參與互動(dòng)(0)“國(guó)四條”！“國(guó)十一條”！上調(diào)存款準(zhǔn)備金率！中央三道令箭連發(fā)，緊縮信號(hào)咄咄逼人。房產(chǎn)開發(fā)商們?cè)谶@個(gè)冬日里度感受到了逼人的寒意。在經(jīng)歷了2009年大手筆拿地之后，隨著管理層對(duì)房企融資閘門的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力再度顯現(xiàn)。
“去年房地產(chǎn)開發(fā)商的感覺特別好，可能會(huì)產(chǎn)生不缺錢的假象。今年國(guó)家調(diào)控方向一轉(zhuǎn)，去年以來大量拿地的企業(yè)，特別是靠和金融機(jī)構(gòu)合作、從銀行貸款的企業(yè)今年會(huì)感覺比較大的資金壓力�！比珖�(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、建銀精瑞資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)李曉東表示。作為資金密集型行業(yè)，充裕的資金無疑是房企賴以生存和發(fā)展的生命線，隨著央行日前上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貨幣政策收緊的預(yù)期日趨強(qiáng)烈，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)在今年二季度房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。
繃緊的資金鏈
新年伊始，在港交所上市的綠城中國(guó)的一則公告再度引起了人們對(duì)這家以激進(jìn)著稱的房企的關(guān)注：根據(jù)這則公告，綠城中國(guó)于2009年12月31日與平安信托訂立協(xié)議，綠城通過向浙江報(bào)業(yè)項(xiàng)目公司注資3億人民幣方式，收購(gòu)該項(xiàng)目公司75%直接股權(quán)。注資后，以2億元將項(xiàng)目公司五成股權(quán)售予平安信托。待達(dá)成若干條件后，會(huì)透過若干銀行向項(xiàng)目公司提供合計(jì)13億元的委托貸款，并向平安信托轉(zhuǎn)讓委托貸款。出售完成后，綠城將實(shí)際控制項(xiàng)目公司五成股權(quán)，其余五成由平安信托持有。
綠城集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在上述融資安排中，若干銀行向項(xiàng)目公司提供的合計(jì)13億元的委托貸款是由綠城安排的，而平安信托將通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)式購(gòu)買這筆委托貸款�！斑@實(shí)際上是一種直接融資的方式�！边@位負(fù)責(zé)人表示�！艾F(xiàn)在一塊地動(dòng)輒就要幾十億元，僅靠上市融資和銀行貸款是沒有辦法滿足房企的資金需求的�！�
在眾多高價(jià)拿地的房企中，綠城集團(tuán)是最為激進(jìn)的一個(gè)。2008年公司年報(bào)顯示，綠城資本負(fù)債率已高達(dá)140.1%，在如此高的資本負(fù)債率之下，綠城集團(tuán)在2009年依然進(jìn)行快速擴(kuò)張，在浙江省內(nèi)外大幅拿地。有數(shù)據(jù)顯示，綠城集團(tuán)在2009年7月至10月初，買地花費(fèi)高達(dá)210億元。而本報(bào)記者根據(jù)綠城集團(tuán)網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2009年10-11月，綠城通過招拍掛等方式，取得杭州、合肥、舟山、麗水、臺(tái)州等多幅土地，耗資近95億元。去年全年綠城集團(tuán)通過招拍掛及合并收購(gòu)股權(quán)等方式新增項(xiàng)目33個(gè)，新增土地面積為406萬平方米，總建筑面達(dá)到781萬平方米。
在如此大規(guī)模拿地之后，綠城集團(tuán)融資需求迫切，除了通過銀行渠道之外，綠城集團(tuán)開始開辟其他融資渠道：2009年9月10日，綠城集團(tuán)與平安信托簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議平安信托將對(duì)綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開投資，有望在未來三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)150億的信托資金投資規(guī)模。按照雙方的合作框架協(xié)議，平安信托將通過信托的第三方資產(chǎn)管理平臺(tái)，針對(duì)合作的每個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具體的股權(quán)信托計(jì)劃，和綠城集團(tuán)一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目以及城市綜合體項(xiàng)目。
實(shí)際上，不僅綠城集團(tuán)，進(jìn)入2010年，大部分房企都有強(qiáng)烈的融資需求。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前滬深兩市提出過再融資計(jì)劃但尚未通過審批的房企有41家，涉及金額達(dá)862億。具體來看，蘇寧環(huán)球等33家上市房企擬增發(fā)融資687億(已剔除以資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)增發(fā)的情況)，其中金額最高者為萬科與招商地產(chǎn)，前者擬公開增發(fā)募資112億、后者定向增發(fā)募資56億。此外建發(fā)股份、冠城大通與中糧地產(chǎn)擬配股融資81億；而首開股份、渝開發(fā)、浦東金橋等4家擬發(fā)行公司債融資65億。另有棲霞建設(shè)、嘉寶集團(tuán)、福星股份等3家企業(yè)擬發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資30億。
“沒有不缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)的行業(yè)特性決定了房企只要發(fā)展，就必須有資金支持�！崩顣詵|表示。由于去年貨幣政策比較寬松，金融機(jī)構(gòu)也有放款沖動(dòng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)感覺特別好，可能會(huì)產(chǎn)生不缺錢的假象。但隨著近期國(guó)家調(diào)控的轉(zhuǎn)向，去年以來大量拿地的企業(yè)，特別是靠和金融機(jī)構(gòu)合作、從銀行大量貸款的企業(yè)今年將會(huì)感覺比較大的資金壓力。
李曉東告訴記者，據(jù)他們了解，目前民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)融資需求更強(qiáng)烈，而央企由于有大的銀行貸款的支持，在短期內(nèi)影響不大，此外每年的一季度都是銀行集中放款的時(shí)間，因此一季度也會(huì)相對(duì)寬松，而真正的緊張應(yīng)該出現(xiàn)在二季度以后。民營(yíng)開發(fā)商和中小企業(yè)資金緊張的局面將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響，原因主要在于：雖然近幾年央企在房地產(chǎn)行業(yè)取得了較大發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)為主，根據(jù)建銀精瑞的統(tǒng)計(jì)，目前大型央企和國(guó)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)份額僅在20%左右。
融資閘門漸閉
正當(dāng)房企準(zhǔn)備大舉融資之時(shí)，政府管理部門出于對(duì)高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，開始收緊房企融資的閘門。根據(jù)本報(bào)此前報(bào)道，自去年9月起，證監(jiān)會(huì)聯(lián)手國(guó)土資源部嚴(yán)把房企融資審核關(guān)。據(jù)悉目前國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，核查內(nèi)容包括項(xiàng)目涉及土地的農(nóng)用地核用和征收、土地使用權(quán)取得、土地出讓合同履行、國(guó)有土地使用證取得、動(dòng)工和開發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓等情況。
與此同時(shí)，房企融資的另一個(gè)重要渠道——銀行貸款也正遭遇調(diào)控。在前不久公布的“國(guó)十一條”中，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)出了明確的調(diào)控信號(hào)：指出要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。此外還要求人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。通知還要求進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。
“政策的著眼點(diǎn)是控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，防止資產(chǎn)泡沫，政策出臺(tái)很及時(shí)，針對(duì)性很強(qiáng)，在手段上有節(jié)制，既調(diào)控又要防止對(duì)行業(yè)過快的打擊�！崩顣詵|表示。他認(rèn)為，政策的出臺(tái)主要由于去年以來，不少央企天價(jià)拿地，而這樣天價(jià)的拿地將來出來的產(chǎn)品可能會(huì)有泡沫，因此政府及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資金供給進(jìn)行適度控制。
這項(xiàng)政策使銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加謹(jǐn)慎起來，“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款我們一直比較謹(jǐn)慎，一般會(huì)選擇比較知名的開發(fā)商，項(xiàng)目性的我們一般不會(huì)參與。”深發(fā)展上海分行一位負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。據(jù)了解，近幾年以來，深發(fā)展一直壓縮在上海地區(qū)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，目前房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)由前幾年的30%降至8%，這位負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)貸款占比在10%左右是一個(gè)比較合適的比例，上下波動(dòng)區(qū)間大概是5%，也就是說15%也是比較安全的，但是超過30%就比較危險(xiǎn)。
由于去年以來過快上漲的房?jī)r(jià)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)正在提高，“我們覺得必須要謹(jǐn)慎，不論是開發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，特別是今年的上漲幅度太大，漲速太快，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)異于其它市場(chǎng)，調(diào)整來臨后，流動(dòng)性會(huì)變得非常之差，根本找不到接盤的人�！鄙鲜錾畎l(fā)展上海分行負(fù)責(zé)人表示。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，民營(yíng)房企和中小房企受到的影響首當(dāng)其沖，“作為銀行業(yè)內(nèi)的一種共識(shí)，包括四大國(guó)有銀行、股份制商業(yè)銀行，在房地產(chǎn)信貸指數(shù)上面都有一些標(biāo)準(zhǔn)，基本上都會(huì)選擇當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模實(shí)力的開發(fā)商和地段占優(yōu)的項(xiàng)目。對(duì)于一些中小開發(fā)商，項(xiàng)目公司型的開發(fā)商，基本上貸款都來自當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性小銀行，或者農(nóng)信社，這種中小開發(fā)商很難進(jìn)到主流銀行的服務(wù)渠道里�！逼职l(fā)銀行福州分行一位負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。
“地王”憂思
2009年是地王頻出的一年，天價(jià)“地王”現(xiàn)象在北京、上海、廣州、杭州等熱門城市不斷上演，土地價(jià)格被不斷刷新。僅以上海為例，從2009年7月起，地王紀(jì)錄幾乎每月就被刷新一次。
2009年7月23日，金地集團(tuán)以30.48億元的總價(jià)、近14500元/平方米的樓板價(jià)拿下上海青浦趙巷10號(hào)居住用地，成為上海2009年的新“地王”。這一紀(jì)錄僅僅保持了35天：8月27日，華潤(rùn)置地拍下南翔兩塊地，價(jià)格為35.22億元，地塊的價(jià)格和出讓面積均超過了“趙巷地王”。
9月是地王頻出的一月：9月10日，中海地產(chǎn)拍得長(zhǎng)風(fēng)地塊，價(jià)格為70.06億元，華潤(rùn)置地創(chuàng)下的地王新紀(jì)錄僅僅保持了14天。9月17日，海航集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別拍得黃浦江沿線兩幅地塊，價(jià)格為18.24億元、30.05億元，創(chuàng)下“單價(jià)地王”。 9月30日，綠地集團(tuán)拍得龍華地塊，價(jià)格為72.45億元，再次刷新上�！暗赝酢奔o(jì)錄。
直到2009年的最后幾天，上海的地王紀(jì)錄仍然被繼續(xù)刷新。2009年12月23日，中國(guó)建筑的全資子公司中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司，以37.2億元總價(jià)拿下了上海新江灣城C6地塊，該地塊也是上海第一幅單價(jià)超過3萬元/平方米的住宅土地，樓板價(jià)格32484元/平方米，C6地塊也成了中國(guó)單價(jià)最貴宅地。
“土地是稀缺資源，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展就必須要有足夠的土地儲(chǔ)備，誰掌握了土地誰就掌握了主動(dòng)權(quán)�！睂�(duì)于房企如此瘋狂拿地，一家國(guó)內(nèi)大型房企的總裁在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。“現(xiàn)在看來，這些地王的總價(jià)或單價(jià)可能很高，但往后走它可能會(huì)更高�！倍绱烁叩臉前鍍r(jià)，造出的房子已經(jīng)遠(yuǎn)非一般消費(fèi)者所能承受，這位房企總裁表示，目前中國(guó)的高端樓盤還有很大的發(fā)展空間，只要做出品質(zhì)，不用擔(dān)心房屋未來的銷售。
與房產(chǎn)開發(fā)商的樂觀相比，無論是業(yè)界專家還是銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)“地王”的憂慮更甚�！霸谑袌�(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，價(jià)格是由供求決定的，而不是由成本決定的，前幾年已經(jīng)有這樣的教訓(xùn)了。”李曉東表示，“我們?cè)谧鲰?xiàng)目的過程中有三不原則：對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過快的地區(qū)、拿地成本過高的項(xiàng)目和涉及拆遷的項(xiàng)目不做�！�
而銀行對(duì)高地價(jià)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)早有前車之鑒。“銀行和開發(fā)商之間本身就是一種不對(duì)稱關(guān)系，開發(fā)商不可能追求樓盤的利潤(rùn)達(dá)到50%或者更高，開發(fā)商在業(yè)界有一套評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，如果它認(rèn)為收益略高于風(fēng)險(xiǎn)，它都可能去做，但是銀行不會(huì)，銀行對(duì)于地王項(xiàng)目還是非常謹(jǐn)慎的。”廣發(fā)銀行上海分行一位副行長(zhǎng)向本報(bào)記者表示。
浦發(fā)銀行福州分行一位負(fù)責(zé)人則告訴本報(bào)記者，房企不計(jì)成本大量拿地蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險(xiǎn)，由于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)不是一兩年就能完成和變現(xiàn)的，通常需要2—3年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，在目前政策變化預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，企業(yè)未來的盈利情況很難預(yù)測(cè)�！拔覀兡壳澳芸辞宓闹皇窃诮衲晟习肽攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有大的變化，但是一兩年之后則很難講。包括物業(yè)稅未來推出的預(yù)期，對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)帶來很大影響，在開發(fā)周期2-3年的情況下，風(fēng)險(xiǎn)是肯定存在的�！边@位負(fù)責(zé)人表示。
事實(shí)上由于不計(jì)成本拿地，最終無力開發(fā)而被收回土地的“地王”已屢見不鮮：據(jù)媒體報(bào)道，就在本月初，廣州市國(guó)土局收回廣州天河地王——員村絹麻廠地塊，該地塊在2008年1月，由國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)以41億元的天價(jià)競(jìng)得，同時(shí)被收回的，還有該地塊1.3億元的保證金。
“地王的誕生往往標(biāo)志著房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)向下的拐點(diǎn)，一些行業(yè)的周期變化往往伴隨著標(biāo)志性事件。”上述深發(fā)展上海分行一位負(fù)責(zé)人表示。有銀行業(yè)人士認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，后繼的政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。“目前的調(diào)控政策沒有實(shí)質(zhì)性的東西，雖然也有諸如增加供給等新內(nèi)容，但是對(duì)原來的政策矯正的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)所能起到的作用也比較有限，對(duì)于具體的信貸政策會(huì)有所預(yù)期。”一國(guó)有銀行負(fù)責(zé)人表示。
房企多面突圍
“房企融資除了傳統(tǒng)的銀行渠道和上市融資之外，還有很多其他的渠道，比如信托、房地產(chǎn)股權(quán)基金等，今年我們將會(huì)拓展信托、房地產(chǎn)股權(quán)基金等融資渠道�！蹦炒笮蜕鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)一位高管向本報(bào)記者表示。
每當(dāng)銀根收緊之時(shí)，信托便成為房地產(chǎn)企業(yè)的“救命稻草”。今年初，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行的局面又在重新上演。根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，在2009年的第一個(gè)工作周(1月4日-1月10日)，就有10款信托產(chǎn)品投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，超過了當(dāng)周發(fā)行信托計(jì)劃的1/3�！白罱貏e忙，來找我們的房地產(chǎn)企業(yè)特別多�！鄙虾Ｒ患倚磐泄拘磐袠I(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者。
與往年不同，今年在與信托公司合作發(fā)行信托計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅有民營(yíng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開始未雨綢繆，與信托公司商討未來發(fā)行信托計(jì)劃融資事宜。去年以來，金地集團(tuán)、綠地集團(tuán)兩家大型房企先后與平安信托簽定合作協(xié)議，通過信托的第三方資產(chǎn)管理平臺(tái)融資�！拔覀兿Ｍ推桨残磐幸黄鹪诜康禺a(chǎn)金融方面做一些創(chuàng)新，上述公告的方案只是創(chuàng)新方式的一種，以后你將會(huì)陸續(xù)看到我們其他的創(chuàng)新方式�！鄙鲜鼍G城集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，最近幾年在信托公司的資金運(yùn)用中，房地產(chǎn)行業(yè)的比例一直在呈逐年上升趨勢(shì)，并已經(jīng)成為信托公司投入最大的領(lǐng)域。“房地產(chǎn)的投資比其他證券類的投資更加穩(wěn)健，信托也越來越成為房地產(chǎn)直接融資一個(gè)很好的渠道�！崩顣詵|表示。不過由于信托公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)也受到監(jiān)管部門的嚴(yán)格監(jiān)控，去年以來，針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)也多次對(duì)信托公司警示，并出臺(tái)了相關(guān)約束性規(guī)定。因此，目前信托公司對(duì)于開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也顯得非常謹(jǐn)慎。
與上述大型上市房企高管觀點(diǎn)一致，李曉東也認(rèn)為未來房企將越來越借助其他融資渠道，隨著民間的直接融資越來越活躍，未來國(guó)內(nèi)人民幣基金會(huì)有比較快的發(fā)展，無論是通過信托渠道還是采用有限合伙的基金在將來都會(huì)有比較快速的發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)必將成為這些基金一個(gè)很重要的投資方向。而房地產(chǎn)基金可以降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴，使普通老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)的利益，另外還可以降低開發(fā)商的資金杠桿，分散金融機(jī)構(gòu)特別是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。不過他同時(shí)指出，房地產(chǎn)基金也會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)判斷，比較謹(jǐn)慎的投資，由于股權(quán)基金并不追逐利潤(rùn)的最大化，因此會(huì)在利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)之間尋找平衡點(diǎn)，選擇支持成本比較合理的項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)和他們自有資金的投資比例，也有謹(jǐn)慎的要求。
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