上周中行宣布取消首套房7折優(yōu)惠的消息傳出，市場激起千層浪，近日記者走訪滬上多家銀行，發(fā)現(xiàn)首套7折依然在執(zhí)行，但提升貸款利率卻向市場釋放著緊縮銀根、加息等信號。與此同時，土地市場出現(xiàn)限價地，新房成交量遭遇腰斬等，對開發(fā)商的心態(tài)產(chǎn)生了重要影響，目前已經(jīng)有多個樓盤開始以調(diào)低開盤價或者優(yōu)惠促銷等方式進行調(diào)價。

　　金融政策

　　房貸緊縮進入倒計時

　　中國銀行北京總行近日表示將取消7折利率優(yōu)惠，經(jīng)過一周的觀察，中國銀行上海分行依然沒有執(zhí)行8.5折的利率，不僅如此，工商銀行、建設銀行、交通銀行等都紛紛表示目前首套房如果是普通住宅，依然可以有7折的優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠還會持續(xù)多久，工作人員都表示心里沒底。

　　目前建行的標準較為嚴格，要求首付滿足4成，可以享受7折利率，而工行、交行、農(nóng)行都表示，普通住宅，首付2成，利率可以享受7折，非普住宅首付3成，利率7-7.5折不等。某位銀行的工作人員透露，目前不僅對客戶，銀行對開發(fā)商的貸款都在收緊，“這是銀監(jiān)會的意思”。一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，房地產(chǎn)市場是嚴重依賴資金的，銀行的緊箍咒對個人貸款最多只是心理作用，如果對開發(fā)企業(yè)貸款的緊縮，那么給開發(fā)商拿地、開發(fā)都會造成壓力，屆時對市場帶來的影響會更明顯。

　　市場反應

　　降價引發(fā)“鯰魚效應”

　　寶山降價樓盤已經(jīng)從一個點向面呈現(xiàn)展開趨勢，位于顧村的保利葉上海1月中旬推出的公寓房單價僅1.6-1.8萬，相比12月份2萬元單價的房源，下跌了近4000元。與此同時，位于江楊北路的萬業(yè)紫辰，首付如果滿足5成，則可以享受97折的優(yōu)惠。

　　而嘉定江橋新開的幾個樓盤也呈現(xiàn)了低開的走勢，比如天際藍橋，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示嘉定房管(2010)預字0004號一批房源參考價格是2萬元，但其目前其對外報價是1.6萬元，雖然報價和網(wǎng)上顯示價格允許出現(xiàn)浮動，但是從天際藍橋以往開一次漲一次，2009年度漲幅高達百分百引領江橋樓盤價格的作風來看，其低價積累客戶后面不難折射出對市場的一種不確定心理。同區(qū)域的鹽湖新居從去年開始累計客戶，目前新一批房源的開盤價為1.5萬元，遠遠低于在售的嘉城等房源。

　　金豐易居周華燕表示目前開發(fā)商降價在業(yè)內(nèi)早已不是新鮮事了，很大程度是基于2010年的非樂觀判斷，希望借著前期的一輪的熱銷慣性，加緊完成銷量。但是這和2008年的促銷不同，目前僅停留在各個開發(fā)商的戰(zhàn)略以及營銷層面，是否會出現(xiàn)大面積的降價還要等到節(jié)后。

　　綠地云峰事業(yè)部沈胤昌也表示，項目的促銷幅度很有限，只是一個營銷手段而已，目前是個市場的淡季，因此很難判斷近期成交量的下滑是因為政策還是需求周期的原因，目前市場雙方的觀望態(tài)勢比較濃厚。

　　數(shù)據(jù)總結

　　樓市成交遭腰斬

　　不管這些明降暗降是出于怎樣的心理，但是目前市場成交量的持續(xù)下滑是一個不爭的事實，1月滬上樓市成交量更是遭遇腰斬。易居中國CRIC系統(tǒng)顯示,上海樓市1月份成交量為68.76萬平方米,環(huán)比下滑52%;平均成交價格為19545元/平方米,環(huán)比下滑3.2%。二手房更是成為重災區(qū)，據(jù)上海中原最新統(tǒng)計顯示，12月上海中原全市二手房成交套數(shù)較2009年12月份出現(xiàn)60%的下降，成交均價也是近來幾個月首次出現(xiàn)下跌，為21652元/平方米，環(huán)比下降1.7%。而1月份的成交數(shù)據(jù)至今沒有一家機構提供，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露是慘不忍睹，很多門店一個月成交不到3筆。

　　中原地產(chǎn)研究與咨詢部經(jīng)理馬冀表示，目前政策密集出臺，銀行利率取消釋放著貨幣緊縮的信號，加上之前一些優(yōu)惠措施的取消，因此市場受到?jīng)_擊在所難免，加上傳統(tǒng)淡季的因素，更是加劇了成交量的萎縮。一手房相比二手房樂觀，主要原因是開發(fā)商資金還比較充裕，如果成交持續(xù)低迷，不排除開發(fā)商還會有進一步的應對措施。

　　市場預測

　　大規(guī)模促銷或在節(jié)后

　　市場分析人士指出，現(xiàn)在是交易淡季，供需都在低位徘徊，銀行此時出臺相關細則，宛如冰天雪地里的一盆冷水，對于市場的波及力度不會很大，具體對樓市的影響也還未顯現(xiàn)。

　　然而，對于購房者來說，投資性購房應該是首當其沖，但此次銀行房貸新細則只是其一。打壓樓市投資投機，這一點在政府今年相關調(diào)控政策中已經(jīng)非常明確。審批過程更加嚴格、首付要求提高、利率優(yōu)惠調(diào)整到8.5折，這都增加了投資性購房的購買門檻和購買成本，并且對投資型購房者也會產(chǎn)生心理上的壓力。值得注意的是，新的房貸細則出臺更多地會對二套房尤其是改善型購房者造成實際影響，貸款利率優(yōu)惠減少和對首付比例加高門檻，這都會增加這部分改善型購房者的購房負擔，尤其是在房價上漲之后，一部分購房者可能會無力承擔而取消或推遲換房計劃。不過，銀行房貸細則調(diào)整對于首次購房者不會有太多影響。

　　奧林匹克花園銷售經(jīng)理李侃表示，1月份市場成交萎縮和去年同期相比已經(jīng)十分樂觀，目前開發(fā)商主要關注到目前還是一個淡季，不會輕易做出應對。最早等節(jié)后，如果出了市場淡季，而成交依然萎縮，那么就說明這是政策效應的體現(xiàn)，屆時或許開發(fā)商會做出一部分的讓利。但復旦大學教授華偉認為，房地產(chǎn)也一頭帶動投資，一頭拉動消費，對于國民經(jīng)濟起到華山一條路的作用，在中國還沒有完全走出全球金融海嘯的情況下，房地產(chǎn)發(fā)展被遏制是不可能的，2010年房地產(chǎn)的生命力還很強，即使出現(xiàn)小幅波動，不足以出現(xiàn)整個市場的大幅度下調(diào)。