本市二手住宅可供銷售的房源十分充足，“供售比”已從3月的5.9：1擴(kuò)至4月的14.5：1，為今年以來的最大值。

　　今天上午，北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布本市最新二手住宅市場運(yùn)行情況。

　　根據(jù)對我愛我家等15家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查顯示，4月二手房成交一萬多套，比3月下降兩成；成交均價也比3月份有所下降。 專家分析認(rèn)為，“供售比”的變化說明，房地產(chǎn)市場已向買方市場轉(zhuǎn)變。由于4月經(jīng)適房集中轉(zhuǎn)簽商品房，導(dǎo)致當(dāng)月經(jīng)適房成交比重增加，從而拉低了全市二手住宅交易均價，掩蓋4月下半月成交蕭條的現(xiàn)狀。

　　量

　　4月二手房成交套數(shù) 比上月降兩成

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月，15家被調(diào)查單位的二手住宅成交30886套，比上年同期增長一成多。其中，二手商品房成交2萬多套，占全部成交量的七成。

　　4月當(dāng)月，成交二手房10330套，比上年同期增一成多，但比上月下降22.1%。其中，二手商品房成交7019套；已購經(jīng)適房成交達(dá)1369套。

　　4月份，二手住宅新增可供銷售房源14萬余套，比上月增長近一倍，可供銷售房源與當(dāng)月實(shí)際銷售套數(shù)比由上月的5.9：1擴(kuò)大到14.5：1，為今年以來的最大值。

　　價

　　4月二手房成交均價 比上月降近400元/平方米

　　1至4月，15家被調(diào)查單位二手住宅成交均價為15228元/平方米，4月當(dāng)月成交均價為15238元/平方米，比上月下降391元/平方米。

　　4月份，城八區(qū)中，西城區(qū)二手住宅交易均價最高，為25071元/平方米。 崇文區(qū)二手住宅交易均價漲幅為城八區(qū)最高。

　　專家分析

　　“經(jīng)轉(zhuǎn)商” 掩蓋4月下半月成交蕭條

　　據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從4月26日很多經(jīng)濟(jì)適用房主得知政策收緊以后，不僅自己家庭內(nèi)部交易明顯增加，市場掛牌量也非常明顯地上漲。

　　以昌平區(qū)及朝陽區(qū)經(jīng)適房為例，最高房源上漲幅度達(dá)到八成。在4月最后幾天中，本市經(jīng)轉(zhuǎn)商達(dá)到了5000套以上。這在一定程度上掩蓋了下半月成交蕭條的狀況。

　　供求關(guān)系逆轉(zhuǎn) 買方市場初現(xiàn)

　　市統(tǒng)計(jì)局專家分析，4月可供房源與實(shí)際交易套數(shù)比反映出房地產(chǎn)市場已向買方市場轉(zhuǎn)變。

　　中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，一系列政策的出臺，逆轉(zhuǎn)了北京二手房市場，房源數(shù)量甚至超過了新增客戶數(shù)量。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在4月30日二手房存量達(dá)到歷史最高的21295套。而據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在14日以后的半月里，二手房新增客戶需求下跌八成。

　　在回訪的8000個3月15日登記的購房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到75%。

　　未來預(yù)測

　　5月成交量將大跌六成以上

　　中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，投資需求將在5月銷聲匿跡。之前占市場總成交量四成的投資客離場，大量剛性需求也會轉(zhuǎn)為觀望，這將使得5月樓市成交量下降六成以上。

　　市場已經(jīng)出現(xiàn)了歷史最大的單個項(xiàng)目20余套拋單，5月投資客拋售將明顯增加。

　　張大偉表示，數(shù)千套經(jīng)適房的交易拉低了均價，但是4月份的均價已開始觸頂，而實(shí)際在5月上旬二手房價格也已非常明顯地出現(xiàn)了5%左右的下跌。

　　一系列政策的有力打壓，將使房價加速回落，以通州為代表的部分區(qū)域在5月價格還將繼續(xù)下跌15%-20%。

　　百姓落點(diǎn)

　　寧買城區(qū)小房 不買郊區(qū)大屋

　　中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，樓市很難在2012年以前出現(xiàn)回暖，建議購房者謹(jǐn)慎置業(yè)，特別是前期漲幅過大的望京等區(qū)域。四環(huán)內(nèi)的二手房因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢依然是剛性需求在本市調(diào)整期的最好選擇。張大偉建議，寧買城區(qū)小房，不買郊區(qū)大屋。(記者 張媛)