無(wú)論是新房還是二手房，成交量下跌成為8月一線城市樓市的主基調(diào)，其中北京出現(xiàn)二季度以來(lái)二手房市場(chǎng)首次下跌。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，京滬深三地成交量下跌普遍受到房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、政策轉(zhuǎn)向等因素影響，但由于三地樓市的地域特性，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)不同程度下挫。

　　價(jià)格持續(xù)上漲抑制京城樓市

　　8月北京樓市交易量有所萎縮，但整體交易量仍處于歷史高點(diǎn)，房?jī)r(jià)仍在上漲。

　　繼6、7月份京城樓市成交量一路高歌之后，北京樓市成交量環(huán)比呈調(diào)整之勢(shì)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手房網(wǎng)簽量為23363套，其中二手住宅網(wǎng)簽量為22456套，環(huán)比7月同期分別下降10.4%和9.9%。

　　8月二手房成交量的回落，并不令人感到意外。今年3—7月大量客戶的集中入市不僅消化了前期被抑制的購(gòu)房需求，甚至在一定程度上透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求，“因此8月交易量適當(dāng)回落是市場(chǎng)需求得以釋放之后的正常調(diào)整�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇對(duì)本報(bào)記者表示，新房的大量上市也在一定程度上分流了二手房市場(chǎng)的需求，降低了市場(chǎng)成交量。

　　此外，新房市場(chǎng)也重陷調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，8月新房網(wǎng)簽共計(jì)22124套，其中住宅網(wǎng)簽14405套，環(huán)比7月分別下降了5.8%和15.5%，但成交價(jià)格不僅沒(méi)有下調(diào)，甚至有些樓盤仍在上漲。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，價(jià)格的持續(xù)上漲是抑制需求，導(dǎo)致成交回落的首要因素。

　　供求失衡制約上海成交量

　　由于有效可售房源的下滑速度快于買家數(shù)量的減少，8月上海二手房市場(chǎng)的供需矛盾仍未緩和，成交量連續(xù)第二個(gè)月下滑，價(jià)格水平卻仍在高位。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手房成交套數(shù)環(huán)比下降12.9%，降幅較上月擴(kuò)大6.5%；但與去年8月份11.3%的環(huán)比降幅基本持平，市場(chǎng)仍處于季節(jié)性的正常調(diào)整范圍內(nèi)。

　　各主要行政區(qū)域中，多個(gè)區(qū)縣的成交量下降明顯、環(huán)比降幅達(dá)到兩成以上，其中降幅居前的是閔行、黃浦、閘北三區(qū)；寶山、浦東、普陀三區(qū)的降幅在一成以內(nèi)，而虹口、楊浦兩區(qū)則略有增長(zhǎng)。

　　另一方面，8月上海全市二手房的新增掛牌套數(shù)環(huán)比下降19.4%，新增供應(yīng)的減少速度快于需求的下滑。

　　孟奇表示，供求的失衡是近期上海二手房成交下降的根本原因。“雖然8月份買家觀望情緒漸濃，意向買家有所減少，但成交量長(zhǎng)期保持在高位使得可售房源的緊缺程度仍在加劇，加上業(yè)主惜售心態(tài)明顯，兩者共同導(dǎo)致了8月二手房交易量的下降�！�

　　基于上述原因，供不應(yīng)求之下上海房?jī)r(jià)很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅回調(diào)，可能出現(xiàn)的只是一些前期漲幅過(guò)大的板塊房?jī)r(jià)在年底迎來(lái)小幅調(diào)整。孟奇指出，不管是從政策、市場(chǎng)層面來(lái)看，還是從世博會(huì)對(duì)上海樓市的利好仍有發(fā)揮空間來(lái)看，平穩(wěn)運(yùn)行都將是上海樓市的大勢(shì)所趨。

　　房貸從嚴(yán)促使深圳成交量回落

　　受二套房貸政策從嚴(yán)和淡季影響，8月深圳二手房和新房成交量都出現(xiàn)了回落，但二手房成交量仍再破1萬(wàn)套。

　　新房市場(chǎng)受高端物業(yè)銷售良好影響，8月深圳市均價(jià)環(huán)比上漲17%，達(dá)到18828元／平方米再創(chuàng)新高，但成交量卻出現(xiàn)下調(diào)，環(huán)比下降29%，僅38.6萬(wàn)平方米。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房成交量為111.57萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下降21%；成交套數(shù)方面，8月二手房成交為12445套，環(huán)比下滑21%。

　　“盡管如此，二手房與新房的成交量之比為2.9∶1，可見(jiàn)，二手房是新房成交量的近3倍，優(yōu)勢(shì)明顯。”分析人士表示。

　　相比北京和上海，深圳市場(chǎng)受政策影響更為明顯。業(yè)內(nèi)分析人士指出，深圳地區(qū)因房貸政策的轉(zhuǎn)向，使得上半年快速增長(zhǎng)的成交量開(kāi)始回落，購(gòu)房者逐漸理性。因此，可以預(yù)測(cè)，深圳樓市在短期內(nèi)成交量難以明顯回升。

　　在孟奇看來(lái)，以北京樓市為代表的一線城市，近期交易量的下滑是一種正常調(diào)整，幅度在可接受范圍，若無(wú)激烈變化，可稱之為“軟著陸”，這為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

　　“目前市場(chǎng)仍以自住與改善需求為主體，政策對(duì)這部分需求的釋放確實(shí)起到了很大的刺激作用，但略有透支未來(lái)需求的嫌疑，因此這種交易的亢奮狀態(tài)無(wú)論是對(duì)價(jià)格的穩(wěn)定還是行情的延續(xù)都是難以為繼的。因此目前市場(chǎng)出現(xiàn)的主動(dòng)調(diào)整，對(duì)于后市需求釋放的持續(xù)以及后市行情的穩(wěn)定發(fā)展，其實(shí)是利大于弊�！彼�說(shuō)。