業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：“金九銀十”到來(lái)或?qū)⑦M(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格將有所松動(dòng)

　　繼7月東莞樓市價(jià)格破“六”后，8月份東莞樓價(jià)再度攀升，均價(jià)高達(dá)7023元/平方米。然而受政策、供應(yīng)量等各方面因素的影響，8月東莞樓市成交量下滑明顯，住宅成交量下降超三成。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，進(jìn)入“金九銀十”后，賣(mài)方市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)和主動(dòng)讓步，形勢(shì)逐步有利于買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　量降：

　　最高下降幅度接近七成

　　8月，東莞樓市出現(xiàn)大幅下滑現(xiàn)象，除部分鎮(zhèn)區(qū)維持比較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)外，大部分區(qū)域成交量下降明顯，從總體市場(chǎng)上看，東莞住宅成交量下降近三成。

　　今年8月東莞共有245個(gè)項(xiàng)目有商品房成交，成交面積為44.57萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.28%，同比上升6.58%。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，成交總金額為31.3億元，環(huán)比下降10.7%，同比上升30.58%；其中商品住宅成交38.35萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.23%，成交金額為26.92億元，環(huán)比下降13.75%，共成交3064套，環(huán)比下降30.35%。

　　從各區(qū)域成交情況來(lái)看，本月成交熱點(diǎn)區(qū)域有東城、南城、石龍、塘廈、虎門(mén)等鎮(zhèn)區(qū)。

　　環(huán)比7月份，大部分鎮(zhèn)區(qū)成交均有不同程度的下滑，最高下降幅度接近七成；石龍、虎門(mén)、大朗等鎮(zhèn)區(qū)的成交則逆勢(shì)飄紅，東城、寮步成交維持比較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

　　價(jià)升：

　　別墅商鋪成交多推高均價(jià)

　　在成交量下降的同時(shí)，由于8月別墅、商鋪等成交比重較大，拉高總體均價(jià)，8月東莞市商品房均價(jià)突破7000元，同比上漲了兩成。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年8月東莞市商品房均價(jià)為7023元/平方米，環(huán)比上升6.55%，同比上升22.54%；商品住宅均價(jià)為7021元/平方米，環(huán)比上升10.8%，同比上升24.2%；其中普通住宅均價(jià)為5833元/平方米，環(huán)比上升2.5%，同比上漲16.5%；洋房均價(jià)為5807元/平方米，環(huán)比上升2.76%，同比上升16.01%；公寓均價(jià)為6063元/平方米，環(huán)比基本持平，同比上升20.79%；別墅均價(jià)為11495元/平方米，環(huán)比上升11.98%，同比下降32.77%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于8月份別墅、商鋪的成交比重共占商品房總體成交的27.8%，比重較大，從而使得本月整體商品房成交均價(jià)、商品住宅成交均價(jià)都比較高。

　　預(yù)測(cè)：

　　九、十月價(jià)格或出現(xiàn)松動(dòng)

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，從成交量看，8月普通住宅成交套數(shù)環(huán)比下跌超過(guò)三成，成交均價(jià)環(huán)比有2.5%的升幅，整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)出縮量上漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)此分析，后市部分普通住宅項(xiàng)目出貨壓力有所增加，價(jià)格進(jìn)入“金九銀十”或出現(xiàn)松動(dòng)。

　　此外，政策方向也將從全面刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)到抑制投資需求、大力加快開(kāi)發(fā)、增加住房供應(yīng)上來(lái)，加上先行的股市近期出現(xiàn)快速深幅調(diào)整，令市場(chǎng)對(duì)此輪股市與樓市的反彈行情重新反思，普遍對(duì)股市與樓市的后市預(yù)期逐步發(fā)生改變，給房?jī)r(jià)繼續(xù)上升形成強(qiáng)有力的壓制。在短期觀望氣氛濃厚、成交持續(xù)下滑、各種利空打壓樓市的市場(chǎng)環(huán)境下，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)歷短暫的僵持，在進(jìn)入“金九銀十”后賣(mài)方市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)松動(dòng)和主動(dòng)讓步，形勢(shì)逐步有利于買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　“金九銀十”后成交量或回升

　　另外，從目前了解到的市場(chǎng)情況看， 8月底開(kāi)始，新盤(pán)新貨陸續(xù)上市迎接即將到來(lái)的“金九銀十”。這些新盤(pán)新貨中，中等戶型面積的產(chǎn)品陸續(xù)增多，近半年來(lái)的供需結(jié)構(gòu)性失衡狀況有望逐步得到緩和。

　　近期上市或者準(zhǔn)備上市的項(xiàng)目：江南第一城、金域中央四期、黃旗印象、景湖時(shí)代城、上東國(guó)際、天誠(chéng)康橋二期、中信凱旋國(guó)際等，為市場(chǎng)填補(bǔ)了部分空白，提供了許多適合普通自住的戶型。

　　此外，東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，今年3月開(kāi)始，剛性的自住需求由于相應(yīng)的產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)較大缺口，這部分需求持續(xù)累積。隨著新盤(pán)新貨的陸續(xù)上市，適合普通自住的戶型越來(lái)越多，預(yù)期這些累積的剛性自住需求將得到有效激發(fā)，從而抵消二套房貸收緊所帶來(lái)的成交下滑，預(yù)期整體成交量“金九銀十”后逐步回升。

　　文/記者蔣幸端