上周時(shí)間，隨著大盤轉(zhuǎn)暖，久已沉寂的地產(chǎn)板塊出現(xiàn)集體走高態(tài)勢(shì)。無論宏觀調(diào)控政策如何，僅從前三季度報(bào)表來看，地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。

　　盈利數(shù)據(jù)變化不一致

　　部分企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯，其中行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科A的前三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了30%，達(dá)到了30億元；金地集團(tuán)的前三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)19%，達(dá)到2.9億元；棲霞建設(shè)的前三季度凈利潤(rùn)同比增加了10%，達(dá)到1.6億元。

　　部分企業(yè)利潤(rùn)數(shù)據(jù)依然不佳，其中的冠城大通前三季度凈利潤(rùn)同比減少了14%，為1.54億元；綠景地產(chǎn)的前三季度凈利潤(rùn)同比減少了67%，僅為2634萬元；香江控股的前三季度凈利潤(rùn)同比減少了17.8%，為7294萬元。

　　而縱觀企業(yè)的實(shí)際盈利能力數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)雜亂無章狀態(tài)，變化方向與業(yè)績(jī)并非完全一致。少數(shù)企業(yè)變化向好，盈利能力提高。其中，萬科的凈利率由去年的11.7%增加到12.4%；香江控股的凈利潤(rùn)率由去年同期的13.8%增長(zhǎng)到目前的19.4%。而多數(shù)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)速度不如成本增長(zhǎng)速度，金地集團(tuán)雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，前三季度凈利率卻由原來的73.3%減少到69.5%；招商地產(chǎn)前三季度凈利率從去年的20%減少到目前的18%。

　　而代表公司綜合管理能力的凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)，也并沒有跟隨業(yè)績(jī)同方向變化。比如香江控股，其三季度業(yè)績(jī)減少，但其凈資產(chǎn)收益率也維持在6%的水平，證明凈資產(chǎn)規(guī)模有所縮水，發(fā)生了與凈利潤(rùn)同比例的減少變化。保利地產(chǎn)2009年大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，利潤(rùn)增長(zhǎng)速度趕不上資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，前三季度凈資產(chǎn)收益率由去年的9.7%減少到了目前的7.7%。

　　四季度業(yè)績(jī)存不確定性

　　除此之外，地產(chǎn)板塊的三季度環(huán)比數(shù)據(jù)也不一而足。其中，保利地產(chǎn)的二季度增長(zhǎng)速度明顯快于三季度，三季度凈利潤(rùn)環(huán)比數(shù)據(jù)為-63%。綠景地產(chǎn)與之相比，剛好相反，雖然業(yè)績(jī)同比減少，但上半年在盈利臨界點(diǎn)上掙扎，三季度反而小有收益，三季度環(huán)比數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了150%。

　　綜合上述，地產(chǎn)板塊幾乎只有萬科前三季度的業(yè)績(jī)、盈利能力、環(huán)比數(shù)據(jù)均在提高。招商地產(chǎn)與金地集團(tuán)業(yè)績(jī)雖然提高，盈利能力卻在下降；保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)與盈利能力雖在提高，凈資產(chǎn)收益率與環(huán)比數(shù)據(jù)卻在降低；香江控股的盈利能力雖變化不大，但業(yè)績(jī)減少明顯；棲霞建設(shè)業(yè)績(jī)雖然提高，凈利率卻在減少。

　　投資建議

　　中長(zhǎng)線投資

　　價(jià)值要看年報(bào)

　　萬聯(lián)證券的黃曉坤認(rèn)為，作為A股市場(chǎng)的龍頭板塊，地產(chǎn)板塊的三季度業(yè)績(jī)只能用差強(qiáng)人意來解釋，受政策調(diào)控、供求矛盾、成本增長(zhǎng)等因素影響，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的2009年經(jīng)營(yíng)都遇到了重重困難，而樓價(jià)是否上升、交易量是否上漲都只有滯后效應(yīng)，截至三季度還沒有完全反映出來。

　　面對(duì)未來的不確定性，他傾向建議大家短線關(guān)注地產(chǎn)板塊，根據(jù)政策導(dǎo)向做波段操作。至于中長(zhǎng)線投資價(jià)值，最好等待年報(bào)提示后再作判斷。