國務(wù)院會議要求“地方各級政府要切實負起責任，結(jié)合當?shù)鼐唧w情況，采取針對性措施，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。不少分析人士認為，要落實中央政府的調(diào)控政策，關(guān)鍵在于地方政府的落實力度。預(yù)計明年各城市房價過快上漲的態(tài)勢將得以遏制，“盤整”將是明年樓市的主基調(diào)。

　　上一輪調(diào)整不充分

　　中國銀行日前發(fā)布的一份報告指出，根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場調(diào)整周期一般在3年以上，而我國房地產(chǎn)業(yè)如果以房價環(huán)比負增長為調(diào)整標志，上輪調(diào)整僅持續(xù)了7個月時間(2008年8月到2009年2月)�？梢�，上一輪我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不完全和不充分的。

　　永慶房屋(上海)副總經(jīng)理陳史翎說，“一是房地產(chǎn)的泡沫要一點一點擠，要讓人‘分批下車’�！倍�是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，要提供適合各個階層的人購買的房屋，不能長期脫離內(nèi)需市場購買力的基準點。

　　他還指出，這兩年明顯可以看出政府在保障性住房上的決心和力度越來越大，“市場”和“保障”兩手抓，對整個房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展必將產(chǎn)生深遠影響。

　　中央經(jīng)濟工作會議之后，政府對明年房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路逐漸明晰：9日的國務(wù)院常務(wù)會議決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；14日的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　二、三線城市房價上漲過快蘊藏更大風險

　　國務(wù)院14日的常務(wù)會議指出，今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，但隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當引起高度重視。

　　梳理國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)今年房價上漲的“路線圖”：3月至11月，全國70個大中城市房屋售價各月環(huán)比分別上漲0 .2%、0 .4%、0 .6%、0 .8%、1 .0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%———連漲9月，且漲幅逐月擴大。漲勢從一線城市向二、三線城市蔓延，全國樓市普漲一片。

　　進入12月份以來，一些重點城市樓市依然“高溫不退”，房價接連創(chuàng)下歷史新高。中原地產(chǎn)研究咨詢部研究人士龔敏表示，除一線城市外，一些二、三線城市房價上漲過快蘊藏著更大的風險，后續(xù)購買力的不足更容易引發(fā)價格泡沫。國內(nèi)房地產(chǎn)“大佬”王石日前也表示，如果房地產(chǎn)泡沫向二線、三線城市擴散，那情況將十分令人擔憂。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來房地產(chǎn)市場的復蘇，一個重要原因是得益于國內(nèi)擴大內(nèi)需等政策的刺激，尤其是積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售提供了充足的流動性。但享受足夠政策紅利的房地產(chǎn)業(yè)卻以“竭澤而漁”般的發(fā)展方式加快透支著社會的購買力和行業(yè)的發(fā)展前景。

　　如果政策嚴格執(zhí)行明年房價將出現(xiàn)回調(diào)

　　目前，內(nèi)需尤其是消費需求仍有待擴大，普通的住房消費仍將鼓勵。但是，支持“住房消費”并不是支持“高房價”。如果房價繼續(xù)過快上漲，不僅會抑制更多普通購房需求，更會透支行業(yè)前景、危及長遠發(fā)展。

　　14日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　上述“綜合手段”主要有四方面：供應(yīng)上，要“增加普通商品住房的有效供給”“在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)”。信貸上，要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險”。監(jiān)管上，“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理”。保障性住房上，“要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，這說明住房政策將采取“有保有壓，區(qū)別對待”的方式，可以預(yù)見二套房貸收緊將是必然，利用信貸政策等杠桿進行調(diào)節(jié)必然會對樓市產(chǎn)生較大的抑制作用。

　　他還認為，本次會議還明確了解決低收入住房困難家庭的時間和規(guī)模，這說明未來的住房政策會更好地體現(xiàn)“平民化”特征，“大規(guī)模推進”等詞匯也體現(xiàn)了中央推進保障性安居工程的決心。同時，會議還要求適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，這都有利于緩解普通商品住房供地緊張的情況。如果政策能夠得到嚴格執(zhí)行，房價在明年將出現(xiàn)回調(diào)。 （葉鋒）