三部委聯(lián)合發(fā)文明確第二套房核定標準為“認房又認貸”。對于那些賣舊換新的純自住型購房者來說，其手中始終只有一套房產(chǎn)，到底該不該列入二套房范圍呢？受新政影響的這類購房者到底有多大范圍呢？記者日前走訪業(yè)內(nèi)人士，針對這部分購房者人群進行了深入探討。

　　- “賣一買一”比例超半數(shù)

　　“‘賣一買一’的購房者在整個天津樓市中占絕大多數(shù)�！睋�(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“賣一買一”且手中始終保持一套房產(chǎn)的購房者在整體市場購房者中占到50%以上，二手房市場中，手中只有一套房產(chǎn)的改善型買家至少會占到30%-40%，而商品房市場比例更高，可以占到50%-60%。

　　- 多數(shù)銀行仍只“認貸”

　　第二套房貸的執(zhí)行標準主要由銀行方面掌控，而目前本市地產(chǎn)市場針對二套住房的貸款政策主要還是“認貸”。業(yè)內(nèi)人士表示，銀行與房管部門之間的信息暫時還沒有共享平臺，因此多數(shù)銀行仍按照貸款記錄判斷二套房貸，其中“賣一買一”的購房者即使手中實際持有的房產(chǎn)僅有一套，但多數(shù)銀行仍會將其劃入“二套”行列，從而必須提高其首付款比例和利率標準。

　　不過也有少數(shù)銀行在“認貸”方面相對寬松。目前有些市場份額較小的銀行對于“二套”認定給予了稍微寬松的政策。不過，執(zhí)行這類政策的銀行在市場中的比例還不到10%，所以享受這些優(yōu)惠策略的買家少之又少。

　　- 時間差加強“二套”印象

　　在“賣一買一”的購房者中，很多人都是看中了新房再掛牌舊房，并借由舊房買家的資金還清原貸款，其可支付的首付款通常僅夠兩成或三成的基礎成數(shù)。這部分買家盡管最終手中仍會只保有一套住房，但在其申請貸款時，往往容易被顯示名下同時擁有兩套房產(chǎn)，因此貸款條件也就會隨之提高，高達五成以上的首付成數(shù)首先就成了他們無法逾越的門檻。

　　“認房又認貸”執(zhí)行有三難

　　從市場調(diào)控角度而言，“認房又認貸”至少還存在三大實際困難。

　　第一是平臺問題。銀行征信系統(tǒng)查不到購房人名下房產(chǎn)，房管局的數(shù)據(jù)庫可以查到購房者及其家人名下的實際房產(chǎn)數(shù)量但并不能了解其貸款歷史，而異地一次性付款的購房行為更是在本地的房管系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)都無法查到。

　　第二個則是已經(jīng)貸款的購房者，若符合了“二套”的標準，是否要從明年開始也要執(zhí)行上浮利率？按照以往貸款政策的調(diào)整規(guī)律，從次年1月1日起都會對原有貸款者執(zhí)行新的貸款政策，而此次調(diào)整后是否會對多套房買家執(zhí)行更加嚴格的貸款標準則未有定論。

　　最后，既然是“認房又認貸”，若房主名下曾貸款或現(xiàn)有的房產(chǎn)是商業(yè)性質(zhì)，是否還應將其擬購房屋算作第二套？而現(xiàn)在市場普遍銷售的公寓、LOFT等產(chǎn)品，都是商業(yè)屬性當作住宅銷售，那么這些人的購買貸款又該如何認定？這類房產(chǎn)涉及的購房者數(shù)量也已經(jīng)占到市場的一成以上。(記者 安元)