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出手還是觀望?這個問題最近一直在鄧先生家中被拿出來討論。從過年后他家就開始在南山看房,本來準備精挑細選后在今年年中出手,裝修后趕得上明年春節(jié)搬家?墒菦]想到從那時起,看中的幾個樓盤售價一漲再漲,這令鄧先生一家越來越心急:難道今年年初的時候已經(jīng)是樓市的末班車,他們又再一次錯過最后抄底的機會了嗎?
自住客觀望情緒濃
在春節(jié)后持續(xù)了幾個月的高成交量之后,隨著房價的逐漸抬升,深圳許多自住型的置業(yè)者現(xiàn)在都處于買房的兩難時期。在這時的置業(yè)就像是一場賭博,賭的是樓市的未來:出手的人賭的是未來房價還會繼續(xù)往上走,現(xiàn)在不買將來更買不起;而依然觀望的人則賭房價有一天又會掉頭向下,現(xiàn)在買房有跌回負資產(chǎn)之虞。
從數(shù)據(jù)上來看,不少置業(yè)者還是選擇了對高房價說“不”。據(jù)置業(yè)國際統(tǒng)計,7月份深圳樓市的“價升量跌”依然十分明顯。新房成交均價繼6月份上漲15.6%之后,則再次上漲了6.5%,達到15875元/平方米。而當月成交新房僅5501套,而在6月份下降17.7%之后,再次大幅下挫21.2%。
而進入8月,深圳新房成交的下跌趨勢更為明顯,8月的第一、二周成交套數(shù)僅有847、884套,比7月的日平均水平還要低。但成交價格則仍在一路攀升。目前的樓市房價上漲已是普遍情況,從關(guān)內(nèi)到關(guān)外,從一手房到二手房,幾乎沒有例外。這使得經(jīng)歷了去年樓價下滑的置業(yè)者多少有些心理不平衡。盡管7月以來,普通住宅的上漲勢頭已經(jīng)有所減緩,但高房價的副作用則在成交市場上得到了充分體現(xiàn)。
隨著自住客的被擠壓出市場,他們也不再是成交市場上的絕對主角。在寶安中心區(qū)某樓盤,去年的自住人群占了幾乎95%,而今年這個比例則下降至七到八成。而在其他樓盤,這種下滑趨勢更加明顯。以目前的樓市運行趨勢看來,自住型置業(yè)客戶可能將繼續(xù)被市場擠壓,而未來投資客和改善客戶在成交量中所占的比例可能將繼續(xù)增加。
高端住宅熱度不減
比起普通置業(yè)者,高端住宅的買家的心態(tài)則更為復雜。8月至今新入市的樓盤不少是豪宅產(chǎn)品,而在目前尚屬淡季的市場中,豪宅走勢仍然比較搶眼。日前位于華僑城的某知名豪宅開盤,由于關(guān)注者眾而推盤量寡,十分搶手,現(xiàn)場甚至有不少鎩羽而歸的老板。
從成交結(jié)構(gòu)上看目前包括高端住宅在內(nèi)的大戶型產(chǎn)品所占比例較高。據(jù)星彥地產(chǎn)統(tǒng)計,在7月,新盤入市產(chǎn)品成交以3房及以上的中大產(chǎn)品為主,成交比重為54%,改善型需求在當月成交結(jié)構(gòu)中所占份額頗大。豪宅中的平層大戶產(chǎn)品尤為熱銷。
隨著經(jīng)濟的有所回暖以及通脹預期的加強,目前看好豪宅市場的投資者不在少數(shù)。一是資源稀缺,另外是資產(chǎn)的保值增值功能。目前市場上的豪宅買家主要是實業(yè)減產(chǎn)或結(jié)業(yè)后,資金富余的“老板”,以及專業(yè)級的炒房團體或小機構(gòu),另外還包括本地和境外的個人投資客。從主導屬性上看,這類房地產(chǎn)需求的本質(zhì)有由消費品向投資品異化的趨勢。
但目前這個豪宅購買團體中也有起些許變化,近期在房價漸漸上行到非理性空間后,一批專業(yè)的炒房團體已經(jīng)出現(xiàn)了率先撤退的苗頭。因為房價的漸長,短期獲利越來越不易,許多炒房客開始只出不進,拋售手上物業(yè)。而目前仍在豪宅市場中起主力作用的是“實業(yè)老板”群體,他們選擇豪宅產(chǎn)品,主要看重房地產(chǎn)物業(yè)的長期成長價值,以長期持有,保值抗通脹為目的,他們的資金主要流向代表城市未來發(fā)展方向的新興熱點區(qū)域,高端大戶型物業(yè),大宗商用物業(yè)。今年深圳豪宅走勢搶眼,但不排除下半年豪宅的成交量也會逐漸進入一個“縮量”的過程。
縮量趨勢可能將持續(xù)
作為上半年主旋律的“供不應求”趨勢,下半年可能將被逆轉(zhuǎn)。近期,連續(xù)7個月供不應求的局面,開始被供過于求所取代。這顯然是由于房價的居高不下,引發(fā)市場成交的低迷,從而使自住與投資需求都有所下降,在樓市出現(xiàn)變數(shù)下,開發(fā)商開始以加強推盤節(jié)奏來鼓動市場,從而使供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),置業(yè)國際統(tǒng)計,7月份的供求比率(供求比率=銷售面積/批售面積)由此下調(diào)至0.9。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒特別指出,今年房地產(chǎn)業(yè)的回暖已經(jīng)從年初的“政策利好引發(fā)自住需求入市”,逐漸轉(zhuǎn)變到為“市場銷售快速上升引發(fā)房價較快上漲,并有擠壓自住性需求”的跡象。近兩個月市場分化的趨勢明顯,一方面市場價格較便宜的二手房銷售規(guī)模較大,7月份其銷售規(guī)模近乎一手房的兩倍;二是一手房市場內(nèi)部分化明顯,更具投資價值的大戶型住房成交呈現(xiàn)“量升價漲”,而小戶型則呈現(xiàn)“量跌”態(tài)勢。
值得注意的是,市場存貨消化過快所引起的投資性需求入市,以及由于“恐慌”而超前釋放的自住需求,是近期房價上漲的主要因素。針對這種情況,近期深圳金融監(jiān)管部門已經(jīng)出臺了相關(guān)政策,以抑制投資需求和封堵信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。下半年在市場自身機制作用下,以及房地產(chǎn)主管機構(gòu)、金融監(jiān)管機構(gòu)對市場秩序、信貸監(jiān)管力度的加強,下半年深圳房價較快上漲的局面有望得到有效的控制。
另一方面,近日披露的全國7月份貨幣信貸增量僅為3559億元,不及6月份新增信貸量的四分之一,創(chuàng)適度寬松貨幣政策實施以來貸款增量月度新低。
有分析人士認為,近期在關(guān)于信貸增長的政策表述中,央行強調(diào)的是要保持貨幣信貸“適度”增長,這可能預示著下半年的信貸市場可能將有所收縮,這將多少削弱樓市高歌猛進的勢頭。
而萬科董事長王石也對房價走勢作出了自己的判斷:“今年六、七月份,雖然國家仍表示將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策,但很明顯,銀行系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)開始控制二套房貸。只要嚴格起來,房價仍舊會下來。”
有業(yè)內(nèi)人士則認為,即使處于政策真空期,如果市場成交持續(xù)大幅下滑,房價水平也將出現(xiàn)調(diào)整。但今年以來,開發(fā)商的存量壓力和資金壓力已經(jīng)明顯緩解,房價發(fā)生大幅調(diào)整的可能性比較小。若房價處于高位運行,將使下半年樓市繼續(xù)維持縮量。 (記者 韓文嘉)
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