昨日，上證指數(shù)在海外股市上揚(yáng)等利好消息帶動(dòng)下輕松躍過10日均線，個(gè)股普漲現(xiàn)象得以延續(xù)，終盤上證指數(shù)收在3269.75點(diǎn)，K線形成中陽線，至此上證指數(shù)日K線已走出三連陽，且將6根均線再一次踩在腳下。滬深兩市成交額略有放大，滬市成交額2069億元，深市成交額1349.01億元，成交額連續(xù)2日增長超過5%，近日來成交額的有效放大給市場多方增加了信心。

　　值得注意的是房地產(chǎn)股在昨日市場徘徊不定之時(shí)異軍突起，引領(lǐng)A股走出快速上揚(yáng)走勢，全日房產(chǎn)類上市公司加權(quán)平均上漲2.45%，排在32類行業(yè)漲幅第二位。有業(yè)內(nèi)分析人士表示，房地產(chǎn)股的上揚(yáng)源于房地產(chǎn)銷售業(yè)績的增長，9月和10月地產(chǎn)成交量的轉(zhuǎn)暖讓投資者對(duì)未來地產(chǎn)股充滿期待。他表示今后乃至2010年上半年房地產(chǎn)股不會(huì)出現(xiàn)大起大落，表現(xiàn)應(yīng)該相對(duì)平穩(wěn)。投資者應(yīng)該從四條思路入手選擇房地產(chǎn)類股票。第一、從一二線地產(chǎn)股中挑選具備價(jià)值低估的個(gè)股；第二、從三四線地產(chǎn)股或是轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股中尋找具備高成長性的個(gè)股；第三、通過主題性投資機(jī)會(huì)尋找個(gè)股，比如今年批準(zhǔn)的9個(gè)區(qū)域規(guī)劃等；四、估值相對(duì)便宜，且未來具備潛在擴(kuò)張能力的公司。

　　銷售略超市場預(yù)期

　　住宅地產(chǎn)今年9月和10月收益頗豐，全國商品住宅分別銷售8187萬平米和7302萬平米，同比分別增長58.6%和84.2%，環(huán)比分別增長17.2%和-10.8%。今年9月和10月的成交量是歷史上最好的9月和10月，而且僅次于今年6月，稱得上是金九銀十。

　　商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭明顯。相對(duì)于前幾個(gè)季度租金下跌的主旋律，今年三季度商業(yè)地產(chǎn)租金有明顯改善。在CBRE監(jiān)測的15個(gè)大城市中，一半以上城市的租金實(shí)現(xiàn)上漲。這說明隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回暖，商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭明顯。

　　根據(jù)安信證券對(duì)19個(gè)國內(nèi)重點(diǎn)城市的跟蹤數(shù)據(jù)來看，11月份整體的成交量與10月份相比上升了6.09%，10月、11月成交呈現(xiàn)逐月上升態(tài)勢，此前市場認(rèn)為10月以后市場成交環(huán)比持平，可見實(shí)際情況好于市場預(yù)期。

　　從數(shù)量上看，在19個(gè)主要城市中，13個(gè)環(huán)比上升，6個(gè)環(huán)比下降，環(huán)比上升的城市個(gè)數(shù)也遠(yuǎn)多于下降的。在政策不出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折的前提下，12月銷售應(yīng)依然能夠保持慣性平穩(wěn)增長態(tài)勢，明年1季度隨著信貸總規(guī)模的擴(kuò)張，房貸額度也將同步放大，其對(duì)地產(chǎn)成交量的刺激不言而喻。

　　擴(kuò)張性政策有望延續(xù)

　　信貸大量投放和實(shí)際利率的下降，提升了居民購買力，今年房地產(chǎn)銷售中，杠桿比例明顯加大。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和出口逐步復(fù)蘇，通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)預(yù)期收益率提升，尤其對(duì)投資性需求有著明顯推動(dòng)。

　　2009年，在真實(shí)需求存在的前提下，擴(kuò)張性貨幣政策和財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的快速回升，起到了重要作用，體現(xiàn)在購買力和預(yù)期收益率提升兩個(gè)方面。

　　2010年銷售仍將保持正增長需求仍然旺盛。從“量”上說，2009年銷售的高增長并未透支未來需求，2006-2009年銷售面積復(fù)合增長率僅為15%；且短期來看，由于政府出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的需求，舊城改造和城市基建投資的力度仍然很強(qiáng)，短期潛在增速仍然是高于長期均衡水平的。

　　2009年銷售高增長并未透支未來，2010年潛在需求仍然旺盛。在潛在需求仍然存在的情況下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和貨幣政策變化對(duì)居民購買力及預(yù)期的影響，是判斷2010年房地產(chǎn)銷售增長與否的關(guān)鍵。

　　對(duì)于未來政策的變化，申銀萬國認(rèn)為短期仍然是“維持”的局面。從中央層面來說，短期內(nèi)對(duì)私人投資仍然缺乏信心，導(dǎo)致其不會(huì)立刻明令暫停優(yōu)惠政策；從地方層面來說，財(cái)政壓力使地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴仍然很大甚至有所增強(qiáng)，在中央不明確表態(tài)的背景下，更傾向于保持現(xiàn)有政策；另外，即便財(cái)政稅收政策實(shí)質(zhì)性收緊，對(duì)提高購房成本仍然較為有限，并不會(huì)改變行業(yè)運(yùn)行的趨勢。

　　中長期看，優(yōu)惠政策退出是必然趨勢；但其前提是經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的正循環(huán)作用將逐步體現(xiàn)，抵消政策退出的影響。

　　盈利能力進(jìn)入上升通道

　　自08年中期以來開發(fā)商緊張的資金狀況已經(jīng)不復(fù)存在，影響開發(fā)商資金狀況的三個(gè)主要因素：銷售回款，銀行貸款，資本市場融資。隨著國家一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策出臺(tái)，其中包括按揭貸款和購房稅費(fèi)上的優(yōu)惠，帶來了房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)恢復(fù)，企業(yè)銷售回款大幅增加，而前10個(gè)月超過9萬億的信貸投放也大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款的難度，股市的大幅上漲則為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更方便的資本市場融資渠道。這些為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了充裕的現(xiàn)金流，開發(fā)商資金狀態(tài)明顯好轉(zhuǎn)，而房地產(chǎn)價(jià)格的提升也相應(yīng)將帶來了盈利能力的上升。

　　從上市開發(fā)類地產(chǎn)公司情況看，其資金狀況(包括負(fù)債率、現(xiàn)金、等)處在歷史最好水平，盈利能力處于上升趨勢中。

　　機(jī)構(gòu)看好未來房地產(chǎn)發(fā)展

　　興業(yè)證券對(duì)地產(chǎn)板塊短期走勢相對(duì)謹(jǐn)慎。但在經(jīng)濟(jì)周期和通脹周期的底部，在財(cái)富分配方式和投資取向沒有變化，在政策中性和略低于歷史平均估值的情況下，興業(yè)證券仍然維持對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的“推薦”評(píng)級(jí)。在經(jīng)濟(jì)回暖和財(cái)富積累的大周期下，雖然短期的政策的收緊將會(huì)帶來一定的壓力，但不會(huì)改變行業(yè)持續(xù)上行的趨勢。

　　廣發(fā)證券表示精選個(gè)股是投資策略的首選，他們推薦投資者關(guān)注金地集團(tuán)、中天城投、榮盛發(fā)展、福星股份以及中國國貿(mào)。

　　安信證券維持房地產(chǎn)行業(yè)“領(lǐng)先大市—A”的投資評(píng)級(jí)。提醒投資者對(duì)開發(fā)類和商業(yè)地產(chǎn)類兩大投資主線進(jìn)行關(guān)注。并重點(diǎn)關(guān)注中、小盤地產(chǎn)股的基礎(chǔ)上，增持一、二線的中、大市值地產(chǎn)公司。

　　申銀萬國提出城市發(fā)展和改造加速帶來區(qū)域房地產(chǎn)市場機(jī)遇，對(duì)優(yōu)選區(qū)競爭優(yōu)勢明顯的公司，預(yù)收賬款最為豐厚，業(yè)績確定性相當(dāng)高，估值相對(duì)便宜，且未來具備潛在擴(kuò)張能力的公司，以及業(yè)績增速較快，成長性較前期有所提高的三類公司進(jìn)行關(guān)注，重點(diǎn)推薦萬科、保利、華僑城、福星股份、冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)。