萬科今日公布的2009年年報(bào)顯示，該公司成為國內(nèi)首家銷售金額突破600億元的房地產(chǎn)公司，業(yè)績重返增長軌道，并再次問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比分別增長19.2%、32.1%，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)全面超越2007年。

　　與此同時(shí)，萬科在2009年末房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜中未能進(jìn)入前十位，萬科總裁郁亮對此表示，遵循“不囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝酢钡囊回灲?jīng)營策略，萬科2009年在拿地上保持了相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，目前公司持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發(fā)需要，足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展。

　　對于政府近期推出的一系列調(diào)控政策，郁亮表示，從長期來看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，短期來看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。萬科從2007年開始一直堅(jiān)持“應(yīng)變重于預(yù)測”，在投資上保持了充分的謹(jǐn)慎，公司經(jīng)營非常穩(wěn)健，現(xiàn)金充足，足以應(yīng)對市場變化的各種可能。

　　手持貨幣資金230億

　　在營業(yè)收入和凈利潤等指標(biāo)上，萬科重新回到了上市以來的持續(xù)增長軌道。全年?duì)I業(yè)收入和歸屬上市公司股東的凈利潤不僅較2008年大幅上升，比市場調(diào)整前的2007年也分別增長了37.6%和10%。

　　萬科2009年實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積605.2萬平方米，結(jié)算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%，結(jié)算毛利率為21.99%，較前期有所下降。萬科總裁郁亮對此表示，2009年結(jié)算的產(chǎn)品多為2008年調(diào)整期內(nèi)銷售的產(chǎn)品，結(jié)算毛利率的下降主要受此影響，由于2009年市場形勢好轉(zhuǎn)，未來結(jié)算毛利率將有所提升。

　　在毛利率下降的同時(shí)，萬科結(jié)算凈利率為12.25%，同比有所回升。郁亮表示，這主要反映了公司在費(fèi)用控制方面所做努力取得的成效。郁亮介紹，2009年萬科管理費(fèi)用絕對量同比降低5.8%，銷售費(fèi)用絕對量同比降低18.6%，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)占營業(yè)收入的比例比去年同期降低26.9%，超額完成降低20%的目標(biāo)。

　　2008年末萬科曾對13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。年報(bào)顯示，由于市場回暖，經(jīng)跟蹤評(píng)估，萬科對其中9個(gè)項(xiàng)目計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備進(jìn)行了全額沖回。由于銷售良好且在土地市場出手穩(wěn)健，截至2009年末，萬科持有貨幣資金230億元，凈負(fù)債率19.7%，較2008年末降低13.4個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)狀況更趨穩(wěn)定。

　　堅(jiān)持“不囤地”

　　萬科2009年共獲取新增項(xiàng)目44個(gè)，對應(yīng)萬科權(quán)益建筑面積1036萬平方米，截至2009年末，萬科規(guī)劃項(xiàng)目權(quán)益建筑面積為2436萬平方米。郁亮表示，萬科堅(jiān)持“不囤地”原則，不追求過多的土地儲(chǔ)備，目前擁有的項(xiàng)目資源處于一個(gè)比較合適的水平。

　　2009年房地產(chǎn)市場迅速回暖，企業(yè)資金狀況明顯改善，部分地區(qū)土地市場“地王”頻現(xiàn)，而萬科新獲取項(xiàng)目多位于房價(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，主動(dòng)規(guī)避了部分熱點(diǎn)城市爭奪過于激烈的土地。

　　萬科年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其2009年新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)約2401元/平方米左右，較2007年下降三成，從而在行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中具備一定競爭優(yōu)勢。郁亮對此表示，在項(xiàng)目獲取上，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，決不拿錯(cuò)”的原則，綜合考慮土地價(jià)格、收益空間和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價(jià)合理、投資回報(bào)好的項(xiàng)目。2009年萬科新進(jìn)入的城市包括煙臺(tái)和三亞，目前該公司已進(jìn)入國內(nèi)30多個(gè)城市市場，作為率先完成跨地域布局的住宅企業(yè)，其“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢開始逐步體現(xiàn)，萬科總裁郁亮認(rèn)為，戰(zhàn)略縱深所帶來的優(yōu)勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機(jī)會(huì)獲取優(yōu)質(zhì)土地。

　　根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，除京滬廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對萬科整體營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻(xiàn)。由于進(jìn)入重慶等部分二線城市較晚，產(chǎn)品尚未大規(guī)模進(jìn)入結(jié)算，上述區(qū)域未來有望成為萬科的新增長點(diǎn)。