樓市政策微調(diào)信號(hào)已釋放！昨天，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，為近期樓市忐忑不安的“會(huì)否取消優(yōu)惠”正式定音。盡管其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施，但營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的取消，普遍被解讀為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的刺激政策開(kāi)始淡出。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，此舉對(duì)投資型買(mǎi)賣(mài)會(huì)有一定的抑制作用，但鑒于目前二手房交易市場(chǎng)上一半以上是營(yíng)業(yè)稅5年的征收年限之內(nèi)的房源，取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠意味著要增加一大筆交易費(fèi)用，而增收的稅費(fèi)可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。中介代理預(yù)料，五到六成的二手房受影響，而明年廣州市二手住宅的成交量可能會(huì)下跌兩到三成左右。

　　免征時(shí)限恢復(fù)是強(qiáng)烈調(diào)整信號(hào)

　　目標(biāo)：抑制投資型買(mǎi)賣(mài)

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認(rèn)為，這項(xiàng)政策的公布十分吻合中央精神，但其實(shí)已經(jīng)是在市場(chǎng)的預(yù)計(jì)之中。他表示，今年廣州的一手市場(chǎng)的買(mǎi)家主要是制造業(yè)和出口業(yè)的老板，準(zhǔn)備在明年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇拋售套現(xiàn)，而目前政策的調(diào)整無(wú)疑能對(duì)相關(guān)拋售具有一定的抑制作用。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，免征時(shí)限的恢復(fù)是強(qiáng)烈的調(diào)整信號(hào)，主要是對(duì)投資型、非首次置業(yè)的買(mǎi)家起到抑制的作用。然而，他認(rèn)為這只是一次在高位市場(chǎng)上政策的微調(diào)，并沒(méi)有取消首次置業(yè)等的優(yōu)惠，可以說(shuō)本次調(diào)整是合理的又是及時(shí)的。

　　明年買(mǎi)二手房可能更貴?營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)會(huì)傷及無(wú)辜?

　　稅費(fèi)可能轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方

　　業(yè)內(nèi)資深人士龍斌認(rèn)為，接下來(lái)的時(shí)間，末班車(chē)的行情會(huì)加劇，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)趕著交易，成交將會(huì)放大。他同時(shí)指出，過(guò)了本月31日，全國(guó)二手樓市將會(huì)冷清一段時(shí)間，但估計(jì)這個(gè)過(guò)度期不會(huì)很長(zhǎng)，會(huì)比2006年消化得更快；同時(shí)，廣州市場(chǎng)還算比較理性，和北京等其他城市相比，影響不會(huì)太大。

　　龍斌還告訴記者，這項(xiàng)政策對(duì)樓價(jià)趨勢(shì)的影響不大，明年買(mǎi)二手房可能更貴。這是因?yàn)橛绊憳莾r(jià)的貨幣政策、財(cái)政政策、供求關(guān)系等因素都沒(méi)有變，雖然免征時(shí)限恢復(fù)至5年會(huì)造成短暫的放盤(pán)量下降，但更可能的是將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，購(gòu)房者買(mǎi)樓會(huì)更貴。

　　同樣，滿(mǎn)堂紅高級(jí)研究主任肖文曉也認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)會(huì)傷及無(wú)辜。目前，市場(chǎng)上流通的大部分的房源是在營(yíng)業(yè)稅5年的征收年限之內(nèi)的，這意味著在明年都將增加一大筆交易費(fèi)用。而在賣(mài)方市場(chǎng)的格局下，這部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。高房?jī)r(jià)和高稅費(fèi)的最終結(jié)果,就是導(dǎo)致市場(chǎng)的觀望氣氛重新抬頭，導(dǎo)致成交量減少。因此，政策實(shí)行后二手成交量會(huì)有明顯的下滑，保守估計(jì)會(huì)在2成左右。

　　2-5年期二手樓

　　按全額還是差額征稅?

　　專(zhuān)家認(rèn)為,如果按全額5.5%征收，可能會(huì)推高一手樓價(jià)

　　寒桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同雖然對(duì)這個(gè)消息感到意外，同時(shí)他認(rèn)為，在對(duì)投資型行為有所抑制的同時(shí)，會(huì)造成二手市場(chǎng)甚至一手市場(chǎng)不活躍等不良后果，甚至?xí)�出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”的情況。他認(rèn)為，從之前過(guò)寬的政策一下轉(zhuǎn)到過(guò)嚴(yán)的政策，會(huì)造成過(guò)大的沖擊，目前一手樓市也已經(jīng)出現(xiàn)一定的萎縮現(xiàn)象，一些郊區(qū)樓盤(pán)也已經(jīng)出現(xiàn)回落。他主張恢復(fù)2年按全額計(jì)算，3到5年的按差額計(jì)算。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)李粵湘分析，5年期以下的二手樓交易是按全額還是差額征稅是關(guān)鍵的，但目前還沒(méi)有明確規(guī)定按何種尺度征收。據(jù)了解，2006年政策規(guī)定按全額征收營(yíng)業(yè)稅。但2008年推出的優(yōu)惠政策是對(duì)2年以下的按差額征稅。如果按全額5.5%征收營(yíng)業(yè)稅，李粵湘認(rèn)為這是不合理的，而且對(duì)樓市的影響會(huì)非常大。首先是成本會(huì)高很多，成交量會(huì)因此大幅下降；同時(shí)，2至5年期的二手樓樓價(jià)起碼會(huì)漲5.5%，與一手樓價(jià)的差距會(huì)減少，更多人會(huì)選擇一手樓，這樣很可能會(huì)進(jìn)一步推高一手樓價(jià)。

　　如何趕“末班車(chē)”

　　一次性付款才有戲

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪認(rèn)為，現(xiàn)在要趕上末班車(chē)的可能性可以說(shuō)是微乎其微，只有特殊的情況在近來(lái)的一兩天辦理才有可能趕得及。他所說(shuō)的特殊情況要滿(mǎn)足兩個(gè)要求：首先是業(yè)主的房契沒(méi)有任何抵押，可以馬上交易；另外就是要求買(mǎi)家必須一次性付款從而免去銀行繁復(fù)的審批程序。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰也認(rèn)為，只有一次性付款的客戶(hù)才有趕上“末班車(chē)”的可能。他指出，房管局規(guī)定只要在12月31日前遞件即可。

　　趙燕華、歐慧敏