4月中旬出臺的樓市新政對市場的沖擊作用正在逐漸顯現(xiàn)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，京滬深三地樓市成交量在4月下旬不約而同地驟降，雖然成交價暫未出現(xiàn)大幅松動，但業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著各地調(diào)控細則的不斷出臺，觀望情緒將快速蔓延，5月一線城市房價或邁入下滑通道。

　　北京成交大幅下跌

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月30日北京二手房存量已經(jīng)達到了歷史最高的21295套，相比樓市新政前的14號上漲了18.9%。而據(jù)北京中原三級市場研究部提供給本報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在4月14日以后的下半個月里，北京二手房市場新增客戶需求新增下跌了八成。在北京中原回訪的8000個從3月15日登記的購房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達到了75%。

　　4月15日出臺的樓市新政在市場中顯現(xiàn)了巨大的威力：統(tǒng)計顯示在4月15日以后的二手房存量中，60%的房主表示不再漲價，有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價，如果全款的購房者能夠得到3%—5%的優(yōu)惠幅度。

　　“以一套面積100平方米，政策前市場價在2萬／平方米的商品住宅為例，政策出臺后購買的話最少可以省下6萬元�！�21世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德門店的工作人員稱。

　　據(jù)北京中原調(diào)查顯示，目前北京市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的炒房客離場的現(xiàn)象，成交的客戶大部分為對政策效果持保守態(tài)度的剛性需求。目前的市場狀況與2007年底非常接近，敏銳的投資者離場將給5月份的市場帶來大量的新增房源。同時，目前的市場供需比已經(jīng)因為新政的影響出現(xiàn)了非常明顯的逆轉(zhuǎn)，達到1∶2.3左右，而4月初的這一比例為1∶4.5。買方市場已現(xiàn)端倪，5月甚至可能出現(xiàn)供給多于需求的現(xiàn)象。

　　“隨著調(diào)控新政的全面執(zhí)行及房產(chǎn)稅征收預(yù)期的增強，投資客集中拋售的現(xiàn)象將繼續(xù)增多�熯@股拋售浪潮可能于5月開始到來，并將率先在高端市場上掀起�！�21世紀不動產(chǎn)北京分析師齊凡表示。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示4月份下半月北京商品房市場已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的成交量下降現(xiàn)象，特別是非政策類期房住宅，4月份下半月的成交相比上半月下跌了39.21%。而現(xiàn)房也在下半月出現(xiàn)了明顯的下降，下跌了8.7%。

　　4月初開始的宏觀調(diào)控預(yù)期和15日開始的樓市新政非常明顯地影響了北京商品房銷售。統(tǒng)計顯示截至4月25日北京在4月當月取得預(yù)售許可的項目為21個，相比3月同期的18個上漲了16%。銷售率也出現(xiàn)了明顯下跌，當月銷售率僅為12.1%，相比3月預(yù)售項目當月銷售率37.8%，下降幅度達到了68%。而在4月18日以前取得預(yù)售證的項目銷售率也僅為20%，相比3月項目銷售率均下降明顯。4月預(yù)售項目成交僅695套，相比3月當月預(yù)售項目成交的3237套下跌達到78%。

　　有售樓人員對本報記者表示，從4月中旬以來，看房客戶忽然一夜之間減少許多，以前許多同事接待看房客戶都忙得暈頭轉(zhuǎn)向，而現(xiàn)在許多售樓人員都閑得發(fā)慌。本報記者4月底在該售樓部走訪時看到，有不少售樓人員顯得很清閑，三三兩兩聚在一起聊天，哈欠連連。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月19日以來，北京共有8個項目推出新的預(yù)售房，共2377套新房上市預(yù)售，截至27日，新上市的2377套新房中僅成交一套。而大部分售樓處一天也難以接待幾個客戶。不僅客戶少，很多業(yè)務(wù)員也都忙于安撫之前已經(jīng)簽約的客戶的貸款問題和解決解約的投訴。

　　事實上，上周出臺的京版國11條已經(jīng)讓市場中的觀望情緒進一步加重。分析人士指出，隨著調(diào)控政策影響的持續(xù)深化、落地政策的繼續(xù)出臺、購房者持幣觀望的加劇，今年傳統(tǒng)的交易高峰期黃金五月將步入“冰點”，房價即將進入下行通道。

　　上海4月下半月過半房源滯銷

　　上海方面，中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄告訴本報記者，近期的政策調(diào)控已經(jīng)讓上海樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了嚴重供過于求，預(yù)期5月還將有80個樓盤推出新房源，另外還有17個4月未上市的新盤欲延期到5月開盤，巨大的供應(yīng)壓力給世博后的上海房價帶來巨大壓力。

　　中國房產(chǎn)信息集團最近的報告顯示，4月上海市共推出了65批房源達127.04萬平方米的商品住宅，比3月份的79.53萬平方米高出六成之多；其中樓市新政策出臺的4月份下半月就有85.09萬平方米的新房源推出，是上半月41.96萬平方米供應(yīng)面積的2倍多。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對多個局部板塊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這些板塊在4月下旬的合計成交套數(shù)僅為上月同期的三至四成，政策調(diào)整對需求的抑制作用十分明顯。

　　類似的情況同樣出現(xiàn)在“五一”小長假，上述監(jiān)測中心在對多個前期熱點板塊的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，等待利空出盡再入市是不少買家的心態(tài)寫照。在普陀曹楊、虹口曲陽、浦東三林、浦東金橋等板塊，目前的可議價房東比例已較4月下旬期間提高三成左右，議價幅度普遍在1%—5%左右。

　　薛建雄認為，新政出臺之后，大多開發(fā)商急于將手上房源拋出，預(yù)計5月份為拋盤高潮。中房信的調(diào)研結(jié)果顯示上海有80個樓盤預(yù)期在5月推出新房源，而4月份還有17個沒有上市的項目也欲推延到5月上市，同時上海周邊的昆山、吳江等地也有17個樓盤要大量推房，以爭搶中低端的剛性需求。因此，未來各樓盤折扣加大將是必然趨勢。

　　中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，4月前28天上海市商品住宅的成交量只有98.84萬平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以來成交了37.99萬平方米，只相當于同期79.43萬平方米供應(yīng)量的47.8%。這意味著去年以來持續(xù)了1年多的供不應(yīng)求局面被急速扭轉(zhuǎn)，并出現(xiàn)了超過2∶1的供過于求局面。從目前開發(fā)商的預(yù)期推盤和購房者觀望的情緒來看，5月以后房源滯銷的現(xiàn)象會更加嚴重。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認為，樓市在遭遇重大政策調(diào)整后，一般需要2到3個月的政策消化期，在此期間市場雙方的博弈氛圍較為濃厚，相對明顯的降價行為更少出現(xiàn)，但在交易量連續(xù)處于低位后，業(yè)主將會有一個普遍的降價過程，但基于市場供求格局未發(fā)生根本改變，大幅降價很難出現(xiàn)。

　　“但雙方的博弈狀態(tài)在6月會趨于弱化，更多業(yè)主會做出價格讓步，一些急于套現(xiàn)的業(yè)主很可能拋出‘特價房’�！彼�說。

　　深圳新房成交驟然收縮

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盡管4月深圳市場新房成交環(huán)比上漲7.5%，但下半月卻呈現(xiàn)出驟然收縮的態(tài)勢，新房成交1221套，占4月整月的38%，其中最后1周，深圳新房僅成交268套，成交量創(chuàng)下近10周最低。

　　深圳國土局數(shù)據(jù)顯示，4月二手房市場延續(xù)了3月的火爆，成交環(huán)比上漲50.29%，成為樓市主角。但在樓市新政出臺后，其上漲的勢頭已明顯趨弱。

　　“深圳二手房成交量放量大增恰恰說明市場對未來走勢的分岐存在�熌承�業(yè)主表示有一定的議價空間就直接降價放盤，同時也有人因為剛性需求或是通脹預(yù)期的驅(qū)動繼續(xù)看漲�！�21世紀不動產(chǎn)深圳分析師泛城指出。

　　“但如果接下來還有相關(guān)配套的調(diào)控政策出臺的話，市場上的投資客會逐漸退場，自住客比例會逐漸增多�！彼�說。

　　拐點已經(jīng)來臨

　　北京中原地產(chǎn)預(yù)計，未來北京房價將停漲，部分郊區(qū)房價在5月可能下調(diào)10%—15%，一半的炒房客將在3個月內(nèi)開始拋售二手房源，房價很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的現(xiàn)象。而5月份北京二手房的實際交易量很難超過1.5萬套，市場成交量下跌幅度將超過60%。

　　截至4月末存量房住宅網(wǎng)簽套數(shù)共計8萬套，北京中原地產(chǎn)預(yù)計2010年北京市場存量房住宅網(wǎng)簽交易量較去年同期26.6萬套會下降近五成，即13.3萬套左右。本次樓市的調(diào)整時間將超過2年，很難在2012年以前出現(xiàn)回暖。

　　北京中原還預(yù)計，5月份北京商品房將出現(xiàn)明顯的下跌，有可能出現(xiàn)成交量下跌超過五成，而價格則因為5月開盤城區(qū)項目比例開始增加，開盤均價有可能繼續(xù)上漲，但是部分郊區(qū)項目必然開始下調(diào)價格，樓市調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立。

　　今年的4月份，供應(yīng)量達到127萬平方米，成交量估計不到105萬平方米，是近1年多來首現(xiàn)供過于求的月份，但均價已經(jīng)達到23812元／平方米的高位；而從目前的情況來看，5月份的供應(yīng)量還可能大幅增加，房價拐點也已經(jīng)到來。

　　本報記者 王松才 張一鳴