“我很奇怪，樓價(jià)在瘋狂上漲的時(shí)候，大家都在追漲，現(xiàn)在低谷時(shí)反而不出手了�！倍嗄陱氖挛飿I(yè)顧問(wèn)的小曾感慨地說(shuō)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)而言，可謂漲也政策，跌也政策。近期，政策再次劍指“高溫”房?jī)r(jià)。

　　4月15日，銀行決定對(duì)首套、二套、三套及以上住房實(shí)行差別化信貸政策；4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊近日對(duì)新政出臺(tái)前后5日廣州樓市的成交情況進(jìn)行跟蹤，以廣州為樣本，揭示出政策調(diào)控下樓市短線的殺跌路線。

　　均價(jià)五天跌三成

　　從4月15日起，記者走訪廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，不少地產(chǎn)中介門口都張貼著很多二手房源出售信息，拋盤大幅增加。

　　采訪中，不少地產(chǎn)中介人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次政策來(lái)得確實(shí)有點(diǎn)措手不及，此前都沒(méi)有任何預(yù)示。此前，記者發(fā)現(xiàn)諸如合富輝煌、滿堂紅置業(yè)等大品牌地產(chǎn)中介發(fā)布的3月市場(chǎng)報(bào)告還表示，隨著“兩會(huì)”結(jié)束，市場(chǎng)對(duì)于政策的觀望期結(jié)束，剛性需求爆發(fā)，造成3月小陽(yáng)春，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格將在高位運(yùn)行，保持后市樂(lè)觀。

　　就在上述報(bào)告發(fā)布不久，市場(chǎng)情況卻急轉(zhuǎn)直下。滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，從公司分店的情況可以了解到，目前的成交速度和成交量大大降低，來(lái)看樓的人也減少了2~4成。

　　記者發(fā)現(xiàn)，廣州焦點(diǎn)搜狐監(jiān)測(cè)自廣州市國(guó)土資源和房管局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，以15日和17日的政策出臺(tái)為界，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約登記的均價(jià)呈現(xiàn)冰火兩重天，幾天時(shí)間樓市均價(jià)跌破萬(wàn)元，截至4月20日，房?jī)r(jià)最低已低至8120元/平方米，下降最大幅度達(dá)29%。

　　4月14日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交169套，成交面積達(dá)17681平方米，成交的均價(jià)為11470元/平方米；15日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交175套，面積20126平方米，均價(jià)為10227元/平方米；16日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交260套，面積29967平方米，均價(jià)為10801元/平方米。

　　4月14日~16日，房?jī)r(jià)雖有下跌但仍在萬(wàn)元以上，值得注意的是，15日差別化信貸政策出臺(tái)當(dāng)日，廣州樓市成交量已突破了2萬(wàn)平方米，16號(hào)的成交量則逼近了3萬(wàn)平方米；而隨著17日國(guó)務(wù)院直指投資、投機(jī)行為的政策出臺(tái)，廣州樓市的價(jià)格更應(yīng)聲跌至萬(wàn)元以下。

　　4月17日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交216套，成交面積達(dá)24542平方米，成交的均價(jià)下滑到8839元/平方米；18日，廣州市一手住宅網(wǎng)上簽約總成交197套，成交面積達(dá)21093平方米，成交的均價(jià)為8268元/平方米。

　　截至4月20日，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市均價(jià)一路下滑，19日，廣州一手住宅網(wǎng)上簽約成交均價(jià)僅為8120元/平方米；同時(shí)，根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，從15號(hào)之后，價(jià)格在萬(wàn)元以上的樓盤成交量不斷下滑；20日，廣州銷量排名前十的樓盤中，出售單價(jià)上萬(wàn)元的樓盤僅有一個(gè)，而位于增城的某樓盤均價(jià)僅為3957元/平方米。

　　“主要是在投資性較強(qiáng)的區(qū)域業(yè)主放盤量大增”，合富輝煌集團(tuán)首席分析師龍斌表示，在投資氛圍濃厚的區(qū)域，政策出臺(tái)造成了一些恐慌性的拋盤。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期樓市價(jià)格的調(diào)整將會(huì)和貸款利率的上浮相關(guān)，可以預(yù)計(jì)此次下調(diào)幅度可能為10%，可以彌補(bǔ)貸款利率上調(diào)帶來(lái)的影響。

　　陷入觀望期 成交或降三四成

　　“在新的政策出臺(tái)前，整個(gè)市場(chǎng)行情還延續(xù)著3月小陽(yáng)春。”肖文曉說(shuō)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到，二手市場(chǎng)上大約有六成的客戶都屬于首次置業(yè)者，今年3月，隨著一手住宅市場(chǎng)升溫，部分“剛需”客戶轉(zhuǎn)至二手市場(chǎng)，各地二手住宅市場(chǎng)的成交量節(jié)節(jié)攀升。滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，3月份二手住宅成交宗數(shù)是2月份的6倍多，創(chuàng)下去年下半年以來(lái)成交量的新高，僅比2009年成交最旺的3月份少了大約兩成。

　　在價(jià)格方面，3月二手住宅成交均價(jià)為10288元/平方米，環(huán)比下跌3.2%，但是與去年同期相比上升了41.6%。值得注意的是，廣州二手住宅成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩月在萬(wàn)元以上運(yùn)行。

　　深圳方面，世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月8日~3月14日，二手房市場(chǎng)共成交2244套，與前周相比大幅增長(zhǎng)了48.4%，一、二手房的成交量比例為0.16：1。該公司研究部表示，3月二手房成交量出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。

　　在15日的政策中，特別提出二套房貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。不少業(yè)內(nèi)人士就此認(rèn)為，該政策也扼殺了不少改善型購(gòu)房需求。據(jù)悉，廣州市場(chǎng)上，首次置業(yè)的數(shù)量占了六成，改善型買家約占三成，剩下小部分才是投資炒家。

　　朱欣苑認(rèn)為，二套房首付和貸款利率的調(diào)整雖然對(duì)職業(yè)炒家的實(shí)際購(gòu)買影響不大(因其以一次性付款居多)，但對(duì)其市場(chǎng)預(yù)期有較大沖擊。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策對(duì)改善型購(gòu)房者和出于保值考慮的投資需求打擊較大，由于二套房首付款提高，部分購(gòu)買力處于邊緣位置的買家無(wú)力出手，加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛。

　　20日，記者獲悉廣州番禺區(qū)某樓盤甚至出現(xiàn)退房11套的情況，此后該公司負(fù)責(zé)人解釋為門牌號(hào)取錯(cuò)；其后，廣州某開(kāi)發(fā)商計(jì)劃于本周開(kāi)售的住宅盤也延期推出。

　　記者發(fā)現(xiàn)，廣州珠江新城某公寓樓在3個(gè)月前的價(jià)格還在3萬(wàn)元/平方米，并且供不應(yīng)求，而如今，該樓盤價(jià)格已經(jīng)整整下滑了5千元。

　　黎文江表示，“五一”之前，買賣雙方將會(huì)陷入觀望期。肖文曉也認(rèn)為，預(yù)計(jì)近期成交將下滑三四成。(記者 朱玲)