近來，隨著國家營業(yè)稅減免等政策的變化，不少地方二手房成交量呈現(xiàn)“井噴”態(tài)勢，許多買房人都想趕上政策的末班車，急于在優(yōu)惠政策截止日期前完成過戶。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增加的趨勢，給買賣雙方都帶來了不少麻煩。

　　就以往因二手房交易發(fā)生的糾紛來看，以下幾個案例中的情況應(yīng)引起大家注意。

　　-案例一：

　　小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下買了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來越迫切。苦于沒有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣掉，拿賣房的錢付大房子的首付。小王就通過中介公司找到了買主小劉，小劉看完房子以后很滿意，雙方經(jīng)過幾次協(xié)商，約定成交價格95萬元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了買賣合同。

　　就在雙方打算履行合同的期間，誰也沒想到房價迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報價已經(jīng)到了105萬元。小王夫婦覺得賣虧了。

　　想了想，小張把小王和小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認小王和小劉簽訂的買賣合同無效，理由是房屋是夫妻共同財產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認賣房沒有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過電話要求加價，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣房的行為。中介公司的工作人員也到庭對小劉主張的事實進行了證明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在實踐中并不少見，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，要求確認房屋買賣無效，進而變相達到反悔賣房的目的。這種做法在實踐中很少會得到法院的支持。

　　本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財產(chǎn)。此時，即使小張沒有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認定為有效，小劉作為購房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。

　　本案中，小劉看房時小張在場，表明小張對于售房事宜是明知的，而且合同簽訂后又電話與小劉就漲價進行過溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，經(jīng)過長期的精挑細選，老王終于簽訂了合同，打算購買一套公寓作為老兩口養(yǎng)老使用。但是這套公寓的原房主還有貸款沒有還清，產(chǎn)權(quán)證也沒有辦下來，必須先還清貸款并拿到產(chǎn)權(quán)證以后才能辦理過戶手續(xù)。

　　為了盡快辦理過戶手續(xù)，老王特意在合同里對自己支付購房款的方式和用途進行了明確約定，包括約定對方應(yīng)該在收到首付款50萬元后5天之內(nèi)將該筆款項用于償還銀行貸款，并且約定如果對方構(gòu)成對合同的實質(zhì)性違背，應(yīng)當(dāng)雙倍返還老王已支付的款項。

　　首付款付出去以后，老王就一直盼著過戶。但等了將近一年時間，對方才告知拿到了產(chǎn)權(quán)證，準(zhǔn)備辦理過戶。

　　在這段期間里，房價行情已經(jīng)有了一定的回調(diào)。老王詳細了解情況后發(fā)現(xiàn)，對方在收到首付款后并沒有在5天之內(nèi)用于還貸，反而是在兩個月以后才還了貸款，自己的首付款很可能被對方挪作他用了。

　　感覺自己受了欺騙，老王將對方告到法院，認為對方?jīng)]有按合同約定償還貸款，要求雙倍返還已支付的款項100萬元。而對方則認為沒有按時償還貸款對于取得產(chǎn)權(quán)證的時間并沒有影響，不同意老王的意見。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到違約條款的約定和違約責(zé)任的承擔(dān)問題。

　　老王為了保障房屋能夠盡早過戶而在合同中約定相對方在一定期限內(nèi)將首付款用于償還銀行貸款，這種做法是值得肯定的，而對方也確實沒有按期償還貸款，違反了合同約定。

　　此時，對方應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任？老王要求按合同約定雙倍返還100萬元能否得到支持？

　　違約責(zé)任分為約定違約責(zé)任和法定違約責(zé)任兩種，前者指合同約定了違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式，后者指依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。本案中老王起訴依據(jù)的就是合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定。

　　因雙方合同中沒有單獨就對方遲延還貸約定違約責(zé)任，只是統(tǒng)一約定了構(gòu)成對合同的實質(zhì)性違背的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還已付款項，所以關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)考慮對方遲延還貸的行為是否構(gòu)成對合同的實質(zhì)性違背。

　　從用詞看，實質(zhì)性違背應(yīng)當(dāng)理解為根本性的違反了合同，從相應(yīng)的違約后果看，雙倍返還已付款項是一項較重的責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)認為只有在對方從根本上違反了合同約定的情況下，才能適用該條款。因此，對方雖然存在遲延還貸的情況，但盡快還貸的目的仍在于過戶，由于產(chǎn)權(quán)證最終辦理的時間較晚，對方遲延還貸的情形實際并未對過戶時間造成影響，因此尚不足以認定其構(gòu)成對合同的實質(zhì)性違背，因此老王不能依據(jù)該條款要求對方返還100萬元。

　　-案例三：

　　趙女士家的孩子快要上小學(xué)了，為了能讓孩子上一所好小學(xué)，趙女士打算把自己住的房子賣掉，買一套學(xué)區(qū)房。在通過中介公司相中了一套學(xué)區(qū)房后，趙女士提出自己目前缺少足夠資金，只能先把現(xiàn)在住的房屋出售，再用賣房款來買房。

　　中介公司稱保證可以在幾天內(nèi)幫助趙女士把現(xiàn)在的房屋賣掉�？吹街薪楣�司信心滿滿，趙女士放心地簽訂了購買學(xué)區(qū)房的買賣合同。但簽訂合同后，中介機構(gòu)卻一直沒有幫趙女士把房屋賣出去，而她所購買的學(xué)區(qū)房的付款時間已到，趙女士只好向賣房人支付違約金解除了買賣合同。

　　讓她沒想到的是，中介機構(gòu)還起訴她要求支付購買學(xué)區(qū)房的居間費。趙女士雖然在法庭上陳述了事情的來龍去脈，但苦于沒有就此與中介公司簽訂書面的合同，也沒有舉出足夠的證據(jù)證明，最終輸了官司。

　　法官解析：

　　對于資金有限、必須通過賣房所得款項再購買房屋的二手房購房者來說，將面臨更大的法律風(fēng)險，最穩(wěn)妥的辦法是先將房屋售出，取得購房款，保證自己有足夠的履約能力后再行簽訂購房合同。

　　但在實踐中，不少購房人更愿意一步到位，委托中介公司將兩項交易一攬子進行。本案中，中介公司幫助趙女士賣房只是口頭承諾，而讓趙女士買房卻簽了書面的正式合同，趙女士輕信了中介公司的承諾，導(dǎo)致自己的權(quán)利沒有合同保障，而義務(wù)都落實到了合同上。最終在法庭訴訟期間，中介公司對于之前的口頭承諾均矢口否認，趙女士只能輸官司。

　　需要指出的是，即使與中介公司簽訂了賣房的書面合同，最好將兩份合同相關(guān)聯(lián)，將中介公司賣房作為趙女士買房以及支付相關(guān)居間服務(wù)費的先履行義務(wù)，這樣才能最大限度地保護自己的利益。

　　法官提示——

　　避免糾紛應(yīng)守“三大原則”

　　房屋買賣合同對于許多人來說都是不折不扣的“大宗交易”，無論是買房人、賣房人還是中介公司，要避免產(chǎn)生糾紛和損失，都要做到“理性審慎”、“周密謹(jǐn)慎”、“誠信合法”：

　　1.理性審慎

　　買房人在簽訂買賣合同時一定要理性，不能為樓市熱潮所趨頭腦發(fā)熱，也別輕信口頭承諾，不被中介機構(gòu)的催促所左右，未考慮周全前絕不能輕率簽約，必須反復(fù)考慮各種情況和自己的實際需要后再簽合同，切忌“激情購房”。

　　2.周密謹(jǐn)慎

　　在擬定合同內(nèi)容時要周密，要盡可能全面地預(yù)見到各種困難和意外因素。比如，簽訂合同前要查清房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并要求共有權(quán)人出具書面聲明；對于交易房屋還有貸款未還清、銀行還有抵押權(quán)的，在買賣合同中要明確約定是由賣房人自行還清欠款解抵押還是由買房人為其墊款協(xié)助其解抵押，或者是由中介公司協(xié)助墊款解抵押。同時，對買房人申請貸款的相關(guān)事宜，對交房時間和交房時需要同時交付的裝修物、家具家電等細微問題也要盡量進行明確約定。另外，在簽訂居間合同時，對于中介公司提供的合同文本一定要仔細閱讀，尤其是一些格式條款，涉及到居間服務(wù)費支付時間、違約責(zé)任承擔(dān)等部分更要弄個清楚明白。

　　3.誠信合法

　　堅持依法交易，誠信履約。不要貪圖小利，尤其是買房人不要貪圖便宜聽信小道消息去購買所謂的內(nèi)部“回遷房”、“危改房”，避免因購買此類房屋上當(dāng)受騙；不要通過簽訂陰陽合同的方式來避稅，否則發(fā)生糾紛受損的往往是買房人。無論是哪一方，在簽訂合同后，就一定要遵守誠信原則，嚴(yán)格依照合同履行，除非有合同明確約定的可行使合同解除權(quán)的事由出現(xiàn)，否則在未與對方協(xié)商一致的情況下絕不能擅自單方終止履行合同。

　　(作者單位：北京市朝陽區(qū)法院；本欄目稿件由北京市高級法院統(tǒng)一供稿)