2009年年底政策調(diào)控的威力從2010年1月開始顯現(xiàn)。新年伊始,一手房、二手房均出現(xiàn)了價(jià)格下跌或者價(jià)量齊跌的局面。按照傳統(tǒng)慣例,一輪新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地,必然會有一段市場消化期,在市場迷蒙的情形下,交易量的冷清會導(dǎo)致價(jià)格的下滑。2010年的樓市眾說紛紜,按照目前的情形推斷,有業(yè)內(nèi)人士表示,樓市還將繼續(xù)遇冷。也有觀點(diǎn)認(rèn)為,因?yàn)?010年的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境仍未完全復(fù)蘇,在保增長的要求下房地產(chǎn)并不會受到太大影響。而對于有購房剛需的市民,深圳市美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓建議半年關(guān)注一手房市場,下半年關(guān)注二手房市場。

　　營業(yè)稅減免新政生效二手房成交量降八成

　　市房地產(chǎn)權(quán)登記中心相關(guān)人士日前對媒體透露,自1月1日凌晨起,營業(yè)稅減免新政策開始生效,元旦假期后正式施行,現(xiàn)在去登記中心辦理過戶的都是按新規(guī)操作。這一政策雖然對普通住宅并不影響,但是對于二手房市場的影響卻非常大,有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,進(jìn)入1月份二手房成交非常冷淡,看房量大減。

　　來自深圳規(guī)劃與國土資源委員會的數(shù)據(jù)顯示,2009年12月最后一周,深圳二手房日均成交數(shù)據(jù)在1200套以上。而元旦后的首個(gè)工作日,二手房成交量為230套,較之以前下滑80%以上。

　　市房地產(chǎn)權(quán)登記中心工作人員表示,元旦過后的首個(gè)工作日,登記中心的人流量明顯減少。“元旦之前登記中心過戶非�；鸨�,單日成交多在1000套以上。節(jié)后成交就比較冷淡,1月4日的成交只有200多套,5日上午也比較平淡,跟之前的狀況有明顯不同。”

　　中原、世華等中介公司的統(tǒng)計(jì)顯示,2009年12月二手房成交環(huán)比下跌二成以上,部分更高達(dá)三成�！霸�旦3日繼續(xù)了這種跌勢,成交很冷淡,看房客戶也少了很多,成交環(huán)比去年12月同期下滑五成以上�！鄙钲谥性�地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示。

　　安居客深圳負(fù)責(zé)人則告訴記者,目前深圳很多的中介不看好市場,因?yàn)椤笆袌鲞@樣下去的話,投資客少了很多,地產(chǎn)中介也沒有賺頭了”。

　　世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平的說法也印證了該負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn),肖小平表示,元旦除了業(yè)主和買家僵持外,經(jīng)紀(jì)人受到2009年12月成交放緩的影響,積極性也受挫,這也是導(dǎo)致了成交的冷淡的一大原因。

　　新房成交價(jià)量均大跌

　　根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的官方數(shù)據(jù),上周(2009年12月28日至2010年1月1日),全市共成交一手住宅1035套,環(huán)比前一周下降7.42%,其中龍崗區(qū)環(huán)比上漲73.13%,鹽田區(qū)上漲171.42%,其余各區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。新房價(jià)格方面,上周全市成交均價(jià)每平方米21493元,與前一周均價(jià)每平方米26195元相比,每平方米下跌4702元,跌幅達(dá)17.95%。

　　面對2009年的高房價(jià),12月上旬政府的調(diào)控政策頻出,措辭也一次比一次嚴(yán)厲,嗅覺靈敏的深圳購房者蜂擁趕搭政策末班車,因此在上周的前半周,成交還算火爆。但是翻年過后,成交量呈現(xiàn)冰火兩重天的局面。根據(jù)統(tǒng)計(jì),元旦3天,深圳成交總數(shù)288套,日均96套,成交均價(jià)23674元/平方米。有調(diào)查稱,有多個(gè)在售樓盤成交減少。盡管開發(fā)商表示出現(xiàn)這樣現(xiàn)象確實(shí)有政策的因素,但主要還是因?yàn)樵�旦為市場的傳統(tǒng)淡季。但市場人士認(rèn)為,受到政策的影響,深圳樓市已經(jīng)有所降溫,近期觀望情緒籠罩,剛性需求均在持幣觀望,投資炒房者因?qū)φ�策的反�?yīng)靈敏而更是按兵不動(dòng)或者提前退市。

　　豪宅在2009年一路領(lǐng)漲,價(jià)格高到令人咋舌的地步,但是購買者仍然趨之若鶩。2009年12月29日,鴻威海怡灣開盤,現(xiàn)場火爆甚至引發(fā)了哄搶沖突事件。據(jù)報(bào)道稱,近400名客戶在已經(jīng)交了20萬元誠意金的情況下,卻被告知僅剩下少量高價(jià)單位或低得看不到海的“垃圾樓層”,較優(yōu)越的單位已“提前消化”。

　　VIP客戶當(dāng)場表示不滿,有客戶掀翻主席臺的抽簽箱,最終引發(fā)“集體抗議”。開發(fā)商緊急決定加售30套新房供客戶選擇,才得以平息。

　　后海某豪宅項(xiàng)目工作人員向記者透露,豪宅的購買者大都是投資客,他們對于政策的把握和敏感度非常高,一遇到風(fēng)吹草動(dòng)立刻就會有所行動(dòng)。該工作人員告訴記者,豪宅銷售目前也是疑云重重,1月1日過后,銷量明顯回落,“元旦三天去踩盤,發(fā)現(xiàn)成交量幾乎為零,目前看來,投資者的觀望心理還是相當(dāng)嚴(yán)重的。”

　　自住購房者應(yīng)關(guān)注下半年二手房市

　　2010年樓市走勢如何,是會延續(xù)目前僵持狀態(tài)下的低迷,還是會重現(xiàn)2009年的奇跡?市民該如何選擇購房時(shí)機(jī)?業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)紛紜。

　　美聯(lián)物業(yè)三級市場總經(jīng)理江少杰認(rèn)為,買賣雙方的僵持在1月仍會繼續(xù),再加上1月是傳統(tǒng)的淡季,估計(jì)成交量會跌至1萬套左右。肖小平認(rèn)為,營業(yè)稅細(xì)則已經(jīng)出臺,但更多政策并未出臺,業(yè)主普遍還在觀望。“購房者現(xiàn)在買房,過戶就會在春節(jié)前后才能辦完比較麻煩,這些都將制約1月份的成交量。”

　　形勢雖不明朗,開發(fā)商在回應(yīng)調(diào)控時(shí)均稱對樓市政策仍然樂觀。1月6日,在“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上,金地集團(tuán)總裁張華綱直言,2010年開發(fā)商“不差錢”仍會持續(xù),他說,目前開發(fā)商資金充裕,“沒有降價(jià)賣房”的動(dòng)力,因此明年樓市并沒有下調(diào)的可能,從近期一些開發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來看,也表現(xiàn)出對市場的樂觀。

　　對于市民置業(yè)的建議,安居客深圳負(fù)責(zé)人表示,建議自住需求的市民在關(guān)注“金九銀十”的二手房房市。而美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓則在研究報(bào)告中建議購房者上半年關(guān)注一手房市場,下半年關(guān)注二手房市場�！吧习肽觋P(guān)注一手房因?yàn)榘l(fā)展商有可能求量不求價(jià),在年后抓緊時(shí)間銷售,因此一手房的優(yōu)惠機(jī)會比較大。2009年樓市的快速復(fù)蘇超出了絕大多數(shù)發(fā)展商的預(yù)料,因此在2008年沒有來得及儲備土地的發(fā)展商急忙在2009年有所動(dòng)作。但該年度地價(jià)的上漲又超出了他們的預(yù)期。因此對于發(fā)展商而言,特別是需要長線發(fā)展的中大型企業(yè),20此需要從銷售端回籠。第二個(gè)10年是尋找土地的好時(shí)機(jī)。但土地成交勢必牽制一部分資金,因原因是預(yù)計(jì)上半年四大城市新房大量上市,消費(fèi)者可伺機(jī)尋找合適的物業(yè)。”

　　而下半年關(guān)注二手房市場是因?yàn)橐皇址咳�年的成交價(jià)格將不會出現(xiàn)大調(diào),預(yù)計(jì)在中—內(nèi)環(huán)線內(nèi)供應(yīng)的一手房價(jià)格將持續(xù)沖高,開盤價(jià)至少比同質(zhì)樓盤高5%。高企的房價(jià)將推動(dòng)需求進(jìn)入二手市場。因此下半年將有利于二手房的成交。同時(shí),調(diào)控政策陸續(xù)出臺,觀望氣氛將會持續(xù)一段時(shí)間,出現(xiàn)所謂的“牛皮市”。在大部分人看空市場時(shí),總有些人買家趁著業(yè)主急售,以相對低廉的價(jià)格換樓。2010年全年都會有不少被拋售的筍盤。上半年可能被一手房搶了風(fēng)頭,但下半年它們將會現(xiàn)山露水。

　　此外,按照預(yù)計(jì),2010年租金下調(diào)將告一段落,到年末租金將基本企穩(wěn),且長期看漲,帶動(dòng)部分投資客回場。

　　南方日報(bào)記者蘇妮