-包括東海廣場(chǎng)、建銀大廈等在內(nèi)，近期上海興起一波寫字樓整體收購(gòu)潮；

　　-專家斷言，險(xiǎn)資入市，只是投資市場(chǎng)重大轉(zhuǎn)變第一步。

　　11月2日，隨著久事集團(tuán)以25.2底價(jià)競(jìng)得靠近外灘的興力浦大廈，刷新了潘石屹收購(gòu)東海廣場(chǎng)24.5億元的價(jià)格，不過(guò)相比去年29億元的流拍價(jià)，仍然低了3.8億元。

　　事實(shí)上，不僅興力浦大廈，今年下半年以來(lái)，包括東海廣場(chǎng)、建銀大廈等在內(nèi)，一波寫字樓的整體收購(gòu)風(fēng)潮在上海興起。

　　抄底者頻現(xiàn)樓市

　　11月2日，四川中路、漢口路交界處、靠近外灘的寫字樓興力浦大廈被上海久事集團(tuán)以25.2億元競(jìng)得，按照25.2億元的成交價(jià)格計(jì)算，這棟樓每平方米的價(jià)格33600元。不過(guò)，相比去年該樓盤29億元的流拍價(jià)，該價(jià)格仍然較去年低了3.8億元。在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，僅有上海久事一家舉牌，并最終以起拍價(jià)抄底成功。

　　“位于金橋的建銀大廈已經(jīng)被農(nóng)工商集團(tuán)整體收購(gòu)了！”一位業(yè)內(nèi)人士告訴《新民樓市》。這一消息隨即得到了農(nóng)工商集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)馬杰的證實(shí)。“按照計(jì)劃將在明年下半年投入市場(chǎng)，現(xiàn)在還在做前期設(shè)計(jì)、改造方案，未來(lái)產(chǎn)品力會(huì)較現(xiàn)在有較大的提升�！瘪R杰坦言，之所以收購(gòu)建銀大廈是出于豐富集團(tuán)產(chǎn)品線的需要�！稗r(nóng)工商在商業(yè)板塊已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，但仍需進(jìn)一步完善。目前我們還在尋找類似的項(xiàng)目，不過(guò)目前不方便透露�！睋�(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，建銀大廈的收購(gòu)成本價(jià)僅為6000元/平方米，有較大的獲利空間。

　　此外，SOHO中國(guó)以24.5億元收購(gòu)東海廣場(chǎng)，在潘石屹看來(lái)也屬于撿了便宜——相比周邊動(dòng)輒6萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米的住宅售價(jià)來(lái)看，3.4萬(wàn)元/平方米左右的收購(gòu)價(jià)格相當(dāng)合算。在浦東陸家嘴，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以接近每平方米50000元左右的價(jià)格買下中融碧玉藍(lán)天大廈10個(gè)辦公樓面；同樣在陸家嘴，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行以均價(jià)約44000元買下浦江雙輝大廈37個(gè)樓面。

　　本土買家開始活躍

　　“目前越來(lái)越多的的中國(guó)本土投資者參與整棟購(gòu)買，由于大陸保險(xiǎn)公司將可以進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，這一趨勢(shì)將持續(xù)�！钡谝惶�平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理簡(jiǎn)可如是判斷。

　　簡(jiǎn)可的說(shuō)法也得到仲量聯(lián)行中國(guó)投資部總監(jiān)翰德偉的認(rèn)同：“中國(guó)房地產(chǎn)的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的投資主體正從外商投資過(guò)渡到國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者，而中國(guó)國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)物業(yè)投資市場(chǎng)僅僅是這一重大轉(zhuǎn)變的第一步。中國(guó)大陸的市場(chǎng)參與者主要包括：國(guó)有保險(xiǎn)企業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)以及很快會(huì)投身其中的房地產(chǎn)投資信托基金。在他們崛起的同時(shí)，外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者正遭受著全球經(jīng)濟(jì)衰退的擠壓。”根據(jù)翰德偉提供的數(shù)據(jù)：2009年上半年，外國(guó)資本在中國(guó)主要大宗物業(yè)投資市場(chǎng)中所占的比例從2005年達(dá)到的近60%下降到10%以下。與此同時(shí)，大陸投資者在投資領(lǐng)域開始變得更加引人注目，2009年上半年，他們?cè)谡�體大宗物業(yè)交易中所占的比例約為70%。

　　年底前吸納量將大幅上漲

　　與目前國(guó)內(nèi)買家抄底寫字樓相對(duì)應(yīng)的背景是，一系列積極的市場(chǎng)現(xiàn)象正預(yù)示著商辦物業(yè)正不斷回暖。“最近寫字樓整體市場(chǎng)是有很多好消息。”簡(jiǎn)可透露：“由于上海國(guó)金中心匯豐銀行大樓的大部分面積成功預(yù)租致使第三季度末全市甲級(jí)寫字樓累計(jì)凈吸納量為135100平方米。而寫字樓平均租金下跌變緩，為4.8%，事實(shí)上，自去年第三季度的峰值至今已累計(jì)下跌20.9%。另一方面，隨著需求回升，全市甲級(jí)寫字樓空置率下降至15.5%。與三年前簽訂的租賃合同相比，目前租戶無(wú)論選擇續(xù)約還是遷址，所產(chǎn)生的開支均小于三年前。正是這些積極因素，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)吸納量將大幅上漲�！�

　　“7月份以來(lái)中國(guó)及歐美經(jīng)濟(jì)普遍趨于穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)近來(lái)保持活躍態(tài)勢(shì)，這些都令投資者信心有一定增強(qiáng)。因此部分資金充裕的國(guó)內(nèi)投資者及自用買家開始利用市場(chǎng)調(diào)整的有利時(shí)機(jī)選擇物業(yè)進(jìn)行投資�！备吡�國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢預(yù)測(cè)道。 （黃法歐 房蓉）