我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾或可“分類管理”解決

　　近十年來我國房價(jià)都保持在增長水平，由于房價(jià)居高不下，多數(shù)中低收入群體購買力得不到釋放。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)格的理性，必須從結(jié)構(gòu)上解決問題，即對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分類管理，構(gòu)建多層次城市住房體系，走出一條有中國特色的科學(xué)發(fā)展道路。

　　房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾突出價(jià)格上漲壓力存在

　　記者從山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)了解到，2003年我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控時(shí)期，宏觀調(diào)控的背景有兩個(gè)因素，就是投資增長過速、房價(jià)增長過快。但是從2003年到2008年六年期間，我國房價(jià)不僅沒有降低，而且逐年增長。

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長袁綸華認(rèn)為，我國城市住房模式中，經(jīng)濟(jì)適用住房的比例約為20%，廉租住房10%，50%的人買普通商品房。近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)力度較大，但是中高檔住房商業(yè)銷售比重幅度比較高，經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房比重小，加之房價(jià)因素，絕大部分中低收入群體的購房需求得不到滿足。

　　袁綸華說 ，山西省政府今年出臺(tái)政策要求，各地市用于保證保障性經(jīng)濟(jì)適用房的比例不低于20%，但目前除太原市土地規(guī)劃符合要求外，其他地市都沒達(dá)到要求。此外，按照我國現(xiàn)行政策，20%人群可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，10%為廉租房，剩余70%都被擠到了“高價(jià)房”。

　　優(yōu)化結(jié)構(gòu)分類管理

　　目前，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了中高檔住房比例過大，普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房比例過低的結(jié)構(gòu)性的矛盾，這種矛盾表現(xiàn)在供應(yīng)、消費(fèi)、投資、成本等各個(gè)環(huán)節(jié)。專家建議，改變這種現(xiàn)狀，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須優(yōu)化結(jié)構(gòu)，分類管理。

　　第一，要改善房地產(chǎn)的供應(yīng)類型，有效縮小脫離普通百姓的中高檔商品房供應(yīng)量，增大滿足70%以上房地產(chǎn)消費(fèi)者的中低檔住房供應(yīng)量。

　　山西省商務(wù)學(xué)院教授容和平認(rèn)為，所謂優(yōu)化結(jié) 構(gòu) ， 要從廉價(jià)房 、經(jīng)濟(jì)適用房 、普通住房、中檔、高檔五個(gè)臺(tái)階來分析，不能籠統(tǒng)地談房價(jià)是高是低，應(yīng)該說是哪一種類型的房價(jià)是高是低。比如公益性質(zhì)的廉租房應(yīng)該平價(jià)、低價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該低價(jià)，高檔住房實(shí)行市場價(jià)格。

　　山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長馬培生認(rèn)為，政府應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多增加一些經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，增加經(jīng)濟(jì)適用房土地的供應(yīng)量。山西省委政策研究室工業(yè)處副處長李月忠說，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需保增長、降房價(jià)的雙重目標(biāo)，主要應(yīng)該增加保障性住房的供給，特別是廉租房。

　　山西省政協(xié)副主席邊鳴濤說，必須堅(jiān)持以中小戶型住房為住，限制對(duì)別墅豪華類土地供應(yīng)，對(duì)高檔的商品房和普通住房之間實(shí)行差距利率，建設(shè)政府持有產(chǎn)權(quán)、業(yè)務(wù)化管理的廉租房。

　　第二，降低房地產(chǎn)業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵要加快財(cái)政、稅收、土地等體制改革。袁綸華認(rèn)為，目前土地出讓金是一個(gè)成本大塊，各種稅費(fèi)100多項(xiàng)，加起來也是個(gè)大塊，體制不改革造成房地產(chǎn)業(yè)的高額成本，最終轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者頭上。

　　浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢分公司鞠宗霖副總經(jīng)理說，合理的定位是很重要的，政府在土地出讓的時(shí)候，應(yīng)該定位不同類型房屋用地價(jià)格。對(duì)廉租房、商品房用地進(jìn)行分類定價(jià)，才能起到穩(wěn)定市場的作用。

　　構(gòu)建具有中國特色的多層次住房體系

　　房地產(chǎn)是面對(duì)不同需求的一個(gè)多層次的市場，由于需求的多樣化、多層次，造成房地產(chǎn)的建設(shè)體系也應(yīng)該是多層次的。專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)，有必要也有可能走出一條有中國特色的發(fā)展科學(xué)發(fā)展道路。

　　山西省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任劉道友說，我國目前還處于初級(jí)發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和個(gè)人收入與發(fā)達(dá)國家相比要差10到30倍，由于貧富差別顯著，20%的高收入人群占有80%的財(cái)產(chǎn)，80%的人群還在溫飽線上。這要求中國房地產(chǎn)業(yè)面臨不同需求的多層次的市場，要構(gòu)建多層次的住房體系，即做到商品性住房和保障性住房兩手抓，兩手都要硬。

　　劉道友說，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程，當(dāng)前最重要是兩個(gè)方面。一是政府如何科學(xué)制定政策和規(guī)劃，克服政府部門環(huán)節(jié)利用權(quán)力搞腐敗的問題，尤其是在保障性住房建設(shè)上，同時(shí)要加大力度，保證土地的劃撥和配套費(fèi)用及時(shí)到位。二是提高房地產(chǎn)商業(yè)誠信度，減少房地產(chǎn)負(fù)面影響，改變陳舊的開發(fā)模式、營銷模式、盈利模式和社會(huì)服務(wù)模式等。

　　袁綸華說，中國可以學(xué)習(xí)新加坡 ，后者從60年代后期起，就用經(jīng)濟(jì)適用住房的辦法解決了90%的住房 ， 只有10%的人住的是商品房，即錢多的人買大房子，錢少的人買小房子。

　　“新加坡經(jīng)過了40年的努力才達(dá)到現(xiàn)在的水平，假如我們從現(xiàn)在開始做，到2050年中國實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化時(shí)，也完全可以把我們的城市建設(shè)成像新加坡那樣的花園城市，實(shí)現(xiàn)人人住房有保障�！痹�綸華說。