在國內(nèi)房企融資“擱淺”的同時，另一方面，外資卻變得“興奮”起來。上海海善投資一位經(jīng)理表示，近期外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域相當活躍，不但開始考察收購項目，還有一些則與國內(nèi)開發(fā)商進行接觸。熱錢的涌入正是瞄準國內(nèi)開發(fā)商的資金缺口，有一些是想鉆國內(nèi)調(diào)控的空子，以圖獲得更高的利益。

　　“國十條”等調(diào)控房地產(chǎn)的新政出臺后，在短期內(nèi)收到一定效果，部分地方的房價已有一定的下降，重點房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃也基本處于“稍息”狀態(tài)。雖然媒體報道說證監(jiān)會并沒有叫停房企再融資，但實際上除了個別央企的再融資計劃，在多數(shù)房企融資將就此擱淺。

　　在此情況下，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度，開始大舉進軍中國房地產(chǎn)市場。中國監(jiān)管層從2月開始的在13個外匯業(yè)務(wù)量較大的省市組織開展的應(yīng)對和打擊“熱錢”的專項行動中，已查實190起涉嫌違規(guī)案件，涉案金額73.5億美元，其中已辦結(jié)6起，涉案金額2700多萬美元。

　　這73.5億美元，相當于在3個月內(nèi)，流入境內(nèi)400多億人民幣的“熱錢”。據(jù)分析，這73.5億美元有較大部分已涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。當前，由于歐洲債務(wù)危機暴發(fā)，使國際資本逃離歐洲，而中國房地產(chǎn)市場的資金的需求巨大，成為這次國際資本的“避風港”。摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、美林、瑞星思達、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等頂級跨國投資公司已不同形式進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。

　　其實，早在2010年初，監(jiān)管層就已注意到境外“熱錢”流入房地產(chǎn)市場潛在的風險。2009年底到2010年一季度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場異�；鸨�。當時美元套利交易升溫很快，境外資本流入國內(nèi)顯著增加，許多拍出“地王”價的公司都具有外資背景。有數(shù)據(jù)顯示，2009年在上海千萬豪宅的購買者中，擁有上海戶籍的僅占10%，而外籍人士和港澳臺人士則分別占23%和16%。

　　中金公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘認為，中國居民可投資的渠道過于狹窄，即使當前出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊投機的政策，居民仍會走回老路。中國居民財富中，政府提供的和個人投資的社會保障和養(yǎng)老產(chǎn)品占比不足2%，房地產(chǎn)占比卻高達60%；而發(fā)達國家則分別為20%以上和30%至40%。這說明中國資本市場和社保的薄弱導(dǎo)致居民用房地產(chǎn)替代，從而推高房價，也提高了“熱錢”流入炒房的概率。

　　近期外資頻繁在中國房地產(chǎn)市場的活動預(yù)示著新一輪外資投資房地產(chǎn)熱潮的即將開始。出現(xiàn)這種情況，至少有兩方面的原因。首先，中國房地產(chǎn)業(yè)是一個暴利行業(yè)，吸引國內(nèi)所有行業(yè)不同的資金都進入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式完全扭曲。如果不加限制導(dǎo)致外資進入房地產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢不僅不會改變，反而會進一步惡化。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)具有利益分配功能，外資大量進入，不僅令外國投資者通過這種投資獲得巨大利潤，也將令中國的國家利益受損，由全體人民共享轉(zhuǎn)移為少數(shù)人享有。這種利益轉(zhuǎn)移機制不僅會造成中國財富向國外轉(zhuǎn)移，也會造成國內(nèi)居民財富分配越來越不公，并引發(fā)嚴重的社會矛盾與沖突。外資進入房地產(chǎn)會引起如此巨大的問題，政府部門對這些簡單的常識應(yīng)非常清楚。

　　外資涌入中國房地產(chǎn)是福是禍，實際上已是涇渭分明。只不過讓我們擔憂的是，“國十條”等調(diào)控政策只針對內(nèi)資，而不涉及到外資。更值得注意的是，今年4月，《國務(wù)院關(guān)于進一步做好利用外資工作的若干意見》中規(guī)定，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中總投資(包括增資)3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除《政府核準的投資項目目錄》規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準之外，由地方政府有關(guān)部門核準。

　　決策層將這一審批權(quán)下放至地方政府，在一定程度上便利了外資涌入房地產(chǎn)。當前，中國房地產(chǎn)市場的癥結(jié)在于，不少地方政府把推高房價作為謀求GDP增長的工具，房地產(chǎn)業(yè)所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財富的工具。在這樣的情況下，如果還讓境外“熱錢”大規(guī)模參與其中，只會令這種利益分配機制更為復(fù)雜，讓絕大多數(shù)民眾與國家的利益受到傷害的可能性更大。邱林