投資，形成泡沫。近幾年我國政府尤其是地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度，客觀上形成了隱形擔(dān)保，使投資者相信政府將會在房地產(chǎn)業(yè)陷于危機時出手救助，由政府而不是自己承擔(dān)市場風(fēng)險，從而疏于風(fēng)險防范。

　　房地產(chǎn)泡沫的崩潰并非小概率事件。參照歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)歷了一段時期的膨脹后，多數(shù)以崩潰告終。Michael Bordo和Oliver Jeanne對二戰(zhàn)以來OECD國家的資產(chǎn)價格泡沫現(xiàn)象所作的研究發(fā)現(xiàn)，雖然資產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫以后并不必然會崩潰，但房地產(chǎn)價格比股票價格更容易崩潰。股票價格泡沫崩潰的概率為12.5%，而房地產(chǎn)價格崩潰的概率超過50%。原因在于，相較于股票市場，房地產(chǎn)市場信息不對稱的程度有限，對于基礎(chǔ)價值決定因素的不確定性較少。

　　房地產(chǎn)泡沫崩潰的觸發(fā)因素或不期而至。觸發(fā)因素往往是偶然的，宏觀政策的變動、市場上的一個事件等都可以成為觸發(fā)因素。泡沫的崩潰，或者起因于投資者信心的逆轉(zhuǎn)，或者起因于信用的收緊。這兩者都與經(jīng)濟周期存在一定的相關(guān)性。在當(dāng)前的經(jīng)濟下行時期，總體信用收縮，投資者對未來的經(jīng)濟前景和收入預(yù)期趨于悲觀，個人金融資產(chǎn)的配置趨向于安全資產(chǎn)而非風(fēng)險資產(chǎn)。因此，在這種經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)泡沫崩潰的可能性大增。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)居于高位的情況下，價格上漲實是引發(fā)泡沫崩潰的不智之舉。價格進一步上漲會促使銀行和金融監(jiān)管當(dāng)局出于審慎的目的對房地產(chǎn)發(fā)展商和按揭貸款人采取惜貸行為，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的信用收緊，觸發(fā)泡沫崩潰。價格的進一步上漲會使價格水平超出多數(shù)潛在購房者的購買能力，使他們被迫采取觀望態(tài)度。在缺少交易量配合的情況下，價格難以維持，潛在購房者的看漲預(yù)期極易逆轉(zhuǎn)，市場參與者的恐慌情緒互相傳染，結(jié)果泡沫崩潰。

　　(趙中偉 作者系中國社科院世界經(jīng)濟與政治所博士)