新“國(guó)四條”、新“國(guó)十條”、住建部新規(guī)……從上周開(kāi)始，短短幾天時(shí)間內(nèi)，中央調(diào)控政策組合拳猶如密集的雨點(diǎn)般重重落在高燒的樓市頭上。無(wú)論是二套房必須首付五成，還是第三套房可暫停發(fā)放貸款，抑或是異地購(gòu)房暫停放貸，新政對(duì)于住宅市場(chǎng)的打擊程度都堪稱史無(wú)前例。

　　一時(shí)之間樓市一片愁云慘霧，一些反應(yīng)敏銳的業(yè)內(nèi)人士則迅速將目光轉(zhuǎn)向了一向信貸條件嚴(yán)格且自成一體的商業(yè)項(xiàng)目，并大膽預(yù)判素來(lái)不夠強(qiáng)勢(shì)的杭城商業(yè)地產(chǎn)反而即將迎來(lái)新一輪的發(fā)展契機(jī)。與之相應(yīng)的是，和住宅樓盤眼下大多觀望放慢推盤節(jié)奏不同，連日來(lái)有幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目傳出將于近一兩個(gè)月內(nèi)如期甚至是提前開(kāi)盤的消息�！白≌�遭遇嚴(yán)打，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)反而是個(gè)機(jī)會(huì)”，其中一位開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法多少表露了他們逆市開(kāi)盤的底氣所在。

　　一直以來(lái)，由于土地性質(zhì)和使用年限的不同，包括商鋪、寫字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)類項(xiàng)目其貸款條件比住宅嚴(yán)格不少，要求首付至少五成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時(shí)按揭年限最長(zhǎng)為十年。在此前歷次樓市的信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項(xiàng)目也一直執(zhí)行這一單獨(dú)的政策，并不受住宅放貸屢屢收緊的影響。

　　此次新政調(diào)控力度空前，提出了多項(xiàng)此前從未有過(guò)的措施，尤其是二套房必須首付五成，以及異地購(gòu)房和第三套房可暫停放貸，無(wú)疑將對(duì)樓市產(chǎn)生重創(chuàng)。目前銀行還未出臺(tái)細(xì)則，各方說(shuō)法不一，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者們對(duì)于新政調(diào)控范圍究竟是否包含商業(yè)項(xiàng)目十分關(guān)注。

　　記者先后采訪了多個(gè)目前有房源在售的商業(yè)項(xiàng)目，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均言辭謹(jǐn)慎，稱要等銀行細(xì)則出臺(tái)才能最終確認(rèn)是否被波及。

　　“銀行細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，這兩天我們還是在按原來(lái)的步驟往上遞申請(qǐng)，經(jīng)辦人員也還是按原來(lái)的規(guī)矩收進(jìn)，每天都有好幾套的簽約量。”方正·360空間營(yíng)銷部的馮經(jīng)理稱，能遞的都盡快遞上去了，大家都在等銀行消息。

　　“第三套房貸暫停應(yīng)該不太會(huì)涉及到商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)榇饲昂贾蓐P(guān)于首套二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)都是只針對(duì)住宅的，關(guān)鍵要看暫停異地房貸這一條是否跟商業(yè)項(xiàng)目有關(guān)�！绷硪婚_(kāi)盤不久的酒店式公寓樓盤相關(guān)人士分析道。

　　來(lái)自銀行方面的消息則大致可以確認(rèn)，此番新政跟之前的信貸調(diào)控政策一樣只針對(duì)住宅市場(chǎng)，并不涉及商業(yè)地產(chǎn)�！靶聡�(guó)十條里已經(jīng)寫明調(diào)控對(duì)象為住房，也就是70年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅，跟商業(yè)用房沒(méi)有關(guān)系�！� 深圳發(fā)展銀行杭州分行零售信貸風(fēng)險(xiǎn)部主管杜志良語(yǔ)氣肯定地對(duì)記者表示。另一股份制銀行零售信貸部的負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，原則上來(lái)看，新國(guó)十條所指的應(yīng)該是住宅。

　　銀行方面大致確認(rèn) 新政無(wú)關(guān)商業(yè)地產(chǎn)

　　銀行細(xì)則還未落地，一些在售的商業(yè)項(xiàng)目反饋稱，新政對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入簽約程序的客戶基本不構(gòu)成影響，絕大多數(shù)客戶都希望能盡快把程序走掉，而從售樓部這幾天的現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，人氣也沒(méi)怎么受到影響，外地客戶還是照常來(lái)看房。

　　“新政出臺(tái)后，很多外地客戶趕來(lái)辦簽約手續(xù)，不少人都想先趕趕看，萬(wàn)一到時(shí)候新政有涉及又沒(méi)趕進(jìn)，那么也只能一次性付款。也有資金實(shí)力比較好的客戶怕麻煩，索性直接選擇一次性付款，像前天就有一位溫州客戶趕來(lái)杭州，一下子簽了四套，全部是一次性付清。”方正·360空間的馮經(jīng)理介紹說(shuō)，酒店式公寓的一大優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低，像360空間很多房源總價(jià)在100萬(wàn)元左右，這樣一筆資金現(xiàn)在在杭州已經(jīng)很難買到房子，不投樓市又找不到其他渠道，因此盡管新政打壓樓市意圖明顯，仍然沒(méi)什么客戶變卦退房。

　　而如果最終新政確認(rèn)如上述銀行人士所言跟商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)，那么，這對(duì)一向不溫不火的杭城商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)甚至是利好消息。一方面，住宅市場(chǎng)遭到了史上最嚴(yán)厲的棒打，調(diào)控程度猛過(guò)之前任何一次，另一方面，商業(yè)項(xiàng)目仍然沿用一貫以來(lái)的信貸門檻，完全沒(méi)有被新政殃及，而這一門檻目前已和住宅基本持平，原先的劣勢(shì)不復(fù)存在。因此，一些商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，接下去住宅市場(chǎng)的量縮價(jià)跌幾成定局，投資客的資金進(jìn)入住宅受限之余將會(huì)尋找另外的投資渠道，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)也是很可能的事情，由此雖然樓市整體大勢(shì)不妙，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在挑戰(zhàn)中也將迎來(lái)一些新的發(fā)展機(jī)會(huì)。于是，西城美墅、信雅達(dá)國(guó)際等多個(gè)樓盤紛紛準(zhǔn)備在近期推出商鋪或?qū)懽謽�，瞄�?zhǔn)了住宅空當(dāng)期內(nèi)投資客手中無(wú)處可去的資金。

　　多個(gè)商業(yè)樓盤逆市開(kāi)盤 看中被新政阻擊的游資

　　新政剛出之時(shí)，地產(chǎn)大佬潘石屹就在其博客上表示，“商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響”。在他看來(lái)，過(guò)去幾年商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)一直很少受到政策影響，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

　　和北京、上海等一線城市相比，杭州居高不下的住宅價(jià)格儼然早已躋身于一線城市行列，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟程度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如它們，“住商倒掛”現(xiàn)象一直存在。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展?jié)摿�。正如一位業(yè)內(nèi)人士半開(kāi)玩笑所說(shuō)的那樣，“雨水不能總下在一個(gè)地方。杭州住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多了，都快泛濫成災(zāi)了，而商業(yè)地產(chǎn)干旱很久了，也該下點(diǎn)雨了�！弊≌�泡沫被猛烈擠壓的當(dāng)下，正是商業(yè)地產(chǎn)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

　　“住宅受到打壓，一定會(huì)對(duì)商業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用。”長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資深人士謝成龍分析稱，一方面，房?jī)r(jià)下降購(gòu)房壓力減小了，老百姓的消費(fèi)欲望將更多地得到釋放，消費(fèi)增加了商業(yè)才會(huì)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報(bào)率才能得到提升；另一方面，基于相對(duì)穩(wěn)妥的樓市仍是大家的投資首選，因此投資客在手中資金沒(méi)少但又買不了住宅的前提下，很可能會(huì)考慮投資商業(yè)地產(chǎn)。而在商業(yè)地產(chǎn)的三大類型產(chǎn)品中，他最看好社區(qū)商鋪在這一輪樓市波動(dòng)中將獲得的機(jī)會(huì)。

　　贏商投資總經(jīng)理方芳則認(rèn)為，商鋪和寫字樓的投資人群相對(duì)固定，對(duì)投資專業(yè)度的要求也比較高，因此不太會(huì)受到新政的波及。但她同時(shí)提醒說(shuō)，住宅市場(chǎng)的冷卻必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)延伸效應(yīng)，受樓市整盤下行帶動(dòng)，購(gòu)房者對(duì)于樓市的預(yù)期和信心都將下挫，這也將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響。

　　住宅被打壓將促進(jìn)商業(yè) 但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言也是雙刃劍。(記者 陳賁)