1月10日，國務(wù)院出臺了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”同時，央行也召開了年度工作會議，對房地產(chǎn)信貸進行了指導(dǎo)。2010年，房地產(chǎn)信貸市場面臨著新的形勢，本報再次在京、滬、深三地展開房貸調(diào)查。

　　北京

　　“風(fēng)險定價”難住銀行二套房利率爭相下浮

　　近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“國11條”)，對二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價�！�

　　“國11條”雖然明確首付款比例按40%“一刀切，但對二套房貸利率“按風(fēng)險定價”的表述卻讓業(yè)界困惑。記者以貸款購房者的身份走訪咨詢了北京多家商業(yè)銀行二套房貸的執(zhí)行情況后發(fā)現(xiàn)，雖然在首付方面嚴(yán)守40%，但各家銀行在利率折扣上卻“五花八門”。

　　銀行利率參差不齊

　　業(yè)內(nèi)人士指出，二套房貸款利率“嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”存在模糊性，給銀行留下很大的操作空間，導(dǎo)致銀行房貸利率爭相下浮。

　　招商銀行朝陽區(qū)某營業(yè)部的客戶經(jīng)理向記者介紹，目前該行對于二套房貸首付要求在4成以上，“就目前的市場情況來看，執(zhí)行利率將視資信程度和還貸能力而定，肯定會給予最低優(yōu)惠�！�

　　該客戶經(jīng)理所說的“以目前的市場情況”，即各家銀行之間參差不齊的二套房貸款利率。他告訴記者，由于具體的操作細(xì)節(jié)目前并未下發(fā)，利率“能低則低，以便做成這筆單子”。

　　無獨有偶，中國銀行某網(wǎng)點負(fù)責(zé)房貸的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，二套房貸業(yè)務(wù)將在首付4成的前提下，通過資質(zhì)的考核確認(rèn)利率標(biāo)準(zhǔn)�！拔覀兿葧�上報支行，支行會根據(jù)相關(guān)指標(biāo)評估資質(zhì)程度，以此確定利率優(yōu)惠率�！�

　　當(dāng)被問及是否清楚“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”這一說法時，上述房貸經(jīng)理一臉迷茫。在記者走訪民生銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行時，相關(guān)人士大多告訴記者，“一切以總行將來下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)”。

　　然而，總行是否會針對利率“按風(fēng)險定價”這一模糊政策出臺細(xì)則呢？有觀點認(rèn)為，如果總行不出臺，各家銀行間的利率競爭一旦開戰(zhàn)，后果可想而知；而亦有觀點認(rèn)為，銀監(jiān)會或央行可能會針對 “利率按風(fēng)險定價”這一說法出臺相應(yīng)的細(xì)則。

　　市場期待細(xì)則出臺

　　1月13日，在國新辦新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星重申，對于個人住房按揭貸款第二套以上的帶有投資和投機性的行為實行有效的風(fēng)險控制，嚴(yán)格堅持首付不低于40%的要求，并未提及二套房的另一重大因子——利率。

　　因此，有觀點認(rèn)為，各家銀行今后或?qū)⒁浴皣?1條”的說法為操作指引，在7折底線的基礎(chǔ)上，按風(fēng)險實施定價，二套房貸利率最高達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時，預(yù)計銀監(jiān)會近期會給出一個明確的指引，更好地控制銀行業(yè)風(fēng)險。

　　有報道稱，二套房貸在銀行一線的對接窗口仍然進行該業(yè)務(wù)，但是在審批這一流程中，則基本上已經(jīng)停止了，都在等待總行的細(xì)則。

　　建設(shè)銀行某支行個貸經(jīng)理向記者表示，目前銀行依然有自主擬定房貸利率的空間，各銀行總行可能會出于抑制房貸業(yè)務(wù)混亂，以及銀行自身風(fēng)險控制的考慮，率先出臺更具體細(xì)微的利率操作標(biāo)準(zhǔn)。

　　不提“改善型”一刀切

　　“國11條”明確表示，金融機構(gòu)“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”

　　“國11條”不僅明確規(guī)定二套房貸首付必須為4成，還首次取消了“改善型住房”的提法。

　　有觀點認(rèn)為，“改善型住房”的提法是造成二套房貸混亂的重要原因，取消這一提法，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將更加明朗，可杜絕銀行利用“改善型”打擦邊球。

　　此前，當(dāng)記者以購房者身份做房貸調(diào)查時，房貸經(jīng)理均會明確表示，第二套住房如果是改善型住房，可以按照一套房的優(yōu)惠政策走，即首付兩成、利率打7折。然而，記者近日采訪卻發(fā)現(xiàn)，大多房貸人員都表示“已沒有那樣的操作空間”。

　　某國有銀行房貸部人士在接受記者采訪時指出，雖然“國11條”并沒有對利率提出明確限制，但在首付方面，4成首付是硬性規(guī)定，低于4成肯定屬于違規(guī)�！罢漳壳暗男蝿菘矗瑢Χ�套房的收緊主要在于首付方面，這也是銀監(jiān)會的老規(guī)定，現(xiàn)在國務(wù)院又重申了一次，在這個風(fēng)口浪尖，誰也不敢頂風(fēng)作案”。

　　深圳

　　房貸現(xiàn)收緊跡象首付、利率仍打擦邊球

　　每經(jīng)記者 黃惠敏 發(fā)自深圳

　　由于當(dāng)?shù)劂y行對房貸發(fā)放的寬松態(tài)度，深圳樓市曾一度瘋狂。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著“國11條”的出臺，深圳大部分銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行政策，不再寬松放貸。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍有銀行在打擦邊球，通過降低首付成數(shù)、甚至下調(diào)貸款利率吸引客戶。

　　銀行貸款利率“市場化”

　　在以往的政策中，二套房貸利率須為基準(zhǔn)利率的1.1倍，但二套房貸新政策中，關(guān)于貸款利率規(guī)定的表述是“嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。記者了解到，深圳的銀行表示，銀行要按照“利率市場化”以及“實施針對不同風(fēng)險等級客戶的差別化定價”來執(zhí)行新政。

　　對于二套房貸政策出臺后，銀行如何把握貸款利率尺度的問題，招行銀行給記者的答復(fù)是：在二套房貸款的政策執(zhí)行上，該行以家庭為單位計算房貸次數(shù)，對二套房貸款，要求貸款首付款比例不得低于40%；貸款利率主要根據(jù)客戶的信用記錄、首付比例、所購住房具體情況等因素，并結(jié)合銀行內(nèi)部信用評級綜合進行判斷，按照貸款的整體風(fēng)險狀況進行合理定價。

　　招行表示，在貸款利率上，將執(zhí)行差異化信貸政策，對于二套(含)以上房貸，將根據(jù)貸款的風(fēng)險狀況，適度提高貸款利率。

　　有分析師向記者表示，在自主把握貸款利率的情況下，銀行為了搶奪客戶資源，有可能會下調(diào)貸款利率吸引客戶。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，貸款利率的表述給了銀行很大的自主空間，銀行市場化經(jīng)營，日后1.1倍的貸款利率或更難成型。

　　首付仍有空子可鉆

　　據(jù)了解，二套房貸首付4成的規(guī)定，自2007年9月28日發(fā)布以來至今沒有更改過，2009年7月10日有關(guān)部門重申了二套房貸政策，要求各銀行不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。只是銀行在經(jīng)營過程中的相互競爭，“首付4成”的規(guī)定僅僅只是一紙空文，極少被執(zhí)行。

　　今年，二套房貸新政策出臺后幾天，深圳地區(qū)銀行的房貸政策也立即做出了更改。記者了解到，一些銀行的房貸政策已經(jīng)有了收緊的行動，只是收緊的力度不一樣，各銀行在某些方面仍存自主性。

　　某大行深圳一支行信貸部人士告訴記者，目前該行在二套房的放貸上已經(jīng)按政策執(zhí)行，但是若客戶在購買第二套房時房產(chǎn)聯(lián)合署名，另一個人未有房產(chǎn)，則“按一套房來放貸”。該人士向記者解釋，若房產(chǎn)聯(lián)合署名中的另一人年滿18歲，名下沒有房產(chǎn)，則可以享受二套房房貸首付2成，貸款利率7折的優(yōu)惠。

　　深圳一股份制銀行某客戶經(jīng)理告訴記者，該行已經(jīng)嚴(yán)格按照國家政策執(zhí)行，客戶申請第二套房貸款，一律按照國家政策，利率沒有優(yōu)惠，然而，首付成數(shù)卻可以做適度 “調(diào)整”。目前該行的政策是，200萬以下的貸款一般不做了；若是貸款在200萬以上，第二套房則可以享受首付2成的優(yōu)惠，只是利率仍按基準(zhǔn)利率，不作調(diào)整。