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最近的樓市,或許只能用“賣瘋了”來形容。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對全國30個重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月份30個城市的總成交面積環(huán)比上月增長11.42%,有22個城市住宅的成交面積環(huán)比上升。
樓市迎來“小陽春”,大部分購房者在選中心儀的物業(yè)后,都面臨如何選擇房貸品種的“選擇題”。為方便不同的人群選擇適合自己的房貸品種,記者特以三類人群為例,為購房貸款人出謀劃策。
第一類人:新婚首購房——基本產(chǎn)品最適合
小林今年下半年準備結婚,因此也成為市場上的“剛需”,購買婚房成為當前的大事。不過最近小林看好房子后,卻發(fā)現(xiàn)市場上琳瑯滿目的房貸產(chǎn)品讓他暈頭轉(zhuǎn)向:究竟是怎樣的房貸產(chǎn)品才最適合小林呢?
工商銀行上海分行理財師李吉分析,像小林這樣的年輕人,是目前樓市中的主力軍之一:正處于事業(yè)的上升期,但是因為工作不久,手頭積蓄也不多,因此雖然預期收入在增加,眼下卻沒有太多的資金用來供房。從另一個角度分析,雖然銀行目前提供的房貸產(chǎn)品五花八門,但是宗旨卻不變:銀行的利益不會因為相關產(chǎn)品的“優(yōu)惠”而減少,如果貸款人要減少每個月的月供壓力,那么必然付出多支付利息的代價。而假如貸款人想要節(jié)省利息支出,那么每個月的還款壓力則會相應增加。
李吉建議,對于首次購房自住的年輕人而言,因為目前的貸款利息不高,5年期以上的貸款利率為5.94%,享受7折優(yōu)惠后,則僅為4.158%。因此建議大部分年輕人可以選擇傳統(tǒng)的“等額本金”或者“等額本息”方式進行貸款。兩者的區(qū)別在于,如果貸款人每個月的資金壓力不大,可以選擇等額本金方式,這樣可以在整個還貸期內(nèi)節(jié)省不少利息支出,而且每個月的月供款也是逐月減少的。而如果資金相對不夠?qū)捲#瑒t可以選擇等額本息,這樣每個月的月供金額沒有變化,且還款壓力相對較小。
當然,如果有部分購房者在前期確實資金短缺,也可以嘗試一下目前不少銀行提供的新產(chǎn)品。招商銀行上海分行個人消費信貸中心馬巖告訴記者,招行的“入住還款法”可以幫助這些貸款人解決短期內(nèi)資金不足的問題。就是說,貸款人可以在辦理住房貸款時,與銀行約定半年到1年的寬限期,在此期間,客戶只需還利息,不用換本金,可以按月或按季付息,期滿后再回復正常的按揭貸款的還本付息。據(jù)記者了解,其他銀行也推出了類似的貸款產(chǎn)品,如浦發(fā)銀行的“多樣性還款”、農(nóng)行的“還款假日計劃”等,都可以提供此類貸款產(chǎn)品。
第二類人:小房換大房——“置換寶”可助力
尹女士最近也遇到了困難,2003年結婚的時候購入了一套二室的婚房,現(xiàn)在因為計劃生孩子,顯得過于擁擠,因此她和丈夫計劃換個大房。目前他們看中的房子售價240萬元,雖然夫婦倆目前稍有積蓄,但支付購房前期的各種費用還有些為難。因此尹女士計劃賣掉目前的住房再買下看中的房子。但是在短期內(nèi)要將房子賣出,困難很多,而且尹女士覺得匆忙中房子容易被“賤賣”。因此急需一個能夠幫助他們解決類似問題的房貸。
據(jù)中行個貸中心的有關工作人員介紹,尹女士的問題,中行目前剛剛推出的“置換寶”業(yè)務比較適合。按照尹女士的情況,該工作人員對此進行分析指出,他們可以用原住房向銀行申請該業(yè)務,他們目前的房子,評估下來的現(xiàn)值大約為140萬元,銀行給他們的住房的抵押率為7折,那么最大可貸款的額度則為98萬元。
此外,由于尹女士此次購房屬于改善性質(zhì),銀行還將對98萬元的貸款進行利率下浮30%的優(yōu)惠,加上新購房加入在辦理公積金組合貸款,如果他們所購買的樓盤恰好是中行的合作并推薦的開發(fā)商,還可以申請“省息供”,以進一步降低利息支出。
如此一來,尹女士可以利用這筆貸款付清購買新住房的前期所需費用,假如還有多余的話,也能將剩余資金用于房子的裝修等開支。同時,此前她擔心的房子被賤賣的問題,也可以解決。
第三類人:投資客購房——盡量延長貸款時間
張先生是個私營企業(yè)主,除了經(jīng)營企業(yè)和投資資本市場外,也打算在近期再購置一套房產(chǎn)用于投資。張先生的太太投資態(tài)度一向比較保守,傾向于多付首付款,然后減少利息支出,因此張先生就必須在辦理住房貸款時,選擇較短的貸款期限,并多付首付。然而張先生覺得,自己經(jīng)營企業(yè),流動資金也很重要,因此又有不同想法,希望多貸款。
對于張先生的情況,李吉的分析是,既然是用于做投資而非自住,因此張先生不需要考慮省利息等因素。加上需要流動資金,因此“前提是如何利用較低的成本進行投資。”故而李吉建議,張先生可以在申請貸款時,盡量爭取少付首付,并且延長還款時間,如此下來,“張先生的月供壓力將會大大減少!倍夷壳笆袌錾希蟛糠滞顿Y客由于房產(chǎn)的流動性不佳,多選擇以租養(yǎng)房的形式來投資房地產(chǎn)。假如張先生的房產(chǎn)屆時租金較高,甚至可以覆蓋其月供款的數(shù)額,就可以實現(xiàn)用“零月供”來投資房地產(chǎn)了。
另外,張先生經(jīng)營企業(yè)需要的流動資金較多,因此對于這部分資金,李吉和馬巖都建議其還可以利用銀行提供的“存貸相抵”的房貸業(yè)務來增加資金收益。該業(yè)務可以在不影響資金流動性的前提下,用活期存款來沖抵按揭貸款。也就是說,它把客戶的活期存款與住房貸款結合起來管理,只要活期存款超過5萬元,銀行就會把超出部分按一定比例將其視作提前還貸,節(jié)省的貸款利息作為理財收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金并沒有真正動用,需要周轉(zhuǎn)時可隨時支取。因此這類貸款產(chǎn)品也比較適合那些貸款數(shù)額較大,且平時流動資金較多的貸款人。
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