地基沒(méi)打，房?jī)r(jià)未定，戶型尚存變數(shù)，就有逾千人連夜排隊(duì)搶一張寫著選房順序號(hào)的紙片；售樓處早早開始接受“預(yù)約”，開盤日期卻一拖再拖，不到真正交錢的一刻永遠(yuǎn)不知道真實(shí)房?jī)r(jià)；明明剛開盤，可供選擇的房源就只剩邊邊角角和超大戶型，想要好房子，得從別人手里買加價(jià)“三聯(lián)單”……僅一年間，本埠樓市悄然上演了一出“乾坤大挪移”。

　　真有幾十人爭(zhēng)買一套房、未打地基即告售罄的地產(chǎn)神話嗎？高價(jià)買入的房子還有多大升值空間？交易市場(chǎng)上那么多二手新房都是打哪兒來(lái)的？隨著記者的走訪調(diào)查，一些不一樣的情形漸漸浮出水面。

　　樓市繁榮 建的不如賣的快

　　市統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資148.2億元，同比增長(zhǎng)29.1%，為近3年來(lái)最大規(guī)模和最高增幅。建得快，賣得更快。前三季度，我市商品房住宅銷售面積達(dá)393.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%，創(chuàng)3年來(lái)新高，同期銷量甚至超過(guò)堪稱史上最火爆年份的2007年。隨之一同上漲的是房?jī)r(jià)，今年前三季度，我市新建房屋銷售價(jià)格同比上漲2.3%，其中漲幅最高的9月份同比上漲達(dá)3%。

　　新房?jī)r(jià)格的快速上漲帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)和房屋租賃價(jià)格水漲船高。在國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售指數(shù)排行榜上，本埠二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)數(shù)月名列前茅；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果也顯示，今年前三季度我市二手房成交價(jià)格指數(shù)為105.4，比新建房?jī)r(jià)格指數(shù)還高出4.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受房?jī)r(jià)普遍上漲影響，我市的房屋租賃價(jià)格總體水平也整體提高了8.4%。

　　購(gòu)者瘋狂 登記排號(hào)拼人脈

　　買漲不買跌似乎是買房者的共識(shí)。但在認(rèn)可了動(dòng)輒五六千元，甚至逾萬(wàn)元1平方米的高房?jī)r(jià)后，那些懷揣省吃儉用攢下的首付款、甚至是購(gòu)房全款的人們突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)———買房?jī)H僅有錢還不夠！

　　一位趙姓購(gòu)房者給記者講述了自己懷揣90萬(wàn)元現(xiàn)金最終未能買到稱心房的鬧心事。他說(shuō)，為給兒子選購(gòu)婚房，6月下旬他懷揣股市上抽出的90萬(wàn)元現(xiàn)金，信心十足地進(jìn)了樓市。最初全家人看好了兩處新盤，一處在哈西，一處在群力，兩處房產(chǎn)均未正式開盤，可先接受預(yù)登記，售樓人員透露的開盤價(jià)均在每平方米5000元左右。經(jīng)反復(fù)比較，趙先生選了后者。然而，此后售樓人員口頭承諾的開盤日期卻一推再推，預(yù)期的開盤價(jià)也猛漲到5700多元。到了7月下旬，趙先生從售樓處得知，該項(xiàng)目只有1000多套房子，卻已有8000多人登記購(gòu)房，他登記雖早，但也不保證一定能買到選中的房源。此時(shí)，再回哈西，先前看中的戶型早已售出，且隨著房?jī)r(jià)的上漲，趙先生的現(xiàn)金也“縮水”了，在同等地段再也買不到同等面積的房子了。8月初，已無(wú)選擇余地的趙先生終于盼到群力項(xiàng)目預(yù)售通知，全家人接力冒雨排隊(duì)20多個(gè)小時(shí)，終于“搶”到100多號(hào)選房。然而，出人意料的是，一期發(fā)布的房源比事先售樓員透露的還要少，輪到趙先生時(shí)，可供選擇的余地已極為有限，趙先生最終未能如愿。眼看幾個(gè)月體力與心力的付出瞬間付諸東流，趙先生格外焦慮，他甚至對(duì)記者說(shuō)：“你認(rèn)不認(rèn)識(shí)這里的人？能讓我買上1套房，我馬上給你3萬(wàn)元！”

　　打開網(wǎng)上的房地產(chǎn)論壇，大家反映的問(wèn)題如出一輒：不定價(jià)先登記，主動(dòng)想交預(yù)定金人家都不收；明明剛開盤，大家看好的房源就告售罄，剩下的除了“邊邊角角”，就是想都不敢想的超大戶型；經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的預(yù)登記、排幾十個(gè)小時(shí)隊(duì)搶到靠前的認(rèn)購(gòu)房號(hào)，仍有可能買不到房；明明“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示項(xiàng)目還有為數(shù)不少的可供銷售房源，售樓處卻稱早已售完；千辛萬(wàn)苦爭(zhēng)到了購(gòu)房權(quán)，卻因所購(gòu)房產(chǎn)多為提前預(yù)售，手續(xù)不全，無(wú)法申請(qǐng)后續(xù)成本相對(duì)較低的公積金貸款……

　　這些樓市怪現(xiàn)象與城市里遍布大街小巷的塔吊、工地和充斥各種媒體的售樓廣告遙相呼應(yīng)，輪番轟炸著購(gòu)房者日益脆弱的神經(jīng)。籌錢、排隊(duì)之余，人們開始不由自主地互拼“人脈”。不少去年還在抱怨開發(fā)周期長(zhǎng)、房子不好賣的房地產(chǎn)老總，今年在開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售周期開始前后不約而同集體關(guān)機(jī)，理由很簡(jiǎn)單———找上門要買房的人太多。

　　二手新房 售樓處之外銷售

　　就在消費(fèi)者到售樓處買不到合適的房子時(shí)，翻開報(bào)紙的二手房銷售專版、打開網(wǎng)上的二手房交易論壇，又一個(gè)怪現(xiàn)象出現(xiàn)了———那些在售樓處一房難求的“稀罕物”突然成了可以隨便挑選的“大陸貨”�！澳衬硺潜P多套”、“某某樓盤房票包更名”、“某某樓盤三聯(lián)單”，這類廣告隨處可見，當(dāng)然，房產(chǎn)總價(jià)也比預(yù)售價(jià)格高了幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。除了房子外，甚至有人叫賣“認(rèn)購(gòu)順序號(hào)”———“某樓盤號(hào)，絕對(duì)靠前，可更名”，這些人自稱是開盤預(yù)售時(shí)排隊(duì)得來(lái)，一張紙片竟售價(jià)2萬(wàn)至5萬(wàn)元不等，有的甚至更高。

　　知情者透露，市場(chǎng)流通的二手新房主要來(lái)源有三：一是抵賬房。開發(fā)商欠建筑商、供應(yīng)商工程款，以房抵賬。受抵一方往往委托中介代銷變現(xiàn)，這樣的房子通常價(jià)格稍低，有些急于出手的，要價(jià)低得連中介都覺得“不托底”。一些房源進(jìn)入銷售渠道時(shí)，房子本身連地基都沒(méi)打，不過(guò)，什么樣的房源都有人敢買，不但買了，現(xiàn)在很多已經(jīng)住上了，且辦了產(chǎn)權(quán)證。

　　另一種是改造回遷房。我市2008年以來(lái)進(jìn)行新一輪棚改，越來(lái)越多的拆遷項(xiàng)目開始比照棚改標(biāo)準(zhǔn)，拆一還一，原地安置。回遷居民手里有回遷房的選房資格，因種種原因愿意出讓。有些中介專門收購(gòu)回遷房房號(hào)，再加價(jià)出售。不過(guò)，從目前市場(chǎng)價(jià)格看，即使加價(jià)，平均價(jià)格通常也低于同等地段的商品房。

　　三是市場(chǎng)上存在已久的“三聯(lián)單”房源，情況更加復(fù)雜。一位多年從事房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，很多樓盤正式對(duì)外接受預(yù)登記前，都有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)低于開盤價(jià)，且確保能買到。因此，如今“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)資格”已成為一種“人情”的載體，從前找人買房，通常要求多少打點(diǎn)折扣，現(xiàn)在僅僅給“認(rèn)購(gòu)權(quán)”就等于送錢，一套房子，上市后轉(zhuǎn)手輕松賺上幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元是很平常的事。眾多“三聯(lián)單”房中，相當(dāng)一部分來(lái)自“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，借人脈關(guān)系取得購(gòu)房權(quán)，無(wú)絲毫投入即可轉(zhuǎn)手獲利。當(dāng)然，也不排除職業(yè)“炒房族”，僅交一部分訂金拿下房源，低進(jìn)高出。

　　“內(nèi)部”曝料 房?jī)r(jià)是人為“炒”起來(lái)的

　　“房?jī)r(jià)是買房者自己抬起來(lái)的。”一位售樓員語(yǔ)出驚人。

　　據(jù)這位深諳售樓之道的業(yè)內(nèi)人士透露，市場(chǎng)越熱，開發(fā)商違規(guī)提前銷售的現(xiàn)象就越嚴(yán)重。開發(fā)商決定開發(fā)一個(gè)樓盤之初就會(huì)綜合各方面因素確定一個(gè)心理價(jià)位，然后就會(huì)放風(fēng)出去，接受預(yù)登記，投石問(wèn)路。如果預(yù)登記反響平平，價(jià)格就會(huì)定得偏低。如果人多，自然一漲再漲，登記的人越多，最終房?jī)r(jià)定得越高。據(jù)稱，目前市場(chǎng)上的一些號(hào)稱已經(jīng)售罄的樓盤其實(shí)還有房子，且數(shù)量不少。但為了推高房?jī)r(jià)，買房者越多，開發(fā)商越要“捂盤”，“少量多批”、“擠牙膏”的推盤模式幾成業(yè)內(nèi)“共識(shí)”，人為制造供不應(yīng)求、隨時(shí)漲價(jià)的緊張氣氛。此外，開發(fā)商還雇人排隊(duì)買樓營(yíng)造聲勢(shì)，甚至找來(lái)職業(yè)房托、中介機(jī)構(gòu)與普通購(gòu)房人搶房，以增加潛在購(gòu)房人的心理恐慌，或者干脆囤房惜售，給市場(chǎng)造成短期供不應(yīng)求的假象，從而提升房?jī)r(jià)。

　　這套“組合拳”打出來(lái)，永遠(yuǎn)不明真相的消費(fèi)者哪有招架之力。即使明知上了開發(fā)商的套兒，那些急于購(gòu)房者也只能被迫為高房?jī)r(jià)埋單。

　　市場(chǎng)監(jiān)管 政府干預(yù)不能缺位

　　當(dāng)開發(fā)商以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為名人為制造恐慌、推高房?jī)r(jià)、透支房產(chǎn)升值空間、擠占普通百姓的利益時(shí)，政府的干預(yù)不能缺位。

　　為杜絕捂盤惜售等違規(guī)行為，我市房產(chǎn)住宅管理部門在2007年已開通“網(wǎng)上房地產(chǎn)”。相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，開發(fā)商必須在取得預(yù)銷售許可證后方可銷售；實(shí)施商品房銷售聯(lián)機(jī)備案制度，在網(wǎng)銷售的每一套房屋在網(wǎng)上均有公示，可具體到某樓盤某單元，有多少房源，可售多少、已售多少等情況均實(shí)時(shí)公開，對(duì)捂盤惜售者嚴(yán)厲處罰等。然而，采訪中記者發(fā)現(xiàn)，從售樓處得來(lái)的信息與“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的信息時(shí)時(shí)發(fā)生“錯(cuò)位”。最常見的情況是，明明“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示仍有幾十、上百套房源“可售”，售樓處卻一口咬定全部售完。并公開表示：“‘網(wǎng)上房地產(chǎn)’不準(zhǔn)，我們賣多少房子，他們哪能知道！”

　　對(duì)此，管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)也表露出頗多無(wú)奈。據(jù)了解，這種“網(wǎng)上”“網(wǎng)下”信息不對(duì)稱的情況不僅在哈爾濱，在北京、杭州等其他一些實(shí)施房地產(chǎn)銷售情況網(wǎng)上公示的城市也存在�！八�謂上有政策，下有對(duì)策”，對(duì)于開發(fā)商種種鉆政策空子、公開違規(guī)的行為，肯定要管，但要杜絕，難度很大，尚需時(shí)日。

　　謹(jǐn)慎追漲 購(gòu)房者宜保持理性

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著我市交通及城市各項(xiàng)設(shè)施的不斷完善，新的“好地段”、“好房源”會(huì)不斷出現(xiàn)，市民大可不必恐慌，盲目跟風(fēng)的結(jié)果只有引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫。綜合分析我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及市民收入支出情況，本埠樓盤大幅度集中上漲且占穩(wěn)高價(jià)位的可能性并不大。在目前供應(yīng)量相對(duì)不足且購(gòu)者踴躍的前提下，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)上漲。此外，近期受較寬松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及股市調(diào)整影響，以投資為目標(biāo)的購(gòu)房者大量出現(xiàn)，構(gòu)成促使近期房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要因素。然而，房產(chǎn)價(jià)格終將受到當(dāng)?shù)乜傮w經(jīng)濟(jì)水平制約，上漲達(dá)到一定程度，必然會(huì)抑制有限的購(gòu)買力。從目前的情況看，個(gè)別區(qū)段的個(gè)別項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高。對(duì)此，購(gòu)房者更要保持理性。

　　對(duì)于一些選擇非常規(guī)渠道購(gòu)買“另類”房源的消費(fèi)者，業(yè)內(nèi)人士也有忠告。

　　對(duì)購(gòu)買回遷房“房票”者，業(yè)內(nèi)人士表示，不要相信中介所謂“某項(xiàng)目多套”、“任選”等承諾。棚戶區(qū)回遷居民雖然可以出讓有全部產(chǎn)權(quán)的回遷住房，但回遷房也需被動(dòng)遷人依序選房，因而，最終這些“房票”對(duì)應(yīng)的房源樓層、朝向、面積等均不確定，根本不可能像中介承諾的那樣“任選”；另外，選擇購(gòu)買回遷房的市民辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，回遷房只給最初登記的被拆遷人落戶，因而除購(gòu)房款外，未來(lái)將產(chǎn)生一筆更名過(guò)戶交易的費(fèi)用，需加以綜合考慮。業(yè)內(nèi)人士還提醒市民，回遷戶中有些人已取得回遷房的全部產(chǎn)權(quán)，但也有相當(dāng)一部分在動(dòng)遷過(guò)程中享受了政府給予特定人群的優(yōu)惠政策。一些回遷房不能立即上市交易，另一些回遷房沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，市民購(gòu)房前需仔細(xì)甄別，否則后患無(wú)窮。

　　對(duì)于購(gòu)買認(rèn)購(gòu)順序號(hào)的市民，業(yè)內(nèi)人士提醒，不少樓盤為防“外人”炒房，采取認(rèn)購(gòu)號(hào)實(shí)名制，即只允許排隊(duì)時(shí)登記者購(gòu)房，在從別人手中購(gòu)買所謂“認(rèn)購(gòu)號(hào)”時(shí)要搞清能否提前更名，以免造成經(jīng)濟(jì)損失。(王履臻)