萬(wàn)科和保利地產(chǎn)，最近被一些傳媒擺到一起評(píng)頭論足：萬(wàn)科踏空了，土地儲(chǔ)備只夠開(kāi)發(fā)2.5年，保利趕超萬(wàn)科用不著三年……昨天，在接受本報(bào)采訪時(shí)萬(wàn)科方面表示，將當(dāng)前的工作重點(diǎn)確定為由規(guī)模速度型向“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這意味著萬(wàn)科可能放棄在兩年內(nèi)沖擊千億銷(xiāo)售額這一目標(biāo)。

　　向“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變

　　對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)，萬(wàn)科曾經(jīng)預(yù)計(jì)2011年會(huì)達(dá)到年銷(xiāo)售千億的目標(biāo)，但萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石卻在最近表示，增長(zhǎng)必須建立在“有質(zhì)量”的基礎(chǔ)上，如果不能做到這一點(diǎn)，達(dá)到千億銷(xiāo)售規(guī)模不僅毫無(wú)意義，甚至?xí)�是一�?chǎng)災(zāi)難。

　　在昨天回答本報(bào)提問(wèn)時(shí)，萬(wàn)科表示，未來(lái)一個(gè)時(shí)期的工作重點(diǎn)將由規(guī)模速度型向“質(zhì)量效益型”增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。而質(zhì)量效益型增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一就是提升股東回報(bào)。萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)根據(jù)具體市場(chǎng)的情況進(jìn)行具體分析，保持對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的密切關(guān)注，特別是那些土地價(jià)格相對(duì)合理、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的地區(qū)的項(xiàng)目。

　　萬(wàn)科認(rèn)為，經(jīng)過(guò)這一輪市場(chǎng)調(diào)整后，短期內(nèi)過(guò)于亢奮的市場(chǎng)盛況必然不能持久，更不可依賴，作為企業(yè)，只有回歸最基本的商業(yè)邏輯，回歸市場(chǎng)和客戶的原點(diǎn)，才是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)最有效的手段。從以往的情況來(lái)看，萬(wàn)科的項(xiàng)目資源一般保持在3年左右的開(kāi)發(fā)量上，是一個(gè)比較合理的水平。近期市場(chǎng)信心有所回穩(wěn)，一些地區(qū)土地市場(chǎng)的價(jià)格也相對(duì)比較合理，因此公司把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，補(bǔ)充了一些合適的項(xiàng)目資源，以滿足未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的需要。

　　保利激進(jìn)而萬(wàn)科穩(wěn)健

　　2008年全年，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為409.92億元，保利地產(chǎn)為155.20億元，看似不在一個(gè)級(jí)別上。但一些細(xì)心的分析師卻發(fā)現(xiàn)二者在2008年這一輪市場(chǎng)大調(diào)整中采取了不同的姿態(tài)：萬(wàn)科穩(wěn)健而保利激進(jìn)，這有可能導(dǎo)致今年和明年兩個(gè)公司的實(shí)力對(duì)比發(fā)生明顯變化。

　　2007年末，萬(wàn)科率先提出房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)論”。以此為起點(diǎn)，萬(wàn)科在降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金上取得了主動(dòng)，跑贏了大多數(shù)同行，其市場(chǎng)份額也從2007年的2.07%上升到2008年的2.34%，增幅為13%。但同時(shí)，這種思維也影響了萬(wàn)科對(duì)增加土地儲(chǔ)備的態(tài)度。統(tǒng)計(jì)顯示，整個(gè)2008年萬(wàn)科只補(bǔ)充了666萬(wàn)平方米低地價(jià)庫(kù)存，土地儲(chǔ)備不夠3年。而保利2008年新增土地儲(chǔ)備594萬(wàn)平方米，其平均樓面地價(jià)1036元／平方米，相比較而言，拿地價(jià)格是“萬(wàn)保招金”(萬(wàn)科、保利、招商和金地)四大地產(chǎn)龍頭中最低的。在2008年地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)不佳的情況下，保利仍然新拓展了12個(gè)項(xiàng)目。這種擴(kuò)張勢(shì)頭使保利地產(chǎn)2008年存貨從280億一下猛增至401億，增幅達(dá)43.12%。

　　保利成萬(wàn)科的有力競(jìng)爭(zhēng)者

　　中投證券行業(yè)研究員李少明認(rèn)為，今年5月20日，保利地產(chǎn)非公開(kāi)增發(fā)已獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)，預(yù)計(jì)將募資不超過(guò)80億元。非公開(kāi)增發(fā)完成后，公司負(fù)債率將大幅下降9個(gè)百分點(diǎn)。并且，去年公司新增儲(chǔ)備594萬(wàn)平方米，攤低儲(chǔ)備成本至每平米2000多元。而公司今年在行業(yè)內(nèi)率先獲得融資資格，將為公司3年后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)保持30%更加確定。

　　“誰(shuí)在土地儲(chǔ)備市場(chǎng)占得先機(jī)，誰(shuí)將在未來(lái)獲得主動(dòng)�！遍L(zhǎng)江證券地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶直截了當(dāng)?shù)刂赋觯�相比開(kāi)工速度、融資速度、銷(xiāo)售速度等，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，代表未來(lái)發(fā)展的土地儲(chǔ)備速度最為關(guān)鍵。而今年下半年或許是房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備和企業(yè)并購(gòu)的較好時(shí)機(jī)，就目前環(huán)境判斷，保利完成上述步驟的時(shí)機(jī)可能提前。

　　長(zhǎng)城證券分析師萬(wàn)知認(rèn)為，2009年對(duì)于保利可能同樣是一個(gè)豐收年。