如果萬科在今年4月15日前率先降價(jià)，其在地產(chǎn)界“帶頭大哥”的地位無疑會(huì)再上一臺(tái)階。只可惜，這次王石的“拐點(diǎn)論”沒能再次及時(shí)上演。

　　不過，萬科的反應(yīng)似乎也不算晚。6月的第一天，有媒體報(bào)出“萬科本月起將在全國范圍內(nèi)降價(jià)，以加快銷售量搶占市場”的消息，并有廣州的天河御品等樓盤開始“裸賣”(毛坯銷售)為證。話音剛落，兩大利空襲來：6月3日，國稅總局進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》；6月4日晚，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)三部門發(fā)出通知，確定“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的最嚴(yán)厲的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　此輪被稱為“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策”，可謂“此恨綿綿無絕期”，直到現(xiàn)在也還沒看到政策有“見底”的跡象。值得注意的是，比樓價(jià)率先大幅跳水的地產(chǎn)股，最近倒有點(diǎn)“跌不動(dòng)”的感覺。6月4日，在樓市再遇利空的情況下，地產(chǎn)龍頭股不降反升，萬科逆市上漲1.25%收盤。甚至還有證券分析人士預(yù)測，房價(jià)下跌、銷售量回升之時(shí)，亦是地產(chǎn)股重振雄風(fēng)之日。

　　裸體價(jià)，帶頭大哥掀降價(jià)潮？

　　上周，位于白云區(qū)的萬科天河御品打出“團(tuán)購價(jià)10800元/平方米起”的促銷廣告，而此前，該盤的公開報(bào)價(jià)為均價(jià)1.5萬元/平方米，如今急跌近4000元/平方米，莫非開始大幅“跳水”？詳細(xì)詢問后才知如今的報(bào)價(jià)其實(shí)是毛坯價(jià)，也就是區(qū)別于前一批帶裝修單位的“裸體價(jià)”。6月1日，有媒體報(bào)道稱，“據(jù)內(nèi)部人士近日透露，本月起，萬科將在全國范圍內(nèi)降價(jià)，以加快銷售量，搶占市場”。隨后，記者聯(lián)系了廣州萬科的相關(guān)負(fù)責(zé)人，但被告之：“沒聽說內(nèi)部討論降價(jià)，不方便回答�！焙髞碛嘘P(guān)人員發(fā)來了萬科的官方回應(yīng)稱：“萬科將積極順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售房。”

　　市場的“實(shí)際情況”是什么呢？萬科的說法是：“購房者心態(tài)明顯趨于謹(jǐn)慎，熱點(diǎn)城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場的主流。價(jià)格將重新回到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間�！狈康禺a(chǎn)專家韓世同分析指出，作為上市公司，萬科顯然不肯直白地說出一個(gè)“降”字，但其實(shí)對市場是看跌的。如果將“與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間”套用到天河御品的話，指的就是：天河御品買家的購買力，現(xiàn)在變成了10800元/平方米的毛坯價(jià)，而不再是此前1.5萬元/平方米的帶裝修價(jià)。同時(shí)，市場上也出現(xiàn)了不少“裸體價(jià)”樓盤：穗和城均價(jià)6300-6800元/平方米，可選擇購買毛坯房；豪利花園毛坯均價(jià)6500元/平方米左右；大學(xué)城馨園毛坯均價(jià)1.8萬元/平方米；另外，位于南沙的棕櫚水岸近日開放樣板房并開始接受誠意登記，推出單位全是毛坯交樓。

　　地產(chǎn)股，如今最好碰都別碰？

　　如果要數(shù)當(dāng)前爭議最大的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)無疑是當(dāng)然之選。最近國內(nèi)不少私募基金經(jīng)理稱，地產(chǎn)股即便跌破凈資產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)買進(jìn)。但與此同時(shí)，部分券商地產(chǎn)分析人士稱地產(chǎn)股買入機(jī)會(huì)已經(jīng)來臨，一些境外投資人士，如鄧普頓基金亞洲區(qū)總經(jīng)理及香港“老曹”等也紛紛唱好地產(chǎn)股，加上一些地產(chǎn)上市公司，如雅居樂、恒大等出現(xiàn)持續(xù)的大筆回購，究竟該如何看待紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)股前景？

　　有專家指出，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策顯然沒有出盡，因?yàn)榉績r(jià)，特別是部分一線城市的房價(jià)仍沒有看到明顯下跌的跡象，所以“地產(chǎn)股目前最好還是不要碰”。不過，中證投資公司首席分析師徐輝在接受媒體采訪時(shí)對此卻是另一番看法。他認(rèn)為，當(dāng)前中國內(nèi)地地產(chǎn)政策調(diào)控的背景類似1994年的香港，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)顯示，在這樣一個(gè)歷史時(shí)期，房價(jià)下跌反而是地產(chǎn)股反彈的前提。徐輝指出，中國地產(chǎn)股已處在底部區(qū)域，對比香港當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)，可發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象：慣常房價(jià)上漲往往會(huì)推動(dòng)地產(chǎn)股股價(jià)上漲，但在嚴(yán)厲政策調(diào)控的背景下，房價(jià)下跌反而是地產(chǎn)股反彈的前提。“房價(jià)調(diào)整有利于地產(chǎn)上市公司的發(fā)展，反而可能引發(fā)地產(chǎn)股股價(jià)上漲�！币话銇碇v，房價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)股股價(jià)上漲，但特殊時(shí)期除外。比如現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，假如樓價(jià)繼續(xù)高漲，將導(dǎo)致行業(yè)覆滅。所以，在近期的房價(jià)上漲過程中，地產(chǎn)股股價(jià)并沒有上漲，說明投資者并不認(rèn)同樓價(jià)的上漲�；�于這一點(diǎn)，假如樓價(jià)出現(xiàn)理性調(diào)整，則地產(chǎn)股股價(jià)反而可能出現(xiàn)恢復(fù)性上漲。

　　業(yè)績差，降價(jià)后或會(huì)更健康？

　　到底什么力量才能推動(dòng)房價(jià)下降？招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志接受羊城晚報(bào)采訪時(shí)指出，上市房企如果業(yè)績繼續(xù)下滑，距離房價(jià)下跌也就不遠(yuǎn)了。在政策高壓下，不少上市房企的銷售業(yè)績也被“腰斬”。富力地產(chǎn)發(fā)布的最新銷售快報(bào)顯示，5月銷售收入共約12.53億元，同比下降48%，環(huán)比萎縮了48.9%。合景泰富6月2日公布，5月預(yù)售收入8億元，較4月的15億元環(huán)比下降47%。世茂地產(chǎn)副主席許世壇在股東會(huì)后表示，該公司5月實(shí)現(xiàn)合同銷售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。

　　國泰君安(香港)行業(yè)分析師徐世環(huán)表示，相信房價(jià)下跌至少10%以上，政策利空才有可能出盡。利空出盡，銷售量回升之時(shí)，亦是地產(chǎn)股重振雄風(fēng)之日。而長江證券對房地產(chǎn)股歷史估值PE、PB都進(jìn)行了比較，目前房地產(chǎn)股的估值水平的確處于“歷史底部”，并指出在調(diào)控后降價(jià)，成交量回升，行業(yè)將會(huì)更健康。記者 趙亞洲