美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年2月份美國(guó)舊房銷售環(huán)比下降了0.6%，是近8個(gè)月以來(lái)的最低水平；而早已被布什政府提上具體日程的“兩房”改組在奧巴馬總統(tǒng)的手里仍然是燙手山芋，短期內(nèi)難以解決。與此同時(shí)，不少海外投資客紛紛登陸美國(guó)意圖“抄底”，紐約近期也接連傳出了多處豪宅被海外買家天價(jià)購(gòu)入的消息。對(duì)此，分析人士提醒，雖然商業(yè)地產(chǎn)可能有利可圖，但海外軍團(tuán)在美國(guó)“抄底”住宅地產(chǎn)或許只是一場(chǎng)勝算不大的“豪賭”，美國(guó)房地產(chǎn)前景或許遠(yuǎn)非人們想象的那樣樂(lè)觀。

　　本報(bào)記者 趙曉路

　　“兩房” 改組進(jìn)退維谷

　　早在2008年9月，布什政府便向美國(guó)兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”、“房地美”注資數(shù)千億美元，以防止危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大，而美聯(lián)儲(chǔ)也收購(gòu)了兩家機(jī)構(gòu)發(fā)行的房屋貸款抵押證券，并為它們提供了新的信貸額度以支撐流動(dòng)性。布什政府當(dāng)時(shí)還宣稱，將在18個(gè)月內(nèi)完成“兩房”改組工作。但通過(guò)分析美國(guó)國(guó)會(huì)眾議院財(cái)政與金融委員會(huì)2010年3月23日就“兩房”的改組問(wèn)題舉行的聽(tīng)證會(huì)上傳出的聲音，便不難發(fā)現(xiàn)，18個(gè)月的期限或許只能成為一個(gè)幻影。

　　會(huì)上，美國(guó)財(cái)長(zhǎng)蓋特納表示，聯(lián)邦政府并非回避曾經(jīng)提出的期限，但“兩房”改組關(guān)系重大，“兩房”對(duì)穩(wěn)定美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要，因此必須用更多時(shí)間來(lái)進(jìn)行研究和觀察�；仡櫼酝�的危機(jī)中的教訓(xùn)，蓋特納認(rèn)為，只有購(gòu)房者得到充分的、低成本的貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能脫離危機(jī)。而“兩房”恰恰扮演了這樣的角色：它們的存在給了銀行動(dòng)力和可能性來(lái)向購(gòu)房者提供低成本的、長(zhǎng)期的抵押貸款。而如果貿(mào)然在目前對(duì)“兩房”開(kāi)始進(jìn)行全面改革，政府撤出對(duì)“兩房”的支持，勢(shì)必會(huì)“驚嚇投資者”，嚴(yán)重打擊投資者的信心。

　　有分析人士認(rèn)為，如果沒(méi)有美國(guó)政府支持的“兩房”發(fā)揮作用，銀行和金融機(jī)構(gòu)將沒(méi)有能力或干脆拒絕向房地產(chǎn)投放貸款。“兩房”確保了房貸的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，不遺余力地推動(dòng)著美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，“兩房”擔(dān)保了美國(guó)約70%房貸，并管理著奧巴馬政府750億美元貸款改造計(jì)劃�！胺坷�美”、“房地美”和聯(lián)邦住房管理局一起，名副其實(shí)地成為了美國(guó)政府為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)托市的三大支柱。

　　盡管“兩房”在過(guò)去一年多的時(shí)間里各自都已“瘦身”到2000億美元的規(guī)模之下，但專家表示，兩家公司仍然手握全美大半的家庭貸款，短期內(nèi)美國(guó)政府推出其具體重組改革方案的可能性不大，因?yàn)檫@極易引起新的“海嘯”。

　　海外投資客豪賭美國(guó)樓市

　　3月25日，紐約傳一位神秘中國(guó)商人在經(jīng)35輪的競(jìng)拍后，以每平方米逾53000美元，總價(jià)3320萬(wàn)美元的高價(jià)買下了紐約一處500多平方米的公寓的消息，創(chuàng)曼哈頓公寓2010年以來(lái)的最高售價(jià)。紐約媒體還報(bào)道，一位來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的買家也于近日對(duì)紐約曼哈頓第五大道1009號(hào)獨(dú)棟豪宅，也是第五大道上唯一尚可供出售的宅邸表現(xiàn)出意向。另?yè)?jù)美國(guó)豪華物業(yè)網(wǎng)上平臺(tái)PropGOLuxury的消息，該獨(dú)棟豪宅于2010年1月上市，標(biāo)出了5000萬(wàn)美金的曼哈頓歷史最高價(jià)。

　　不僅是在紐約，當(dāng)南加新住宅銷售幾陷停滯之時(shí)，華人買主卻頻繁出手，成為了當(dāng)?shù)氐摹熬仁熊姟�。�?dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)公司透露，科羅納住宅區(qū)及南加州旅館產(chǎn)業(yè)，多是華人天下。根據(jù)戴德梁行2010年初的一份報(bào)告顯示，中國(guó)市場(chǎng)上“炒客”的比例超過(guò)了70%。

　　而美國(guó)Prodigy International地產(chǎn)公司公布的數(shù)據(jù)，中國(guó)買家對(duì)紐約房產(chǎn)的興趣在過(guò)去1年的時(shí)間中增長(zhǎng)十分顯著，其旗下有兩家公司的已售房屋中，由亞洲買家購(gòu)買的已經(jīng)占到2成，其中中國(guó)人占了很大比重。分析人士表示，一些中國(guó)投資客手中“不差錢”，而同時(shí)美國(guó)信貸政策處于緊縮中，中國(guó)的個(gè)人和機(jī)構(gòu)正好抓住這個(gè)時(shí)機(jī)在美國(guó)樓市進(jìn)行投資，其中不少是集團(tuán)性的投資活動(dòng)。

　　地產(chǎn)分析師桃樂(lè)絲·李認(rèn)為，正是由于目前市場(chǎng)上對(duì)美元繼續(xù)升值的預(yù)期較高，一些海外投資者才會(huì)對(duì)美國(guó)地產(chǎn)興趣高漲。當(dāng)?shù)赜杏^察人士認(rèn)為，由于海外投資客的殺入，紐約等熱點(diǎn)地區(qū)下跌的樓市拐點(diǎn)或現(xiàn)。像紐約這樣的地區(qū)，再開(kāi)發(fā)的可能性很低，而在紐約，只有30%的人擁有自己的房產(chǎn)，房產(chǎn)保值的可能性還是比較大的。

　　中美差異不可忽視

　　日前，有專家提醒中國(guó)投資者，在中美兩國(guó)投資住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的方式和土壤是完全不同的，因此，要防范風(fēng)險(xiǎn)，最好不要涉足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)住宅用地的供應(yīng)落實(shí)在70%左右，而我國(guó)即使在北京這樣的城市算上保障房也只占22%，為保持市場(chǎng)流動(dòng)性，歐美國(guó)家多也會(huì)允許樓市中存在一定“炒客”，但通常不超過(guò)市場(chǎng)上人群的6%�？梢�(jiàn)把中國(guó)“爆炒”的思路硬套在美國(guó)的“抄底”行動(dòng)上很難成功。專家表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在一線城市的收益率大約是2%-3%，寫字樓可以達(dá)到4%-5%。從中國(guó)人均GDP水平上看，我們?nèi)蕴幱诳焖侔l(fā)展期，并未進(jìn)入改善期。只有人均GDP達(dá)到15000美元的時(shí)候，才能說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)才進(jìn)入了發(fā)展的好時(shí)期，會(huì)產(chǎn)生較好收益。而當(dāng)下即便是在一線城市人均GDP也不過(guò)7000-11000美元，其中尚不乏政府投資，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有成為主角。

　　美國(guó)的一些住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)到中國(guó)游說(shuō)，并表示無(wú)論是美國(guó)公民還是外籍的公民，在美國(guó)置業(yè)所享受的價(jià)格、其他方面的條件都是一樣的。但盛集投資管理咨詢有限公司總經(jīng)理李利認(rèn)為，海外資金投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)或許面臨機(jī)遇，但投資住宅恐怕就很難獲得較好的回報(bào)。在美國(guó)，住宅是消費(fèi)品和福利，很難作為外國(guó)人的投資品。如果投資住宅，就要面臨高額的增值稅。美國(guó)公民可以抵扣所得稅，但對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)這樣的稅率下，投資將無(wú)利可圖。

　　一位華人購(gòu)房者對(duì)記者表示，很多中國(guó)買家都選擇全款在美國(guó)購(gòu)房。他解釋說(shuō)，由于經(jīng)歷了次貸危機(jī)，美國(guó)銀行對(duì)房貸審核異常嚴(yán)格，通常要花上1個(gè)多月時(shí)間，使得從成交到最終手續(xù)辦妥并交房要持續(xù)1、2個(gè)月時(shí)間。而審核貸款時(shí)，必須提供兩年以上的美國(guó)納稅記錄和優(yōu)質(zhì)個(gè)人資信報(bào)告，對(duì)于外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，如果非美國(guó)長(zhǎng)期居民，申請(qǐng)貸款就很難了。

　　要在美國(guó)保有一套房屋，成本也不低。首先，擁有房屋后，每半年就要交一次房產(chǎn)稅，包括計(jì)價(jià)稅和市政建設(shè)費(fèi)。其中，計(jì)價(jià)稅按房產(chǎn)價(jià)值來(lái)征收，每年政府都會(huì)重新估值；而市政建設(shè)征收期為20年，以支持新開(kāi)發(fā)地區(qū)和新地塊的房屋建設(shè)。這兩種稅由當(dāng)?shù)刈h會(huì)制定稅率，雖然各地有差異，但總體為房屋總價(jià)的1.5%-3%。此外，還要每年繳納占房屋價(jià)值0.125%的強(qiáng)制房屋保險(xiǎn)費(fèi)。此外，出租房屋的所得也需要納稅；而在美國(guó)房屋出租通常是委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，還要支付物業(yè)管理費(fèi)。

　　通過(guò)對(duì)美國(guó)房屋轉(zhuǎn)手成本的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)投機(jī)者“投機(jī)”開(kāi)銷不小。在美國(guó)幾乎所有房屋買賣都要通過(guò)中介來(lái)完成，賣方通常需支付房?jī)r(jià)6%的中介稅。而在辦理房產(chǎn)買賣過(guò)程中，外國(guó)投資者通常要聘請(qǐng)公證行來(lái)完成涉及的法律文書和政府文件的工作，公證費(fèi)約為0.2%。為避免糾紛，轉(zhuǎn)手前還要請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋檢測(cè)，費(fèi)用約為每平方英尺0.1美元。

　　就算轉(zhuǎn)手賣了好價(jià)錢，還要過(guò)所得稅這只“老虎”。據(jù)美國(guó)的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)的投資收益，外國(guó)投資者必須按常規(guī)所得稅稅率征稅，除非其于該納稅年度在美國(guó)留居超過(guò)半年，即183天，在出售自住2年以上的住房時(shí)，才可享受美國(guó)居民納稅人的優(yōu)惠：個(gè)人賣房收益不超25萬(wàn)美元，家庭不超50萬(wàn)美元，則可免交所得稅。但個(gè)人和家庭一生享受該項(xiàng)優(yōu)惠也僅此一次，因?yàn)槁?lián)邦稅務(wù)局將向第二套房買賣的收益獲得者收取高達(dá)20%的資產(chǎn)所得稅。海外軍團(tuán)在美國(guó)“抄底”住宅地產(chǎn)或許只是一場(chǎng)勝算不大的“豪賭”。