2010年，有關房子的那些選擇題

　　一、2010年你會買房嗎？

　　A、買，現在的價格還可以 B、堅決不買，等待C、觀望，看看后市如何 D、不關心樓市

　　-參考資料：樓市開年迷局

　　2009年房地產市場的逆市上揚出乎了不少人的意料，但事實上2008年積累了一定程度的購房需求卻意外地憑借應對金融危機釋放出來。中國經濟走出泥淖之后，如此離譜的房價結合收入分配不合理顯得格外扎眼。工資“被增長”和“蝸居”成為年度熱詞。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，導致2009年房價快速上漲的原因比較多，首先，去年國家出于刺激經濟整體的需要，對住房消費采取了一系列鼓勵支持的措施。這個政策調整和2008年相比，是完全相反的一個調整方向。在一系列政策影響之下，無論是貸款利率、貸款程度和稅費的減免，都讓樓市走向回暖。此外，房價的快速上漲，離不開土地市場回暖的因素，地價因素和房價上漲形成互相推動的內在關系。

　　2010年開年，隨著去年“國四條”和年初“國十一條”的陸續(xù)出臺，各地也推出了一系列“地方版”的房地產調控政策，北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛出臺配套政策，對樓市念起“緊箍咒”。尤其是北京版的“十一條”，被認為是近期最為嚴厲的地產調控政策，且被廣泛理解為兩會對于房地產政策總體方向的信號。

　　受此影響，各地銀行信貸迅速收緊，一向把信貸政策當成樓市風向標的購房者也開始了觀望，春節(jié)前后，上海深圳等地樓市急速降溫，各地樓市交易量急劇下滑。

　　如此迅即的變化令虎年樓市走向成謎，全國兩會被寄予厚望，業(yè)內人士也預計，兩會有望成為今年樓市行情的分水嶺。

　　二、今年房價還會漲嗎？

　　A、仍會繼續(xù)上漲 B、上漲，但是幅度不會太大了C、應該會出現一定程度的下降 D、說不清楚

　　-參考資料：觀望會持續(xù)多久？“從來沒有踩對過點，人家說觀望我也觀望，等我要動手的時候，房價早已經上來了�！笔�家莊市民趙普云告訴記者，樓市走向顯然已經成為一個普通購房者難以摸準的虛線，在購房者和房地產商的博弈過程中，前者往往處于弱勢地位。

　　全國政協(xié)委員、中國東方資產管理公司總裁梅興保在參加和訊網與本報聯(lián)合專訪時表示，房價已經穩(wěn)住，預計大城市房價將會出現較大幅度下降，由于有刺激政策的支撐，二線中等城市房價下跌的可能性不大，總體而言，今年的房價變動將趨于合理。

　　但是，2009年房地產市場的火爆讓開發(fā)商兜里“不差錢”，在等待政策起效的觀望期內，開發(fā)商手里還有些資本。在2008年房地產市場的調整過程中，開放商捂盤能力得到了實際的證明。

　　最新的數據也證實了開發(fā)商試圖再次使用“捂盤”來打觀望持久戰(zhàn)。2月份上海商品住宅供應面積僅為22萬平方米，環(huán)比1月73萬平方米的供應面積下降近七成，同比下滑幅度也達到了67%。

　　不過北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛出臺配套的政策，對樓市念起“緊箍咒”，這個“緊箍咒”直指開發(fā)商捂盤。采訪中業(yè)內人士預計，最多不會超過5月份，開發(fā)商將在政策壓力之下再次陷入資金緊張，如果兩會能夠延續(xù)房地產政策緊縮，房價在下半年將會進入下降通道。

　　三、今年影響樓市的主要因素是什么？

　　A、資金面 B、政策面

　　-參考資料：虎年樓市的風向標

　　知名房地產專家賈臥龍表示，如何抑制高房價，如何通過新的調控政策管理好房市將成為兩會探討的焦點和核心。住有所居的愿望是好的，但是現在的樓市就像不聽話的孩子和脫韁的野馬，通過小縫小補不能解決樓市的實質問題，只有動大手術，從體制上改革樓市，才能真正帶來樓市的健康持久發(fā)展。

　　消息稱，針對高房價這匹脫韁之馬，包括信貸、財稅、融資審批、土地等一系列的第二輪調控風暴正在醞釀之中。

　　來自河北各大銀行的信號表明，銀行二套房貸業(yè)務已經悄然出現調整，春節(jié)之后的房貸市場開始悄無聲息地驟然收緊，二套房貸優(yōu)惠基本全面取消，首套房貸的7折優(yōu)惠利率，也只有很少銀行能夠做到，而首付成數上，兩成已經徹底消失，三成成為主流，二套房貸已經全面提至首付四成。

　　聯(lián)系此前銀行收緊開發(fā)商貸款，拿地首付比例提高的政策，今年房地產市場資金面偏緊已經基本可以確定，因此，2010年的樓市走向，更大程度上決定于政策面。賈臥龍認為，兩會期間房市改革將有重大突破。

　　四、房價問題最根本的癥結在哪兒？

　　A、剛性需求一直存在 B、土地財政問題無法破題C、市場投機無法控制 D、政策執(zhí)行力度太小

　　-參考資料：銀根地根收緊后的樓市疑問

　　至此，樓市上漲賴以維系的“銀根”和“地根”都已收緊，能否見到效果，則要看地方政府對上述調整政策的執(zhí)行。

　　然而房價問題最讓人詬病的地方———政府過分依賴土地財政能否破題還是個未知數。當前，對房地產行業(yè)采取的金融緊縮手段是收緊住房按揭貸款和房地產開發(fā)貸款，金融緊縮會使開發(fā)商獲得的銀行貸款越來越少。更重要的是，金融緊縮使地方政府的融資壓力越來越大。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康測算，目前我國地方融資平臺負債已經高達6萬億，其中有80%都是通過銀行信貸獲得的資金。從2009年第三季度開始，商業(yè)銀行收緊了對地方政府融資平臺的貸款，使不少城市的資金周轉出現問題，很多城市必將在2010年年初加大推地力度。“雖然客觀上地方政府加大土地供應有利于平抑市場，但是這并沒有從根本上改變地方政府賣地賺錢的舊思路�！睂＜冶硎尽ＹZ康認為，1994年財稅改革形成分稅制框架后，地方政府過于注重辦企業(yè)和粗放擴張GDP，過于依賴“土地財政”收入，而開征房地產稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源。賈康在今年兩會上的首份提案稱，應抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案，并建議將稅的名稱表述為“房地產稅”。

　　五、城鎮(zhèn)化對未來房價會有什么影響？

　　A、拉低房價 B、推高二三線城市房價C、暫時不會有什么影響 D、不清楚

　　-參考資料：城鎮(zhèn)化帶來的擔憂

　　從去年中央經濟工作會議定調開始，“城鎮(zhèn)化”也被作為解決房地產問題的一個出路，但是采訪中專家也表示了一定的擔憂，城鎮(zhèn)化本身沒有問題，但要謹防地方政府和開發(fā)商借“城鎮(zhèn)化”之機，再次重復一線城市房價暴漲的惡性循環(huán)。

　　有跡象顯示，隨著一線城市樓市的逐漸收緊，不少開發(fā)商將眼光轉向了二三線城市、甚至是縣城。一位房產專家告訴記者，需要警惕的是，開發(fā)商利用中央推進城鎮(zhèn)化進行炒作，使得城鎮(zhèn)化建設剛起步，中小城市的房價卻率先上漲、房地產泡沫迅速被吹大；同時地方政府借機抬高地價，謀取土地財政暴利。

　　人大代表、政協(xié)委員說房價

　　-讓房地產真正成為產業(yè)，去除泡沫

　　全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員賀鏗：我希望房地產行業(yè)真正成為一個產業(yè)。多給需要住房的人建物美價廉的房，更多解決真正需要房子的人的住房問題，不能讓房地產形成泡沫。太泡沫化就是金融危機的隱現。20年以來，各國金融危機都是由此引發(fā)的，我曾多次呼吁或者是建議有關宏觀管理部門加強對房地產市場的管理，讓它健康發(fā)展。

　　-房價不能打下去，應該科學地控制它

　　全國政協(xié)委員，“全國地產500強”百步亭集團董事局主席茅永紅：房價不能打下去，而且也打不下去，應該科學地控制它�？刂扑�要從幾個方面來著手，政府要控制，金融也控制，開發(fā)商也要理智一點。

　　-大量建設平租房性質的保障性住房

　　全國政協(xié)委員、清華大學經管學院金融系主任李稻葵：政府應當入市，學習新加坡和香港經驗，大量建設平租房性質的保障性住房，然后以這些保障性住房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益進行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設資金問題。

　　同時，這種穩(wěn)定的融資形成后，能夠讓地方政府拋棄過去的“賣地財政”。

　　-通過加大征收土地增值稅等來控制地價

　　全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民：建議以稅收手段，通過加大征收土地增值稅等來控制地價，增加開發(fā)商囤地成本，抑制開發(fā)商囤地。

　　-進行“二次房改”建立“三三制住房制度”

　　全國人大代表、杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理宗慶后：保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住條件。商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，卻無法滿足中等收入家庭的住房需求。因此，建議國家盡快進行二次房改，建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度)，即準市場化的平價住房制度。

　　按照宗慶后的設想，二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國有獨資住房投資有限公司、非營利公益性建房機構和建筑開發(fā)商共同參與，解決低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實行“四定兩競”招標，由非營利公益性建房機構和建筑開發(fā)商共同參與，向中等收入家庭提供平價住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發(fā)商開發(fā)建設，戶型面積和房價由開發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。

　　概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”，簡稱“三三制住房制度”。

　　由數字看一線城市樓市

　　-房價漲幅去年接近50%

　　國家統(tǒng)計局給出的2009年全國房價上漲1.5%的數據引發(fā)了極大的爭議，雖然統(tǒng)計局此后回應了統(tǒng)計方式上的差異，但是據業(yè)內人士預計，2009年一線城市的房價漲幅接近50%。-上海2月成交面積下降54%

　　剛剛過去的2月，上海商品住宅成交面積為32萬平方米，相比1月大幅減少了54%。-深圳2月成交面積下降75%

　　根據深圳規(guī)劃和國土資源委員會的數據統(tǒng)計，2月深圳各區(qū)域樓盤網簽數量為1078套，成交面積約9.12萬平方米，均價為22247元/平方米。

　　相比1月的數據，網簽套數降幅高達72%，成交面積降幅高達75%，唯有均價波動不大，小幅下降5.4%。-廣州2月成交面積下降49%

　　來自廣州官方“陽光家緣”網的最新數據統(tǒng)計顯示，2月廣州市區(qū)商品住宅網簽成交總套數為3451套，成交面積約39萬平方米，比1月分別下降48%和49%。