高房價下的民意選擇

　　進入2010年，歐美國家仍處于房價下跌寒冬之中，但中國受相關政策的刺激，房價自2009年3月以來扶搖直上，如脫韁野馬一樣不可收拾。

　　房地產(chǎn)業(yè)去年創(chuàng)造利潤2.72萬億

　　房地產(chǎn)業(yè)2009年實現(xiàn)商品房銷售額4.4萬億元，開發(fā)商由于房價上漲實現(xiàn)利潤1.76萬億元；同期地方政府土地出讓收入達到1.6萬億元，按至少60%的凈利潤率計算，可以實現(xiàn)利潤0.96萬億元。兩項合計，房地產(chǎn)業(yè)在2009年創(chuàng)造的利潤達到了創(chuàng)紀錄的2.72萬億元，占到了當年全國33.5萬億元GDP的8.12%。

　　可以想象，如果沒有2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動，上述由房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府土地儲備中心“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)超額利潤，很顯然是不可能實現(xiàn)的。

　　種種因素表明，房地產(chǎn)市場的回暖甚至過熱，是本次中國經(jīng)濟從全球經(jīng)濟衰退中脫穎而出的一個關鍵因素。從投資者和房地產(chǎn)從業(yè)者的分析來看，城市化和經(jīng)濟增長會支撐房價的上漲，他們熱衷于房價上漲帶來的投資利益；從政府層面來看，房價的繼續(xù)上漲刺激房地產(chǎn)市場交易活躍，土地財政和房地產(chǎn)的GDP拉動效應，都令地方政府不肯打壓過熱的房地產(chǎn)市場。所以，有評論認為，站在決策者的立場，只要在社會承受的范圍內，他們能夠且愿意接受房價上漲的各種社會損益及其現(xiàn)實。

　　高房價擠壓購買力

　　值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)在很多地方已經(jīng)成為地方政府、開發(fā)商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態(tài)勢已經(jīng)顯露。

　　由于投資獲利的層層加碼，當前一些大城市的房價水平，相對于當?shù)鼐用窦彝サ目芍�配收入，已�?jīng)達到了超乎想象的高度。在北京，建成區(qū)的房價與家庭收入比目前已經(jīng)超過了30倍，房價與租金(年)之比則超過了50倍；在上海的中心區(qū)，不少樓盤的單價超過10萬元人民幣，超過了當前東京核心區(qū)的住宅價格，而上海的單位土地產(chǎn)出不到東京的1/20。中國的高房價問題，再次成為國內外人士熱議的焦點問題，國際主流媒體都對中國的房價引起的泡沫問題表示了關注。

　　在“流動性陷阱”階段，大量注入的流動性將毫無例外地進入股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場，引起房價、股價在積存泡沫的基礎上持續(xù)上漲。這必然帶來幾大問題；一是引起占絕大多數(shù)的社會底層的普遍不滿；二是對其他產(chǎn)業(yè)和居民消費形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結構升級步伐；三是由此培育出來的大量投機機構，利用相同手法炒作估值過低的農產(chǎn)品，引發(fā)全國農產(chǎn)品供給危機。

　　雖然中央強調經(jīng)濟結構調整和轉換經(jīng)濟增長方式，但由于實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟冰火兩重天，大量民營企業(yè)放棄實體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，轉而從事房地產(chǎn)投資。目前，中國急于將投資依賴型經(jīng)濟轉換到以居民消費為主導的經(jīng)濟上來，但高房價迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢必被耗盡，嚴重影響民生水平和產(chǎn)業(yè)競爭力的提高。從長期來看，越積越大的泡沫破裂必然嚴重危及中國銀行體系——這是一個嚴重依賴房地產(chǎn)、把房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)看作最優(yōu)資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系，它的安危關系到中國絕大多數(shù)人的生計和穩(wěn)定。

　　理性思考政策代價

　　今年的政府工作報告提出了“滿足人民群眾的基本住房需求”的目標，但前面的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”的定性，再次重復了“國十一條”所強調的“房價只能漲，最好慢慢漲”的“穩(wěn)定高房價”的宗旨。

　　與歷年的政府工作報告一樣，房地產(chǎn)調控措施沒有觸及到地方政府出讓土地這一關鍵環(huán)節(jié)。在筆者看來，城市土地拍賣機制直接推動了整個城市地價和房價體系的重構。在商品房市場供不應求的條件下，政府拍賣土地的行為，極易引起整個城市地價的連鎖上漲。用“帳篷效應”(帳篷效應是指帳篷的容量不僅僅取決于篷布的大小，還要看支撐篷布的竹竿有多高，竹竿越高，帳篷的容量就越大。要將帳篷下的空間伸展到最大，關鍵在于取得多個支柱伸展在空中。如果你只有一個支柱，整個帳篷只能撐起支柱中心點周圍。)來形容地方政府土地出讓形成的泡沫，可能是非常形象的。可以說，在賣方市場的情況下，政府土地拍賣是高房價的根本推手之一。不僅如此，政府收儲、出讓土地的行為，還容易滋生腐敗，直接危害民生。在很多地區(qū)，城市建設規(guī)劃可以隨意修改，由此變成了某些掌權者和房地產(chǎn)開發(fā)商合謀侵犯城鄉(xiāng)居民生命財產(chǎn)權利的重要工具。這種以公共利益為借口，以城市規(guī)劃為工具，對居民用地進行強行拆遷的過程，導致拆遷沖突愈加激烈，群體性事件也就越來越多。

　　可見，在房地產(chǎn)問題上，政策的制定要謹慎前行，既體現(xiàn)民意，又適應時勢。怎樣實現(xiàn)既刺激經(jīng)濟健康增長、又能有效地抑制甚至打壓房價的目標，而不是簡單地控制房價漲幅，是擺在決策者當前的一個根本選擇。如果更換一種思路，通過擴大多種形式的住房供給、打擊房屋投機、降低房價的辦法，則有望實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的雙贏局面。可惜的是，這種思路可能降低房價，首先會遭受商業(yè)銀行體系的堅決反對，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商也不能容忍房價下降對自身利益的影響。由此，政策的發(fā)起，必然會遭遇重重阻力。

　　值得我們警覺的是，國土資源部等部門反復強調對小產(chǎn)權房的清理，這似乎是一種變相的為高房價托市的手段。我認為，作為一項重要的社會財富，政府沒有必要將小產(chǎn)權房視為洪水猛獸，必欲拆除而后快。要看到小產(chǎn)權房對于高房價下解決一大批城鄉(xiāng)居民居住問題的正面作用。

　　中國有一句古話，“天下沒有免費的午餐”。任何政策的實施都是有代價的，更何況是充滿爭議的房地產(chǎn)政策。如果今年中央政府繼續(xù)實施有利于地方政府和開發(fā)商的地產(chǎn)政策，房價的回落則來自房地產(chǎn)泡沫的破裂，這勢必給中國經(jīng)濟帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風險的消除房地產(chǎn)泡沫、實施主動的低房價策略和政策，將有可能給中國的房地產(chǎn)業(yè)和國計民生，帶來蓬勃向上的生機。 　中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員 | 曹建海