“金九銀十”成色消褪，但京城豪宅投資依然保持熱度。9月下旬，龍湖旗下的高端別墅“頤和原著”正式開放；公司內(nèi)部人士介紹，首批供應(yīng)的35套別墅已認(rèn)購(gòu)20余套，平均總價(jià)在6000萬元以上。北京另一高端公寓項(xiàng)目“唐寧ONE”，在9月底推出的400平米精裝大宅，均價(jià)已漲至40000元/平米，開盤便告售罄。

　　易居房地產(chǎn)研究院10月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京新盤豪宅項(xiàng)目成交金額逾60億元。而據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威報(bào)告估算，今年3月以來，北京總價(jià)400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

　　市場(chǎng)權(quán)重增大

　　8月以來，京城樓市開始整體降溫，但豪宅市場(chǎng)成交隨著供應(yīng)放量而持續(xù)井噴。“往年，別墅項(xiàng)目的年銷售量一般在50-60套，但今年，很多項(xiàng)目?jī)扇齻�(gè)月就能達(dá)到這一水平。9月份，御墅二期開盤銷售近兩億，較前期明顯放大。” 御墅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人牛霆告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　9月份，包括太陽公元、遠(yuǎn)洋萬和城、億城西山華府在內(nèi)的北京十大高端住宅項(xiàng)目累計(jì)銷售38.3億元；十大別墅項(xiàng)目累計(jì)銷售13.89億元；加上北京財(cái)富中心、釣魚臺(tái)七號(hào)院、西絨線26號(hào)等單價(jià)排前十位樓盤的銷售金額，北京新盤豪宅項(xiàng)目成交金額逾60億元。同期，北京新建商品住宅的成交量為232.59億元。豪宅的市場(chǎng)權(quán)重超過25%。

　　普通住宅的縮量和高端住宅的放量，導(dǎo)致京城豪宅的月度成交占比節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大。中原地產(chǎn)提供的2009年北京市豪宅月成交占比數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過后，以高端公寓和別墅為主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比為9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份進(jìn)一步攀升至25.7%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京開盤項(xiàng)目為48個(gè)，其中，別墅、公寓、花園洋房等項(xiàng)目達(dá)28個(gè)，占總開盤項(xiàng)目的比重達(dá)到了58.3%。這表明，在地價(jià)不斷上漲的背景下，京城樓市高端化趨勢(shì)日益顯現(xiàn)。未來樓市將出現(xiàn)高檔商品房與低價(jià)位遠(yuǎn)郊商品房?jī)蓸O分化的現(xiàn)象。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月開盤的48個(gè)項(xiàng)目整體銷售率為35.5%，環(huán)比下降14.9個(gè)百分點(diǎn)。9月銷售率高于50%的項(xiàng)目有14個(gè)。銷售情況較好的項(xiàng)目有兩類，一類是套均總價(jià)超過300萬的高端項(xiàng)目，包括中心城區(qū)的高端公寓和遠(yuǎn)郊別墅；另一類則是套總價(jià)在60-80萬間的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

　　投資需求主導(dǎo)

　　“購(gòu)買我們別墅的人士，基本是二次或三次置業(yè)，他們往往已經(jīng)擁有別墅或其他高端房產(chǎn)；再次購(gòu)買別墅，一方面是為了體驗(yàn)新的產(chǎn)品和環(huán)境，但更重要的目的是保值投資�！碧K園項(xiàng)目銷售經(jīng)理坦言。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，5月以來，北京豪宅市場(chǎng)趨熱，有多方面的原因：限外令的解除，釋放了一大部分境外高端人士的購(gòu)房需求；而信貸政策放松和通脹預(yù)期，也推動(dòng)國(guó)內(nèi)的富人紛紛入市購(gòu)買房產(chǎn)。投資主導(dǎo)的需求大量釋放，促進(jìn)了京城豪宅市場(chǎng)的活躍。

　　世邦魏理仕報(bào)告指出，目前投資高端物業(yè)的人群，普遍存在“對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)心”。而相比經(jīng)濟(jì)型別墅，高檔別墅因具備多重稀缺資源，產(chǎn)品附加價(jià)值往往較高，因而更具投資價(jià)值。市場(chǎng)人士指出，別墅等高端項(xiàng)目熱銷的主要原因是這些項(xiàng)目具備多重稀缺資源。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇則分析，別墅開發(fā)用地早已禁批，其占有的自然資源本身稀缺；其他低密度物業(yè)形態(tài)由于土地供應(yīng)的約束，價(jià)值也日益凸顯。另外，定位明確、設(shè)計(jì)獨(dú)特、配套完善的產(chǎn)品，因具備良好的人文環(huán)境，因此具有更高的附加值。而部分頂級(jí)項(xiàng)目所具備的人文象征、歷史底蘊(yùn)和身份認(rèn)同，其價(jià)值并非“稀缺”所能涵蓋。

　　專家指出，1997年亞洲金融危機(jī)中，香港半山的豪宅雖然也受到影響，但相比于其他形態(tài)的物業(yè)，豪宅更具抗跌性；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，豪宅市場(chǎng)回升的幅度也相對(duì)較大。別墅等豪宅項(xiàng)目因具備較好的保值功能，現(xiàn)在正日益成為高端人士進(jìn)行資產(chǎn)沉淀和儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移的手段。

　　從購(gòu)買客群看，豪宅投資的主力主要有兩類：一是國(guó)內(nèi)新貴階層，包括企業(yè)家、金融高管、演藝明星、山西、內(nèi)蒙古等資源型地區(qū)的企業(yè)主等。潤(rùn)澤莊園營(yíng)銷總監(jiān)張昊表示,“年初到現(xiàn)在，購(gòu)買千萬級(jí)別墅的投資型買家明顯增長(zhǎng)，他們購(gòu)買豪宅類似于儲(chǔ)蓄�！绷硪活悇t是“海歸”及港澳人士。他們因工作需要在北京購(gòu)買豪宅多側(cè)重居住享受。

　　“泛豪宅化”競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　不過，普通住宅市場(chǎng)調(diào)整，也開始帶動(dòng)豪宅市場(chǎng)下行。“金融危機(jī)逐漸平息后，富人的投資手段又將日益多元化。目前，豪宅投資已有所降溫。”萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖昨日在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，目前，北京實(shí)際成交單價(jià)超25000元的項(xiàng)目共有64個(gè)，占到了在售項(xiàng)目總量的20%左右。在供應(yīng)量增大的背景下，豪宅市場(chǎng)也開始出現(xiàn)分化，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇。業(yè)內(nèi)資深人士透露，位于北京燕莎商圈的合生霄云路8號(hào)，近期銷售不太理想，客戶退房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中一大原因是項(xiàng)目?jī)?nèi)多數(shù)房源的車庫(kù)配比僅為1：1，遠(yuǎn)不能滿足2000萬元房產(chǎn)購(gòu)買力人群的需求。

　　9月以來，豪宅項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格平均為開發(fā)商報(bào)價(jià)的85%。說明豪宅項(xiàng)目存在著比普通住宅項(xiàng)目更高的議價(jià)空間。

　　東方夏威夷銷售總監(jiān)李小龍認(rèn)為，目前，京城千萬級(jí)豪宅供應(yīng)放量，這些項(xiàng)目要吸引高端置業(yè)人群的關(guān)注，必須通過品質(zhì)升級(jí)來符合市場(chǎng)和客戶的需求。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京住宅期房最高均價(jià)為76758元/平米，高檔樓盤整體銷售不錯(cuò)，但部分性價(jià)比低的樓盤開始滯銷。9月份多個(gè)高端樓盤開始打折促銷，預(yù)計(jì)四季度高端樓盤供應(yīng)集中釋放后銷售將出現(xiàn)明顯分化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，目前，土地交易價(jià)格居高不下，“天價(jià)地王”屢被刷新，開發(fā)企業(yè)為追逐較高的利潤(rùn)回報(bào)，必然會(huì)更多選擇開發(fā)高端住宅產(chǎn)品，樓市商品房供給可能出現(xiàn)“泛豪宅化”傾向，預(yù)計(jì)2010年后，北京豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈。