昨日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的最新研究報(bào)告稱，相對于租金水平，上海、杭州這兩個(gè)城市的房價(jià)明顯偏高，可以界定為存在一定房價(jià)泡沫。

　　房價(jià)需平均下降過3成

　　“長期而論，中國內(nèi)地商品住宅租金回報(bào)率偏低是不爭的事實(shí)，未來房價(jià)水平必然還會(huì)向租金水平靠攏。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

　　楊紅旭表示，當(dāng)前，在上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、武漢七個(gè)城市，普通住宅的租金回報(bào)率大多都小于4%。如果要想恢復(fù)到5%的租金回報(bào)率，七個(gè)城市的房價(jià)平均下降幅度需要達(dá)到31.5%。

　　在房地產(chǎn)市場，房屋的租金水平，體現(xiàn)了房屋使用價(jià)值的高低，是房價(jià)的基礎(chǔ)。從理論上講，商品房的價(jià)格變化，應(yīng)與租金變化同步。

　　該研究報(bào)告稱，就住宅而言，中國內(nèi)地的住宅租金回報(bào)率普遍偏低。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部對上述七個(gè)城市的普通住宅租金回報(bào)率抽樣調(diào)查顯示，今年一季度，七個(gè)城市中，普通住宅租金回報(bào)率除北京外都小于4%，低于中國香港的多年復(fù)合租金回報(bào)率。

　　至今年一季度，中國內(nèi)地房產(chǎn)租金回報(bào)率，已經(jīng)相對于2001年一季度降低30%，處于歷史低位。楊紅旭表示，從中國內(nèi)地的租金回報(bào)率走勢來看，2002年起開始呈現(xiàn)逐步下降的趨勢。

　　在假設(shè)租金收益不變的情況下，要想達(dá)到對應(yīng)的租金回報(bào)率，各城市普通商品住宅價(jià)格需要調(diào)整變化幅度。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房價(jià)依然快速上漲，租金回報(bào)同比上漲緩慢的情況下，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，中國內(nèi)地的普通商品房租金回報(bào)率，都很難恢復(fù)到2001～2004年的合理水平。

　　租金回報(bào)率還將下調(diào)

　　楊紅旭同時(shí)稱，近幾個(gè)月來，樓市的火暴導(dǎo)致了房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，與之相對應(yīng)的卻是經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下租賃市場的持續(xù)低迷，可以預(yù)見，短期內(nèi)我國房屋租金回報(bào)率還將進(jìn)一步下調(diào)。

　　結(jié)合世邦魏理仕高端住宅租金回報(bào)率的數(shù)據(jù)，可以把上述七個(gè)城市分為三個(gè)陣營。其中，上海、杭州高端住宅租金回報(bào)率明顯高于普通住宅；北京、天津、武漢普通商品住宅租金回報(bào)率與高端住宅相仿；深圳、廣州，高端住宅租金回報(bào)率反不如普通住宅。

　　總而言之，中國內(nèi)地樓市租金回報(bào)率明顯低于發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。以發(fā)展的眼光來看，隨著房地產(chǎn)市場趨于成熟，租金回報(bào)率應(yīng)該呈現(xiàn)上升趨勢。但是，從近幾年中國內(nèi)地的情況來看，租金回報(bào)率呈下降趨勢。

　　研究報(bào)告稱，最近12年，中國內(nèi)地房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%，明顯低于法國9年的6%、英國26年的7.9%、澳大利亞22年的9.50%。

　　租金回報(bào)率呈下降趨勢，這意味著以租金回報(bào)率衡量，中國內(nèi)地的房產(chǎn)投資價(jià)格是下降的。而事實(shí)上，目前的租金增長緩慢，房價(jià)卻增長過快。短期而言，受通脹預(yù)期影響，部分投資、投機(jī)需求入市，很可能會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)。