樓市博弈新動向：商業(yè)地產(chǎn)趨熱抄底者潛伏

　　宏觀調控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補盈利的不足。商業(yè)地產(chǎn)價格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。

　　記者胡萍樓市密集調控兩個月來，各地樓市繼續(xù)降溫：成交量大幅下挫，買方賣方深度觀望，打折、降價等也成為敏感詞匯。記者調查發(fā)現(xiàn)，當住宅市場在宏觀調控下遭遇“重創(chuàng)”時，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資客的新寵；當房價“死扛”時，租房價節(jié)節(jié)高升，與此同時，潛伏的抄底客也做好了準備。

　　商業(yè)地產(chǎn)趨熱在樓市調控新政重磅出擊，商品房住宅市場投機客備受打壓之時，商業(yè)地產(chǎn)領域會否成為突破口呢？

　　“住宅有泡沫商鋪更靠譜”這是記者在北京市朝陽北路青年路附近看到的一個廣告標語。新建的商鋪整齊待售，接待的銷售人員也信心十足：“近1個月來看商鋪的人不少，還有些是本小區(qū)的業(yè)主。這里交通好、人口多，是商業(yè)旺地，不愁賣�！�

　　北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計表示，6月份商業(yè)地產(chǎn)當月預售數(shù)據(jù)全面超過住宅。數(shù)據(jù)顯示：截至6月21日晚，取得預售的商業(yè)項目共9個，而住宅為8個；當月成交商業(yè)地產(chǎn)相比期房住宅高13倍，而銷售額更是達到了3.94億元，遠超過住宅的8000萬元。

　　按照業(yè)內人士分析，地產(chǎn)開發(fā)分為三個階段：第一階段是住宅開發(fā)，第二個階段是商業(yè)開發(fā)，第三個階段是地產(chǎn)服務業(yè)。目前中國地產(chǎn)業(yè)已進入第二階段，住宅開發(fā)暴利應該逐漸過去。中原地產(chǎn)市場研究員張大偉認為，宏觀調控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補盈利的不足。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。張大偉告訴記者，以北京為例，其商業(yè)地產(chǎn)價格在2009年來的資產(chǎn)暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽門等二環(huán)內熱點區(qū)域的部分寫字樓的價格僅相當于通州的住宅價格，使得商業(yè)地產(chǎn)價格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。此外，商業(yè)地產(chǎn)開盤量明顯增加、商業(yè)地產(chǎn)的回報率高，沒有受到限購及貸款新政的影響等都使得投資者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

　　房價已現(xiàn)松動近日，記者從一家知名二手房中介機構獲悉，位于海淀區(qū)魏公村某處的二手房報價比月初直降約10萬元。但二手房經(jīng)紀人黃先生告訴記者：“這只是個案，一般是投資客急于拋售套現(xiàn)所為。大部分業(yè)主報價并未降，只是業(yè)主普遍表示有商量余地�！�

　　同成交量的節(jié)節(jié)下滑相比，房價似乎更為頑固。北京中原地產(chǎn)的跟蹤研究表明，二手房價格率先出現(xiàn)了明顯下降，通州部分小區(qū)的售價在新政以后下調幅度已經(jīng)超過3成，但是目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探趨勢。張大偉認為，盡管目前降價項目還比較少，但如果現(xiàn)有政策持續(xù)，加上房產(chǎn)稅等可能出臺的政策影響，房價回落的趨勢將基本形成。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京市房價環(huán)比下降0.1%，實現(xiàn)了15個月以來的首降。但1至5月間，四環(huán)內的房價仍達到每平方米34620元，比1至4月略有上升。

　　地產(chǎn)專家認為政策有滯后性。按照市場經(jīng)驗，只有在成交量下降了一段時間之后，價格才會下跌。有業(yè)內人士認為，一般要超過兩三個月才會看到樓價明顯調整。中原地產(chǎn)的分析人員對記者說，新政出臺之前成交量非常活躍，新政出臺之后，成交量突然急剎車導致后繼無力。如果6月的成交量比5月高，那么底部較難有一個大的調整；如果6月成交量往下跌，那樓價才會走跌。

　　抄底者伺機而動黃先生有不少客戶至今還對去年初錯失良機而感到后悔。黃先生告訴記者，5月份，該公司的業(yè)績遠遠好于其他中介公司，而6月以來看房的客戶明顯增多，主要是首次購房和改善性購房者，但居高的房價以及買賣雙方的博弈仍讓大多數(shù)看房者猶豫不決。

　　購房者似乎都期盼著房價下降，而這也是他們判斷“到底什么時候出手”的關鍵因素。從央行對居民購房意愿的調查來看，居民對未來一年房價的下跌預期大幅上升，那么“不缺需求”的樓市會否因房價的下跌而引發(fā)抄底熱？樓市潛伏者到底還有多少呢？

　　21世紀不動產(chǎn)等多家中介公司數(shù)據(jù)顯示，目前至少有三成購房者在“潛伏”。另據(jù)多家網(wǎng)上調查顯示，五成以上的受訪者打算在這一輪政策調整中抄底。

　　而6月初，一家知名地產(chǎn)網(wǎng)站牽頭在全國上百個城市啟動中國樓市“百團大戰(zhàn)”，招募抄底正規(guī)軍，此舉更是引發(fā)了業(yè)界和市場的廣泛關注。據(jù)悉，該招募帖在論壇發(fā)出不到一小時，就有246名購房者報名參與�！靶抡�頻出劍指高房價，市場觀望情緒彌漫，部分購房置業(yè)剛性需求選擇潛伏�！卑賵F大戰(zhàn)組織者如是說。

　　一位房地產(chǎn)專家對記者表示，樓市向來不缺少需求，只要房價回歸理性，首次置業(yè)及改善型需求兩股力量的集結或將引發(fā)新一輪的購房潮。按理說，雙方博弈，必定有一方要讓步�；蛟S只有當市場結束觀望，博弈結束時，房地產(chǎn)市場才能真正恢復穩(wěn)定、健康運轉。(作者 胡萍)