房子，可以說是現(xiàn)代人最最關(guān)心的話題，特別是近年來房價不斷瘋漲的形勢，令所有人都瘋狂起來。有半夜排隊買房的，有手里拿著一大批房不肯賣的，有甘愿賭上后半輩子幸福也要買大房的，還有更多人只能眼睜睜看著房價往上漲而買不起的……

　　面對房地產(chǎn)市場里各種光怪陸離的現(xiàn)象，我們不禁要問，是否只有現(xiàn)代人才會面對如此緊張的房產(chǎn)

　　問題？如果生活在古代，我們還需要為買房發(fā)愁嗎？

　　兩千九百多年前的一樁地產(chǎn)交易

　　要了解古代的房地產(chǎn)市場，首先要知道古代是否有房地產(chǎn)交易。在多數(shù)人的印象中，房地產(chǎn)交易也就是最近二十幾年的事情，而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶，這些熱門詞匯都是最近這些年才出現(xiàn)的。其實，事情并不是我們想象的那樣。

　　研究古代房地產(chǎn)多年的著名專欄作家李開周告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上所有的現(xiàn)象在古代也有，根據(jù)考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國時就有房屋買賣。

　　在一個名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月份，一個叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值100串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

　　這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動產(chǎn)交易。

　　而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王三十二年又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。

　　這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴建王宮，買下一個叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王派人對鬲從說：“你別怕，我一定會照價付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了�！边@是個很毒的誓。

　　周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過李開周說，有人買地，有人賣地，說明當(dāng)時除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了雛形。

　　有土地買賣，就應(yīng)該有房產(chǎn)商開發(fā)。那么，最早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時候呢？是否這時候就已經(jīng)有了開始琢磨著從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人呢？

　　古代只有二手房買賣，倒騰房地產(chǎn)多為玩票

　　李開周告訴記者，如果我們所說的開發(fā)商指的是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么中國古代肯定是沒有這樣的開發(fā)商的，因為中國古代沒有企業(yè)，而且在古代，房地產(chǎn)市場主要還是以二手房買賣為主。

　　在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場上買來的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因為種種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主。總的來說，從戰(zhàn)國到明清，中國房地產(chǎn)市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。

　　不過到隋唐時，倒是有人專門開發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發(fā)商。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

　　李開周說，竇乂這個人非常傳奇，他生在陜西，很小的時候就死了爹娘，無依無靠，跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個“公務(wù)員”，住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進軍。當(dāng)時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。

　　再后來，竇乂聽說當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護航，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱“竇半城”。

　　除了像竇乂這樣的開發(fā)商，古代的開發(fā)商還有一些是“公務(wù)員”、“退休干部”等，甚至官府自己就是開發(fā)商。

　　比如在北宋，中央政府下面就有個專門搞開發(fā)的機構(gòu)，叫做“修完京城所”。這個機構(gòu)本來只能是修筑城墻和宮殿，后來城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個機構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型，開始給中央財政搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。

　　但是李開周說，所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)。也就是說，他們搞房產(chǎn)開發(fā)只是多元化經(jīng)營的一種，沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒有職業(yè)的開發(fā)商，只有業(yè)余的開發(fā)商。

　　職業(yè)開發(fā)商到民國才正式出現(xiàn)

　　為什么古代沒有純粹的開發(fā)商。李開周告訴記者，首先，從漢代開始，傳統(tǒng)中國一貫重農(nóng)抑商，單靠造房子賺錢，會被大伙瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂，據(jù)他描述，當(dāng)時只要有人蓋房子往外出租，大伙就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”。就是呆傻的意思�？梢娫谀菚r候，連做房東都受歧視，更別說做開發(fā)商了。

　　其次，做開發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個環(huán)節(jié)都得花錢。尤其買地，流動資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子，一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢；還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶，名叫求仲，最多的一次才貸給15000文。這點兒錢別說搞開發(fā)，吃一頓大餐都不夠。

　　直到民國時期，外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務(wù)，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現(xiàn)。

　　古代開發(fā)商如果大量囤地得挨板子

　　不過李開周說，在中國古代，最不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。

　　以唐朝為例。唐玄宗在位時，土地政策里有這么一條：“應(yīng)給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，……諸買地者不得過本制�！币馑季褪钦f，政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決于家庭等級和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規(guī)定的指標(biāo)。

　　政府規(guī)定的指標(biāo)是多少呢？平民家庭買地，每三口人，最多只能買一畝宅基；如果是賤民家庭買地，每五口人，才能買一畝宅基。

　　在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買20畝地，用這20畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標(biāo)大量買地會怎么樣呢？

　　唐朝法律規(guī)定：“諸占田過限者，一畝笞十。”意思是買地超過指標(biāo)的，得挨板子，每超出1畝指標(biāo)，挨10大板。

　　北宋開封的拆遷費每戶相當(dāng)于45600元人民幣

　　雖然古代開發(fā)商沒有現(xiàn)如今的開發(fā)商這么“�！保�環(huán)境和政策對他們都不太有利，但是在拆遷問題上，始終還是開發(fā)商們占優(yōu)勢。就比如竇乂，他就知道要搞房地產(chǎn)，首先得朝上有人，于是傍上了當(dāng)朝太尉。

　　古代拆遷過程更為暴力，因為普天之下，莫非王土，國家要用哪里就用哪里。當(dāng)然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083年)，開封外城向外拓展，規(guī)劃中的新修城墻要占用120戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補償計劃，開封府寫報告說，總共需要補償款20600貫，平均每戶至少能拿到補償款171貫。

　　當(dāng)時的171貫銅錢，大約等于現(xiàn)在的45600元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房？

　　不撈錢的蘇東坡只能借房子讓兒子結(jié)婚

　　李開周說，古代的房價，也是有高有低。就說北宋，首都開封的房價不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結(jié)婚，沒有新房，蘇東坡很著急，最后還是借了一個朋友的房子，才算把喜事辦了。

　　蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前，蘇轍寫過一首詩，說“我生發(fā)半白，四海無尺椽”，又說“我老未有宅，諸子以為言”，意思是，我活了大半生，頭發(fā)都花白了，還沒弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來，他們還老是抱怨我。

　　買不起市區(qū)房的白居易權(quán)當(dāng)候鳥族

　　古代人買房子，也跟現(xiàn)在人一樣，要考慮很多因素。

　　第一也是看房價是否承受得起。不管是古代購房者，還是現(xiàn)代購房者，買房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒在首都買房，而是到其他相對便宜的地方買房。而唐代詩人白居易買房更有意思，跟現(xiàn)代都市打工族的買房經(jīng)歷很像。

　　白居易28歲考中舉人，29歲考中進士，32歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在中央辦公廳負責(zé)校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當(dāng)于一個小縣的縣長，不過工資卻不低，每月16000錢。白居易在長安東郊常樂里租了4間茅屋，因為離上班的地方遠，又養(yǎng)了一匹馬代步，此外還雇了兩個保姆，這樣每月的開銷是7500錢，剩下8500錢存起來。但是存了10年，他也沒能在長安買下一套房子。

　　后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長安城的衛(wèi)星城，買下一處宅子，平時住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多，在郊區(qū)買房不住，而在城里租房上班。

　　古人賣房子得讓鄰居簽字同意

　　除了看房價，古代人買房也要考慮位置和周邊環(huán)境是否合適。古人跟我們一樣重視居住環(huán)境，最著名的例子就是孟母三遷。不過李開周說，古代人買房考慮最有意思的一點，還在一個叫親鄰糾紛的問題上。

　　李開周告訴記者，現(xiàn)代人買房之前，一般都是調(diào)查房子的權(quán)證是否齊全，質(zhì)量是否過關(guān)。而古代人買房之前，主要不是調(diào)查房子的權(quán)證和質(zhì)量，而是調(diào)查賣主，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房，因為在古代，一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要通過賣主家人、族人和鄰居的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯诖髬專�讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了�！　　　　”緢缶C合