中新網(wǎng)3月15日電 眼下，房子幾乎成為所有重大場合的焦點話題，兩會如此，3·15亦不例外。“誠意金”陷阱、面積“縮水”、廣告陷阱……中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特在一年一度的3月15日消費者權(quán)益保護日，邀請北京盈科律師事務所合伙人、資深律師陳海陽點評房產(chǎn)交易三大忽悠，希望幫助大家在置業(yè)中避免類似糾紛發(fā)生，減少損失。

　　一、開發(fā)商“誠意金”陷阱

　　現(xiàn)在不少樓盤預售前，都面向消費者出售面值1萬至5萬不等的選房卡(比如北京通州某樓盤，曾被中央臺報導)，根據(jù)消費者交錢的順序，確定選房順序，未選到滿意房屋的客戶，開發(fā)商無條件退款。

　　律師點評：開發(fā)商在沒有《商品房銷售許可證》的情況下，收取消費者的誠意金或者訂金，這是一種變相的預售行為，屬違法。消費者要求退款時以各種借口盡量拖延，開發(fā)商這種變相預售的做法就是在利用消費者的錢賺錢，變相無償占用消費者資金，不排除非法集資的嫌疑。

　　二、面積誤差“縮水”隱瞞，“漲水”補錢

　　不少開發(fā)商在實際交付房屋時，沒要按照房屋買賣合同約定的面積交付房屋，例如：2009年，家住北京朝陽區(qū)的許女士與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議并實際入住后發(fā)現(xiàn)房屋與合同約定不符，并了6個平方，實際誤差比超過3%，許女士多次交涉未果，來到律師事務所尋求法律幫助。

　　律師點評：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　三、廣告陷阱“精美圖片造美麗童話”

　　很多開發(fā)商廣告號稱花園洋房，但實際綠化面積極小，根本無法稱之為花園。一些房產(chǎn)廣告中往往羅列出許多并不具備或后幾期開發(fā)尚不明確的配套設(shè)施，還有一些發(fā)展商為兌現(xiàn)這些承諾，建造的游泳池其實是個小水池，美容室是個出租給個體經(jīng)營的小發(fā)廊，音樂噴泉小如澡盆。北京海淀區(qū)的張先生在購房前多次接到某小區(qū)開發(fā)商的宣傳資料，資料中明確說明此小區(qū)會建一個幼兒園并在業(yè)主入住時交付使用，考慮到自己小孩教育的方便，張先生購買了此小區(qū)房產(chǎn)，但實際入住時卻遲遲見不到當初約定幼兒園的蹤影，張先生每天早晨都會冒著刺骨的寒風將寶貝姑娘送到很遠的幼兒園入學，叫苦不喋。

　　律師點評：商品房的銷售廣告和宣傳資料法律上定性為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，開放商違反的，亦應承擔相應的違約責任。