近日，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目，播報(bào)了“各大銀行集體違規(guī)松綁二套房貸，一人貸出35套房”的新聞。總的意思是：連續(xù)3個(gè)月城市房屋銷售價(jià)格上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，與去年年底發(fā)布的個(gè)人房貸“新政”有關(guān)。但是，各大商業(yè)銀行和開發(fā)商聯(lián)手，在實(shí)際貫徹中集體違規(guī)，變相地把第一套房的優(yōu)惠政策套用到第二套。為了掩蓋這個(gè)事實(shí)，開發(fā)商和銀行相互配合，玩起了數(shù)字游戲。

　　那么，銀行集體違規(guī)房貸的背后到底有著怎樣的奧秘？

　　思考之一：違規(guī)房貸的利益根源

　　在這場(chǎng)互相配合的“游戲”中，究竟誰是出謀劃策者，誰主動(dòng)誰被動(dòng)，我們不得而知。但有一點(diǎn)是可以肯定的，開發(fā)商和房貸銀行有著共同的利益。

　　如果用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來表達(dá)，開發(fā)商是以贏利為直接目的、以雇傭勞動(dòng)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)資本家，利潤(rùn)最大化是唯一目標(biāo)。在房地產(chǎn)火爆的幾年中，他們都很快暴富起來了。自從去年中低收入購房者群體對(duì)過高的房?jī)r(jià)做出“不降價(jià)不買房”的反應(yīng)，中央實(shí)施緊縮的貨幣政策以后，房地產(chǎn)開發(fā)商的確陷入了困境。

　　如果把銷售價(jià)格降低到合理的程度，開發(fā)商將承受巨大利潤(rùn)損失；如果力圖保持高價(jià)，不僅商品房難以銷售，而且囤積的土地將長(zhǎng)時(shí)間占用大量流動(dòng)資金。因此，單靠開發(fā)商自身的力量，很難以兩全其美的方式擺脫困境。其實(shí)，開發(fā)商的困難同時(shí)也是房貸銀行的困難。經(jīng)過改革的商業(yè)銀行，其基本身份是以贏利為目的金融企業(yè)，其信貸資金在很大程度上已經(jīng)資本化了，而房地產(chǎn)業(yè)正是利潤(rùn)豐厚的投資對(duì)象。在經(jīng)濟(jì)高漲的時(shí)期，銀行為了增加信貸業(yè)務(wù)量、增加客戶群、獲得高額利息，一方面積極主動(dòng)地為房地產(chǎn)開發(fā)商提供用于囤積土地和開發(fā)建設(shè)的資金，另一方面又為購房者(包括炒房者)提供很大份額的購房信貸。

　　在充裕的信貸資金支持下，在炒房大亨們的炒作下，房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。如果過熱的房地產(chǎn)和整個(gè)過熱的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)下去，已經(jīng)形成的房地產(chǎn)泡沫不致破裂，那么他們就可以不斷地獲得巨額回報(bào)。但是，在過高的價(jià)位上，在中央緊縮銀根的情況下，銷售出現(xiàn)了困難。這樣，無論是降價(jià)銷售還是長(zhǎng)期積壓，對(duì)房貸銀行來說都是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，他們成了和開發(fā)商榮辱與共的難兄難弟。

　　表面看在違規(guī)房貸的實(shí)際操作中，似乎只涉及開發(fā)商和銀行，但作為利益共同體主要成員的，至少還有地方政府。房地產(chǎn)業(yè)是各級(jí)地方政府最重要的財(cái)政收入來源。在征地、舊房改造和拍賣建設(shè)用地的過程中，政府得到的是巨額的土地升值收入；在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)一同發(fā)展的時(shí)期，政府可以征收更多的稅款。地方政府同樣希望盡快改變這種困難局面，而且一般不希望以降價(jià)的方式解決這一問題。這是因?yàn)�，降價(jià)的結(jié)果必然影響開發(fā)商的贏利和繼續(xù)開發(fā)的積極性。這樣一來，土地升值收入和稅收收入都會(huì)大打折扣。

　　我們拋開開發(fā)商、房貸銀行和地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)不論，既然三者構(gòu)成了益損與共的利益共同體，那么，他們攜起手來，互濟(jì)互救，就是理所當(dāng)然的事情了。對(duì)這個(gè)共同體來說，最理想的方式就是，向購房者提供更加優(yōu)惠的信貸。這樣，既托住了房市，保持了商品房的高價(jià)位，又可以擴(kuò)大銷售，還可以降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)�？梢姡�違規(guī)房貸完全是利益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。

　　思考之二：違規(guī)房貸的操作空間

　　所謂房貸違規(guī)，指的是對(duì)第二套住房的貸款，超出了2007年人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出的359號(hào)文件和452號(hào)文件的政策規(guī)定。按照這兩個(gè)文件的規(guī)定，申請(qǐng)第二套及以上住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；而且，首付比例和利率水平隨著套數(shù)的增加而增加。彈性只有一點(diǎn)，即人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，房貸可以比照首套執(zhí)行。這兩個(gè)文件，都是在“雙防”的指導(dǎo)方針下，為了“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理”而制定的。因此，這里并沒有多大的違規(guī)空間。

　　但是，2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的131號(hào)文件就不同了。這時(shí)候，保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需已經(jīng)成為第一位的任務(wù)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，貨幣政策已經(jīng)由從緊轉(zhuǎn)向?qū)捤�。文件要求，要“加大�?duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度”。除了重申人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的，在申�?qǐng)貸款購買第二套住房時(shí)，可以比照?qǐng)?zhí)行首次房貸的優(yōu)惠政策外，還進(jìn)一步規(guī)定：“對(duì)于其他購買第二套及以上住房的，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)管理確定。”如果將其和文件中的其他內(nèi)容聯(lián)系起來，文件的宗旨是穩(wěn)定和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這種背景下，凡是有利于保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的做法，至少在短期內(nèi)都是可以被理解被接受的。違規(guī)房貸也正是利用了這一點(diǎn)。但主要問題在于，文件的進(jìn)一步規(guī)定是一個(gè)可以自主做出決定的模糊彈性空間，人們可以做出不同的解讀。在我國(guó)，歷來是以“用足政策”為名鉆政策空子，甚至“上有政策、下有對(duì)策”。因此，銀行房貸集體違規(guī)就毫不奇怪了。其實(shí)，人們都很清楚，違規(guī)房貸決不是違規(guī)的唯一表現(xiàn)和唯一領(lǐng)域，也未必是最為嚴(yán)重的表現(xiàn)。

　　思考之三：保增長(zhǎng)需防顧此失彼

　　自從貫徹實(shí)施保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生的方針以來，我們已經(jīng)取得了舉世矚目的成績(jī)。在當(dāng)前的情況下，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的經(jīng)濟(jì)政策仍然是必要的。這一點(diǎn)也適合于房地產(chǎn)業(yè)。

　　但是，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，在防止經(jīng)濟(jì)下滑成為首要任務(wù)的時(shí)候，經(jīng)過一定時(shí)間的大規(guī)模投資和大量貨幣供給，不久就會(huì)出現(xiàn)高利潤(rùn)行業(yè)產(chǎn)能過剩、資源緊缺和價(jià)格上漲、流動(dòng)性過剩、通貨膨脹、生態(tài)環(huán)境惡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲、重大比例關(guān)系更加不協(xié)調(diào)等問題，粗放發(fā)展就會(huì)卷土重來。1990年代初是這樣，本世紀(jì)初也是這樣。這種情況是同現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制和誘導(dǎo)機(jī)制密切相關(guān)的。因此，在這個(gè)問題上，必須注意“一種傾向掩蓋著另外一種傾向”。

　　我們的著眼點(diǎn)是科學(xué)發(fā)展。在專注保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的情況下，那些把GDP看得比什么都重要的人，在投資和上項(xiàng)目時(shí)，有可能不惜一切代價(jià)，不顧一切消極后果；作為資本主體和市場(chǎng)主體的企業(yè)和當(dāng)事人，有可能利用寬松的政策環(huán)境，以犧牲整體利益和未來發(fā)展為代價(jià)，以保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的名義和其他冠冕堂皇的理由，抓緊牟取自己的特殊利益。

　　我們要真正明白，我們的問題主要不在于受到外部沖擊，外部沖擊在很大程度上是內(nèi)部結(jié)構(gòu)和比例不合理的表現(xiàn)。如果我們做到了以內(nèi)需為主，國(guó)際收支基本平衡，外部沖擊就不會(huì)那么大。我國(guó)內(nèi)需不足，歷來不是投資不足，而是居民消費(fèi)需求不足。當(dāng)前巨額的固定資產(chǎn)投資，可以起到一定的“替代”作用，從而緩解當(dāng)前的困難；但也是不得已而為之，這樣做必然帶來消費(fèi)率的進(jìn)一步下降。

　　我國(guó)本來不存在貨幣供給不足和流動(dòng)性不足的問題；之所以發(fā)放巨額貸款，主要是為了支持快速大量投資。但貨幣的大量供給，勢(shì)必導(dǎo)致貨幣貶值和通貨膨脹。現(xiàn)在之所以沒有很快從居民消費(fèi)價(jià)格水平和工業(yè)品出廠價(jià)格水平上表現(xiàn)出來，是因?yàn)榫用裣�費(fèi)能力不足和產(chǎn)能過剩。把這種情況說成“通貨緊縮”，完全是南轅北轍。因此，實(shí)施擴(kuò)內(nèi)需的政策，必須全面理解，力度必須適當(dāng)，必須適時(shí)調(diào)整。 (陳文通)