對(duì)福州來說，這是盤旋在城市上空的地產(chǎn)颶風(fēng)，這場(chǎng)史無前例的風(fēng)暴讓不久前剛剛產(chǎn)生的60億新總價(jià)地王顯得有些“微不足道”。3月22日，福州市國土資源局在網(wǎng)站上公示了“關(guān)于2010年第三次掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)”的公告，編號(hào)為2010-12號(hào)宗地，出讓土地面積合計(jì)2800.55畝，起始價(jià)達(dá)到178億。競(jìng)買保證金為40億。有數(shù)據(jù)顯示，2009年福州市全年出讓土地面積約合1412畝，而此次出讓的地塊竟為其面積的兩倍。轟動(dòng)福州業(yè)內(nèi)外地產(chǎn)風(fēng)暴將持續(xù)到4月19日才將云散，在這場(chǎng)愈演愈烈爭(zhēng)議中，誰將成為最終的啟航者，一切撲朔迷離。

　　地產(chǎn)巨頭即將浮現(xiàn)

　　2800畝這個(gè)福州史上最大的地產(chǎn)項(xiàng)目，不是誰都能吃得下。福州市國土資源局所公示的準(zhǔn)入門檻非常高，“競(jìng)買人必須具有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；集團(tuán)(含下屬子公司)開發(fā)過兩個(gè)單個(gè)項(xiàng)目建筑面積達(dá)400萬平方米以上(含400萬平方米)的各類房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目；在國內(nèi)投資開發(fā)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)建筑面積達(dá)2000萬平方米 (含2000萬平方米)以上。”即使算上全國知名開發(fā)商，能達(dá)標(biāo)的也為極少數(shù)。至于能夠在福州拿這么大一塊地的，基本上要對(duì)福州有比較深刻的了解才行。

　　世紀(jì)金源集團(tuán)由此浮出水面，福州金源廣場(chǎng)、福州世紀(jì)金源大酒店都出自金源手下，1999年，金源開始走向全國，一路發(fā)展很順，以開發(fā)超級(jí)大盤聞名，在北京，開發(fā)面積達(dá)430萬平方米金源世紀(jì)城；在南京，開發(fā)9000畝大盤長(zhǎng)江世紀(jì)城；在昆明，開發(fā)3680畝的昆明世紀(jì)城；在長(zhǎng)沙，開發(fā)總建筑面積達(dá)930萬平方米的長(zhǎng)沙世紀(jì)城；在貴陽，開發(fā)5000余畝的貴陽世紀(jì)城。

　　其實(shí)，從這個(gè)地塊所設(shè)定的掛牌條件來看，如此高的門檻讓不少單體開發(fā)商望門興嘆。但并不妨礙大家聯(lián)合起來參與競(jìng)拍。2009年底，廣州富力、雅居樂和碧桂園組成的民企聯(lián)合體以總價(jià)255億元的總價(jià)擊敗了保利、萬科和中海組成的國企聯(lián)合體摘得亞運(yùn)村地塊。就是聯(lián)合競(jìng)投成功的一個(gè)典型案例，著名福州地產(chǎn)評(píng)論家江南客這樣表示。

　　史上巨量能否抑制房?jī)r(jià)?

　　從目前的福州樓市格局來看，應(yīng)該屬于較平穩(wěn)期，房?jī)r(jià)沒有較大的起伏。此次2800畝的土地拍賣，雖然地塊大，但根據(jù)土地出讓的要求，先期需先完成廉租房的開發(fā)建設(shè)，在此次的土地拍賣中，規(guī)定了77000平方米的廉租房、250萬平方米(3萬套)的限價(jià)房，這一比例高達(dá)40%，這么高比例是首次，因此在短期內(nèi)不會(huì)有大量房源入市。而且政府在公開土地資源的同時(shí)也向社會(huì)承諾了保障性住房的及時(shí)供給。如此大面積的保障性住房，對(duì)剛性需求者以及低收入人群來說，無疑將是一件非常值得期待的事情。

　　尤其值得注意的是，此次掛牌的2800畝土地還規(guī)定了開發(fā)年限，該片區(qū)總體交地時(shí)限為2年半，競(jìng)得人應(yīng)負(fù)責(zé)在各地塊交地之日起3年內(nèi)完成該地塊的建設(shè)并通過竣工驗(yàn)收。如此規(guī)定，意味著在今后的6年時(shí)間內(nèi)，城區(qū)將會(huì)有大量的房源供應(yīng)，可以緩解樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。有可能，一部分購房者將會(huì)等待，并不會(huì)急于現(xiàn)在出手購房，從而間接地對(duì)樓價(jià)起到一定的平抑作用，地產(chǎn)專家劉福泉在接受采訪時(shí)表示，福州的剛性需求會(huì)越來越多，2800畝的供應(yīng)量除去廉租房、限價(jià)房外，真正入市的商品房不會(huì)對(duì)福州樓市造成太大影響。

　　舊城改造催生組團(tuán)競(jìng)拍

　　去年以來，各地“地王”頻出。為了遏制該現(xiàn)象，以抬高開發(fā)商囤地的成本，2009年11月2日，國土資源部印發(fā)了《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，其中針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃(約300畝)，另外，還對(duì)土地出讓首付比例作出要求，要求首付比例不低于50%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉正是為了遏制“地王”頻出的現(xiàn)象，并抬高開發(fā)商囤地成本。

　　但就在國土部出臺(tái)限制一次性出讓300畝的禁令發(fā)出之后，09年12月22日被稱為中國第一拍的廣州亞運(yùn)城于開拍，最終富力、雅居樂、碧桂園三家聯(lián)合以255億元競(jìng)得該地塊，創(chuàng)出了全國地王拍賣的新紀(jì)錄。拍賣底價(jià)高達(dá)165億，這塊土地面積折合3960畝。由于是國家五部委提高開發(fā)商拿地首付之后，土地市場(chǎng)拍賣的第一塊地，因此備受輿論的爭(zhēng)議。

　　對(duì)福州2800畝土地拍賣為何不受國土新規(guī)限制，同樣也有質(zhì)疑的聲音。是否是因?yàn)榇舜螔炫妻D(zhuǎn)讓的土地，屬于舊城改造項(xiàng)目，而非凈地拍賣，所以不受相關(guān)規(guī)定的限制？劉福泉認(rèn)為國土新規(guī)只是在宏觀層次進(jìn)行調(diào)控或約定，并不細(xì)化到地方區(qū)域。據(jù)了解，此次福州市掛牌的宗地2010-12號(hào)地塊競(jìng)買保證金為40億元，競(jìng)得人將分六期支付土地價(jià)款，其中第一期在土地合同簽訂后十天內(nèi)支付40億元，保證金可直接轉(zhuǎn)為第一期地價(jià)款。 本報(bào)記者 張海