受“國十條”和北京市密集出臺的樓市調(diào)控政策影響，5月份北京住宅市場出現(xiàn)“價量齊跌”的現(xiàn)象，對商業(yè)地產(chǎn)而言，由于沒有受到政策調(diào)控，仍然延續(xù)前期利好政策影響。受商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策“空白”和嚴(yán)厲的住宅市場政策的影響，在5月份“商住倒掛”現(xiàn)象出現(xiàn)一定程度的緩解。北京市商業(yè)地產(chǎn)成交量延續(xù)了4月份的上升趨勢，繼續(xù)保持成交量穩(wěn)步上升。同時，5月份商業(yè)地產(chǎn)租售均價與新政前相比均有所提升。

　　記者從中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)獲悉，在今年5月份，北京部分商業(yè)地產(chǎn)項目價格和租金均出現(xiàn)了大幅度上漲，售價上漲范圍從幾千元到上萬元不等，環(huán)比上漲12.7%；大量項目租金也有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天。市場人士預(yù)計，隨著住宅政策影響的深入，在隨后的幾個月，資金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的速度將加快，將會引起市場對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資的高潮。

　　京城寫字樓90%提價

　　在經(jīng)歷了2008年世界性的金融危機影響后，經(jīng)過2009年一年的盤整，北京市寫字樓市場進入了快速的上升期，無論售價還是租金水平在最近一段時間內(nèi)均出現(xiàn)了較快上漲。社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目今年肯定會很好。一是資金會發(fā)生比較大的扭轉(zhuǎn)。過去資金炒住宅，現(xiàn)在政策收緊，會有一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)；二是去年住宅市場快速發(fā)展，住宅市場的快速提升是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。只要是住宅發(fā)展快的地方，商業(yè)地產(chǎn)也會隨之快速增長。

　　據(jù)中國不動產(chǎn)對北京300余個租賃活躍樓盤中的90個熱點樓盤的監(jiān)測顯示，在今年的3-5月，有90%項目的租金進行了調(diào)價，其中有約27%的項目租價漲幅超過兩成，最高租金漲幅達到了60%。特別是新政出臺后，北京大量項目的租金價格上升趨勢明顯，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。

　　在寫字樓租金上漲的同時，5月份北京市商業(yè)地產(chǎn)租售價格存在普遍上漲趨勢。

　　記者了解到，今年4月，伴隨著政策對住宅市場調(diào)整力度的加強，大量資金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就已經(jīng)非常明顯。今年4月份，北京市寫字樓無論成交和供應(yīng)量均出現(xiàn)了100%的增長。進入5月份，由于近期出臺的房地產(chǎn)政策只是針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控“免疫”，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在5月份延續(xù)4月份上漲的成交趨勢。4月份，寫字樓成交均價達到22173元/平方米；5月份，由于房地產(chǎn)新政出臺，導(dǎo)致大部分寫字樓成交均價上漲，成交均價達到2.5萬元/平方米左右，環(huán)比漲幅達到了12.7%。

　　商業(yè)用地依然沒有走出“低谷”

　　盡管北京市寫字樓市場出現(xiàn)了量價齊升的態(tài)勢，但是在5月份北京土地市場上，商業(yè)用地特別是多功能用地成交慘淡，并有5宗土地流拍。業(yè)內(nèi)人士表示，這主要由于近期北京市政府對于商業(yè)項目出臺的限制政策。5月19日，北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市國土局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》。其中明確，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。同時，5月份北京市住建委嚴(yán)肅表明態(tài)度，土地項目不能隨意更改用地性質(zhì)，并且有可能傳導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)，所以一時間開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎。

　　記者從北京市國土局的公開資料獲悉，今年5月份，北京共有12宗商辦與住宅用地性質(zhì)的用地。其中成交了3塊商業(yè)用地，均位于順義區(qū)板橋創(chuàng)意天承產(chǎn)業(yè)基地。北京聯(lián)富置業(yè)有限責(zé)任公司一家競得兩幅地塊，分別為G2-07地塊和G1-01、G1-02地塊。其中，G2-07規(guī)劃建筑面積41878平方米，最終成交價為1.71億萬元，折合樓面價4083元/平方米；而該地塊起始價為4554萬元，溢價率達275%。G1-01、G1-02地塊成交價為1.9億萬元，折合樓面價3548元/平方米，溢價率為128%。G1-03地塊由北京旺晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9200萬元競得，折合樓面價4633元/平方米，溢價率為198%。由成交用地的地點可知，順義區(qū)商業(yè)用地在5月份受到追捧。

　　但是有5宗商業(yè)用地流拍，這表明北京市土地市場在5月份明顯趨冷，尤其是商業(yè)用地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)市場在售項目多為此前積壓項目，由于商業(yè)地產(chǎn)項目回籠資金漫長，因此對于新增土地的擴張速度較慢，目前北京市場還處于一個消化期。

　　但值得欣慰的是，最近包括萬科、龍湖、遠洋等開發(fā)商均加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。公開數(shù)據(jù)顯示，北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達9個。商住樓明顯加快入市步伐，搶跑政策“真空期”。由此可見，在新政出臺后的5月份內(nèi)，資本轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的跡象已經(jīng)非常明顯。因此可以預(yù)計將來市場對于商業(yè)用地的需求會逐步增加。

　　租金低南城寫字樓入駐率達90%

　　自從去年底南城計劃對外公布后，北京市南城發(fā)展提速，但是由于此前一直跟北京其他區(qū)域有著歷史上的差距，價格洼地一直存在。今年以來該區(qū)域的廣安門、新世界商圈、麗澤商務(wù)區(qū)的寫字樓市場表現(xiàn)得異常活躍。都市廣宇的調(diào)查報告顯示，目前這些區(qū)域的寫字樓出租率高達90%以上。

　　在廣安門區(qū)域，多為內(nèi)資企業(yè)自主開發(fā)項目，如港中旅大廈、高新大廈、機械大廈、信息大廈、中設(shè)大廈等。這些項目建成年限較為久遠，各種配套設(shè)施相對落后，多為乙級寫字樓，租金報價也相對低廉，平均價位為3.2元/天/平方米。其中，高新大廈報價3.6元/天/平方米，機械大廈報價2.7元/天/平方米，信息大廈3.2元/天/平方米，中設(shè)大廈3.2元/天/平方米。低廉的價格相對完善的配套設(shè)施，使得這些項目的入駐率基本維持在80%-95%的范圍內(nèi)。

　　在崇文門區(qū)域內(nèi)，最有代表性的是商圈地標(biāo)項目新世界中心和區(qū)域內(nèi)近兩年入市的國瑞大廈。這兩個項目同屬甲級寫字樓，地理位置僅有一街之隔，在租金報價上由于配套設(shè)施新舊差異等原因，造成了一定差異，新世界中心租金報價4.3元/平方米/天，國瑞城大廈5元/平方米/天，其他項目租金報價持平或略低，正仁大廈4.3元/平方米/天，新城文化大廈4元/平方米/天、京文大廈為乙級項目租金報價在2.7元/平方米/天。空置率方面，老項目空置面積所剩無幾，其中新世界中心、新成文化大廈空置率僅在5% 左右，正仁大廈、京文大廈目前處于滿租的狀況。相對較新的國瑞城由于招租時間短、租金報價高的劣勢，空置率在60%左右。

　　麗澤區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓項目多在麗澤橋至菜戶營橋區(qū)域內(nèi)，沒有形成寫字樓集群，在麗澤路南北零星分布，且多為乙級項目，入市時間相對久遠，體量小，租金水平在3.0元/天/平米左右，與2009年同期租金水平相比，有0.2-0.3元的增幅，但租金的上漲并沒有帶來空置率的上揚，空置率持續(xù)保持在非常低的水平，入駐群體穩(wěn)定。比較有代表性的項目有美克大廈、望園大廈、華勝寫字樓、亞視大廈、航豐園大廈等，其中望園大廈、華勝寫字樓、航豐園大廈出現(xiàn)了滿租的情況，美克大廈和亞視大廈也保持在95%左右的入駐率。 (記者 賴大臣)