日前由中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心三方發(fā)布的“2009年度中國(guó)房企銷(xiāo)售排行榜”顯示，SOHO中國(guó)以105億元位居北京房企銷(xiāo)售前三甲。但是，和這個(gè)消息幾乎同時(shí)出現(xiàn)的不是地產(chǎn)商與散售接盤(pán)者的雙贏，而是商業(yè)地產(chǎn)散售典型——SOHO尚都租戶(hù)的慘淡經(jīng)營(yíng)。據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家透露，商業(yè)地產(chǎn)散售成功幾率很小，超過(guò)九成的散售商鋪經(jīng)營(yíng)不善，難以為繼。

　　“分租”減壓 租戶(hù)勉強(qiáng)維持

　　SOHO尚都位于繁華的東大橋地區(qū)，大廈黑白相間酷酷的“格子紋”是SOHO系建筑特有的風(fēng)格，醒目而新潮。元旦和春節(jié)之間是各個(gè)商場(chǎng)生意最火熱的時(shí)候，但記者走進(jìn)SOHO尚都的時(shí)候，卻是一派冷清的場(chǎng)景。

　　和別的商場(chǎng)滿(mǎn)目打折的信息不同，SOHO尚都招租、招聘的信息挺多。記者走進(jìn)一個(gè)掛出“分租”牌子的小店，店主指著一個(gè)出售手工藝品的攤位告訴記者，攤主不打算在這里經(jīng)營(yíng)了，要把這個(gè)位置轉(zhuǎn)出去，每月3000元。“這個(gè)店面我每月租金一萬(wàn)八，壓力太大了，分租出去減輕一下壓力�！钡曛鬟呎f(shuō)邊指給記者看，“那邊那個(gè)攤位也是分租的，生意還不錯(cuò)，有時(shí)一天能賣(mài)上三五百元�！庇浾叽炙懔艘幌�，“生意不錯(cuò)”也只是意味著勉強(qiáng)維持。

　　SOHO尚都不少店面都空著，有的里面還遺留著餐飲業(yè)使用的吧臺(tái)，或者一些辦公桌，也有的根本是毛坯房，顯然從2007年大廈落成以來(lái)一直空置。一家經(jīng)營(yíng)家具的商家告訴記者，自己搬過(guò)來(lái)一年了，全靠老客戶(hù)關(guān)照。

　　“尚都商鋪的換手率非常高，特別是餐飲業(yè)差不多一個(gè)季度就換一個(gè)租戶(hù)�！盨OHO尚都一層的一家房屋中介公司業(yè)務(wù)員說(shuō)。

　　升值太慢 “以房養(yǎng)房”成空

　　SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都冠名“SOHO”，除了前門(mén)項(xiàng)目，SOHO系商業(yè)地產(chǎn)均為散售，而SOHO系物業(yè)的銷(xiāo)售一向很好，潘石屹和他的團(tuán)隊(duì)不斷創(chuàng)造著銷(xiāo)售神話(huà)。但是，散售接盤(pán)的小業(yè)主卻不滿(mǎn)SOHO系物業(yè)升值慢、租金低。

　　一街之隔的SOHO尚都和朝外SOHO，商鋪都十分冷清�！啊�以房養(yǎng)房’根本實(shí)現(xiàn)不了�！盨OHO尚都一位業(yè)主抱怨，買(mǎi)房的時(shí)候售樓小姐說(shuō)租金每月每平方米30美元到50美元，按揭客戶(hù)“以房養(yǎng)房”沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)在每平方米租金只有3元人民幣，而且很多時(shí)間還是空置，租出去的房子收租金也十分困難，房子是2008年以每平方米3萬(wàn)元買(mǎi)的，現(xiàn)在每月房貸一萬(wàn)出頭，租金卻只能收上來(lái)六七千元。

　　那位房屋中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者，去年尚都有套房子以每平方米5萬(wàn)元成交，但現(xiàn)在這里的寫(xiě)字樓每平方米3萬(wàn)元到3.5萬(wàn)元就可以成交，商鋪也只能賣(mài)到每平方米4萬(wàn)元。不過(guò)盡管有很多業(yè)主不滿(mǎn)，但掛單出售的房源卻很少。

　　業(yè)態(tài)混亂 散售多不成功

　　對(duì)于SOHO尚都的人氣冷清，潘石屹有個(gè)書(shū)面說(shuō)明：比較成熟的城市和區(qū)域最繁華的商業(yè)街區(qū)無(wú)一不是分散的產(chǎn)權(quán)(即產(chǎn)權(quán)散售)，如果將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，用每一個(gè)商家的智慧和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的模式會(huì)比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。

　　但是，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的看法卻不像老潘這樣樂(lè)觀�！伴_(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)散售，資金可以迅速回籠，而產(chǎn)權(quán)持有的資金成本相對(duì)要大得多�！盌TZ戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬認(rèn)為，購(gòu)物中心是最不適合散售的，其次是綜合業(yè)態(tài)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相對(duì)要好一些。在國(guó)際市場(chǎng)上，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)持有占絕大多數(shù)，而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)散售的不少，但在北京地區(qū)，經(jīng)營(yíng)比較好的大型商場(chǎng)鮮有產(chǎn)權(quán)散售的。

　　“國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)散售成功的例子非常少，超過(guò)九成的散售都經(jīng)營(yíng)不善，難以為繼�！睆埣淫i說(shuō)，商鋪產(chǎn)權(quán)散售導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散，每一個(gè)小業(yè)主當(dāng)然都追求高租金的客戶(hù)，“各自為政”的結(jié)果導(dǎo)致商場(chǎng)整體布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，消費(fèi)者希望在商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的吃、穿、用一站式服務(wù)無(wú)法滿(mǎn)足。

　　產(chǎn)權(quán)散售的商業(yè)地產(chǎn)是否有可能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃和管理呢？“很難，”張家鵬搖搖頭，“為了盡快將房子銷(xiāo)售出去，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中很難對(duì)客戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行限定，而房子交用以后由于產(chǎn)權(quán)分散，更難以找到將小業(yè)主的利益統(tǒng)一起來(lái)的辦法�！�