一周之內(nèi)，國(guó)務(wù)院對(duì)過(guò)快上漲房?jī)r(jià)的態(tài)度上了一個(gè)新臺(tái)階，繼12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了樓市政策的調(diào)整辦法，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”，12月14日國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭�！睂�(zhuān)家認(rèn)為，從“抑制”到“遏制”的轉(zhuǎn)變，預(yù)示著中央對(duì)待高房?jī)r(jià)的態(tài)度。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的取消會(huì)增加交易成本，甚至?xí)�在短期�?nèi)加劇買(mǎi)房者的負(fù)擔(dān)，但從長(zhǎng)期看會(huì)降低成交量，使樓價(jià)不會(huì)過(guò)快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)明年二手房成交量會(huì)有所下滑，但是廣州樓價(jià)仍會(huì)穩(wěn)中有升。

　　“各付各稅”難以出現(xiàn)

　　個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，肯定會(huì)增加交易成本，客觀上起到干預(yù)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的作用。但買(mǎi)方負(fù)擔(dān)二手房稅費(fèi)“實(shí)收”早是市場(chǎng)規(guī)則。龍斌認(rèn)為，明年“實(shí)收”局面不會(huì)改變，“各付各稅”情況難以出現(xiàn)。

　　在房?jī)r(jià)調(diào)整的2008年，大多數(shù)賣(mài)家并沒(méi)有“各付各稅”，而是選擇了降價(jià)的策略。因此，營(yíng)業(yè)稅減免取消增加的交易成本，實(shí)際上只能增加買(mǎi)方的交易成本，直接遏制房?jī)r(jià)的作用難以顯現(xiàn)。而買(mǎi)方為規(guī)避交易成本的增加，必將盡可能去買(mǎi)一手房或者5年以上的二手房。對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的上車(chē)盤(pán)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，他們的確會(huì)承擔(dān)更大的壓力，可能會(huì)再繼續(xù)觀望。對(duì)投資型買(mǎi)家影響較大，一買(mǎi)一賣(mài)之間增加了成本，當(dāng)獲利空間變小，市場(chǎng)氣氛出現(xiàn)低迷之后，投資型置業(yè)會(huì)發(fā)生萎縮。

　　二手樓吸引力未削弱

　　置業(yè)者劉小姐認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)元左右的物業(yè)在營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消后將增加5萬(wàn)元的成本，加上中介費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)二手樓就沒(méi)那么有吸引力了。

　　龍斌認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消不可避免會(huì)降低二手樓吸引力；但價(jià)差、地段、定位等因素還是會(huì)保持二手樓的吸引力。從價(jià)差看，廣州中心區(qū)一手樓價(jià)普遍在1.7萬(wàn)~2.2萬(wàn)元，而二手樓價(jià)在1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元，即使加上營(yíng)業(yè)稅的5.5%，二手樓相對(duì)一手樓價(jià)差優(yōu)勢(shì)還是繼續(xù)存在。

　　從定位看，廣州新上市一手樓多為100平方米以上產(chǎn)品，總價(jià)普遍高于150萬(wàn)元，多是定位給高端客戶(hù)和改善型買(mǎi)家；廣州二手房多為80平方米以下兩房單位，總價(jià)在80萬(wàn)~100萬(wàn)元左右，較適合首次置業(yè)買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)能力。雖然二手樓購(gòu)買(mǎi)成本增加，但總價(jià)限制了首置買(mǎi)家買(mǎi)一手新盤(pán)。

　　從地段看，一手新盤(pán)主要分布在番禺、花都等城市遠(yuǎn)郊。市中心一手新盤(pán)從2008年以來(lái)一直處于嚴(yán)重短缺，希望在市中心置業(yè)的買(mǎi)家多數(shù)不得不購(gòu)買(mǎi)二手房。此外，綜合社區(qū)配套、學(xué)位、收樓時(shí)間等因素，二手房具有明顯優(yōu)勢(shì)。

　　從市場(chǎng)大趨勢(shì)看，近3年，廣州二手樓成交宗數(shù)已超過(guò)一手樓，成交面積已幾乎追平一手樓成交面積，在今后幾年二手樓也極可能追上一手樓成交金額。在這樣的大趨勢(shì)下，二手樓將成為今后大多數(shù)置業(yè)者的選擇。